作為上海梅園片區的資深仲介，最近一個月，中原地産新乳山分行店店董金曉雲罕見地沒有開單。
“學區房新政對梅園片區這樣的‘老破小’算得上是‘精準打擊’，新政出來後整整一個月，我手裏的原先有意向的客戶沒有一個打電話來買的，相反，手頭一直接到來自於房東的電話，詢問報價的行情，有急售的房東已經下調了幾十萬。”金曉雲説道。
距離上海3月16日發佈《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》出臺已經滿月，高中招生新政給此前過火的學區房市場澆了一盆涼水。據了解，此次改革最明顯的特點，是將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。而在“名額分配”到校的情況下，新政出臺後，上海“牛小牛中”學區的“老破小”率先降價，而整個學區房市場也發生了新的變化。
“一次性降價80萬仍未賣出”
“有急售的房東已經調價了，比如梅園一套總價700萬的‘老破小’，房東一次性調價80萬，現在售價為620萬，但是仍然沒有賣出去。”金曉雲稱。與此同時，上海鏈家APP顯示，在上海中考新政出臺前，有小學初中“雙學區”之稱的上海知名學區片區中的梅園四街坊，于1月4日成交一套60平方米的兩室一廳，成交單價約為14萬元，而對比去年12月12萬元的成交單價，漲幅已經高達16%。值得注意的是，在3月16日新政出臺後，梅園四街坊尚未有成交記錄；而周邊的梅園三街坊小區的均價在4月8日-4月15日這一週內已經下跌4%。
上海中原地産資深分析師盧文曦表示，“其實，現在這個學區政策出來了，學生家長是有一個預期上的鬆動和變化的，比較典型的就是梅園，這個地方的掛牌價格一下子下滑了很多，這也顯示出業主心態上的一些微妙變化，進而也就説明政策對於壓制市場虛火有一定作用。”
上海學區房的“虛火”在去年燒得很“旺”，鏈家數據顯示，2020年上海二手房的成交量上漲了31%，學區房上漲了37%，雙學區房更是上漲了44%。尤其是新上海人聚集的浦東區域，部分學區房漲價幅度較大，其中不乏學區房炒作者和投資客的身影。例如，朱家灘小區原先熱門的約30平方米小面積學區房，總價從2020年10月份約390萬元漲到今年年初500萬元左右，成交均價也飆升到每平方米16萬元。
區域市場反響不一，“牛小菜中”反而受捧
“現在基本上沒有人來投資了，買房的客戶都是真正有需求的，而且原先追求第一梯隊學區‘老破小’的客戶，現在反而會傾向於買第二梯隊學區的次新房或者新房，不追牛校也不上菜小，求得二三梯隊的學校，這也是一個心態上明顯的變化。”金曉雲表示。
事實上，梅園學區房降價幅度較大頗為典型，而放眼上海全市來看，上海楊浦區、靜安區等學區房在新政出臺後的降價幅度並非如梅園那麼高。
一位長期經營浦東學區房的仲介告訴記者，“學區房的韌性還是足夠的，短時間內尚未有大面積調價的表現，主要是市場預期變了，議價空間變大了。”
而在採訪中，記者了解到，部分對口第二梯隊學區的房源也並未有大幅度降價，而新的組合“牛小菜中”反而還迎來了漲價。例如，田林十四村的業主向記者表示，“現在受捧的不是‘牛小牛中’，而是‘牛小菜中’。在‘寧當雞頭，不當鳳尾’的心態下，由於‘菜中’（初中）也能分配到‘牛中’（高中）的同等名額，‘牛小菜中’反而還漲價了。”
附加“兒童上産證”，學區房市場再起波瀾
除了中考政策發生變化外，部門熱門學校的招生入學政策也有新增條件。
以引發網路熱議的名校華師大二附中前灘學校（簡稱“前灘華二”）為例，該校被戲稱為華師大二附中在上海最小的“兒子”，建校歷史雖短，但辦學具有科創特色，因此受到熱捧，不少人因為能上前灘華二而買了前灘區域的樓盤。
今年，前灘華二的招生公告中表示，除了需要滿足“五年一孩”的政策，即一個門牌號的居住戶5年內只能安排一次對口入學的條件外，該校小學部在2021年的招生政策中還增加了“兒童上産證”的要求。根據其招生告示，由於登記入學的適齡兒童超過招生計劃，將採取分檔入學，超額部門由招辦統籌安排。而第一檔次中寫明“戶主為學生本人或其父母，且學生本人為房屋産權人（單獨所有），或學生及其父母（雙方或一方）為房屋産權人（共同共有）”。
不僅是前灘華二，上海部分熱門學校中建平實驗中學地傑國際城校區、進才中學北校也採取了類似的分檔入學措施，而“兒童上産證”也同樣為優先條件。
“兒童上産證”這一做法再次將不少適齡兒童家庭阻擋在門外。而對於前灘的部分老業主來説，無論是商業貸款還是公積金貸款，要在産權證上加子女名字就需要銀行出具的同意書，還需要額外繳納不菲的稅費，這一門檻又“遮罩”了一部分的老業主。
在業內看來，“兒童上産證”從側面反映學區房市場還是熱度不下的。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“對於前灘類似的學區房，如果購房方面的條件太苛刻，那麼也是需要繼續調整的。類似‘兒童上産證’一説，略有畸形，或者説，某種程度上還是説明有各種炒房的現象，後續也需要積極管控。”
“而未來，隨著新政持續發揮影響，加上‘牛校’的入學門檻苛刻，許多家長的心態也會發生變化，理性擇校、理性置業的情緒會增加，炒房的現象也會減少。”嚴躍進表示。（徐倩）
