2020年底，丁祖昱照例在上海靜安體育館總結中國樓市，幹貨很多，但有一句話至今讓人記憶深刻：
他説，房企要學金融機構，每年都做一次壓力風險測試。
壓力風險測試是2008年金融危機後，普遍被金融機構以及監管機構採納的一種風險控制手段。
簡單來説，就是以一定模型進行測算，假設銀行等金融機構在遇到不利情況時可能發生的損失，繼而對單家銀行甚至銀行體系的脆弱性做出評估和判斷，以防止金融危機的發生。
房地産作為資金密集型行業，每年做一次壓力風險測試，其實是非常有必要的。從某種角度説，“三道紅線”就是對房企的壓力測試，但這只是檢驗房企資産負債一個方面。
要綜合評判一家房企是否能夠經得住週期，“三道紅線”只是經濟基礎，盈利能力、土儲規模與結構、多元化戰略等綜合起來才能決定房企的“上層建築”，也就是好不好、遠不遠的問題。
目前恰好正值房企年報季，我們想通過對一些典型房企進行壓力風險測試，找到房企穿越週期的秘密。（注：鋻於龍湖整體財務數據的穩定性，以及更便於對比的行業TOP10排名，我們將以其為標準，來探求房企發展的真相）
資金層的壓力測試
房企踩線情況不是秘密，我們就不過多分析了。先來看看丁祖昱提到的兩個維度：
一是現金流壓力測試，即經營性現金流加融資性現金流。兩個數字相加是正值還是負值，數值有多大，這對企業的發展有著巨大的影響。
二是資産品質端的壓力測試。所有資産按照市場價全部出售減所有負債。上市公司可以和市值做比較，非上市公司可以和自己的凈資産做比較。
他認為，如果兩道壓力測試完成後，得出來的結果是不錯的，那麼房企在2021年乃至未來能繼續大踏步前進。但如果結果不盡如人意的話，就得放緩節奏，夯實基礎。
我們首先一起來看看十強房企近五年的現金流壓力測試結果：
數據表中，反映出房企一些出人意外的狀態：
比如，2019年頭部房企的“經營現金流凈額+融資現金流凈額”數值，並未與銷售規模完全吻合，龍湖雖然總銷售規模不如其他房企，但這一數值一直保持中等偏上的水準。
疫情影響最大的2020年上半年，龍湖該指標依然取得了一個不錯的成績，據其中報顯示，經營、融資現金流合計凈流入約330.02億元。
在多數房企尚未披露最新現金流量表的情況下，上述現金流壓力測試結果，基本可以驗證龍湖的資金抗壓能力。而梳理多年的數據，龍湖能夠成為穿越週期的代表，至少有兩點值得借鑒：
其一，龍湖多年的資産負債始終保持在“綠檔”，“三道紅線”新規執行後並未給其帶來影響，龍湖的融資成本還進一步降低至4.39%。
△ 數據源自企業官網
其二，龍湖一直保持較強的資金柔性，根據2020年報，龍湖在手的現金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%，為後續發展沉澱了充裕的資金。
在“土地兩集中”新政下，可以説資金柔性的強弱關乎一家房企的未來，而像龍湖這樣錢袋子比較充裕的房企，顯然更有機會實現彎道超車。
土儲方面的壓力測試
土儲方面的壓力測試，主要看其土儲規模、佈局潛力、拿地能力及未來發展空間等等，這些數值決定了房企未來的銷售保障和盈利能力，同時也很大程度上決定了企業資産品質。
事實上，丁祖昱所提及的第二個壓力測試，某種程度上即是測試企業資産的保值增值能力，而土儲基本涵蓋了測試內容裏的大多數指標。
年報顯示，2020年龍湖新增土地儲備達2567萬平方米，同比上升達48.3%，截至年末，總土儲合計7400萬平方米，充足的土儲為業績增長提供了保障。
△ 中金公司將典型房企按當前財務和土儲狀況分為ABCD四類，龍湖在A類公司
從佈局潛力上來看，龍湖主要佈局在環渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群，佈局城市以一二線為主，三線城市亦是以溫州、嘉興、常州等這類強三線為主要佈局城市，疫後恢復能力強，是龍湖集團業績增長深厚的護城河。
再看看拿地能力。先從拿地成本來看，2020年龍湖的新增土儲成本為5687元/平方米，萬科的這一數值為6710元/平方米，融創為4270元/平方米，保利為7388元/平方米，中海約9773元/平方米。
由此可以看出，龍湖的拿地成本在十強房企中處於低位，這得益於龍湖的多元化拿地能力，龍湖以天街著名，有著豐富的商業綜合體及TOD綜合體的打造經驗，這是企業拿地上的一大優勢。
據房妹不完全統計，僅2020年4月-7月，龍湖就通過TOD開發模式獲取東莞、武漢、杭州等城市的核心地塊。截至去年底龍湖在手TOD項目已70余個，隨著今年在南京等城市佈局，數據亦在不斷增加。
TOD項目對房企能力要求很高，包括對城市的理解、多業態的運營能力等，但這種高度複合業態的項目相對來講有合理的地價，所以正在成為房企在高能級城市角逐的戰場。
但由於有較高壁壘，像龍湖這樣有豐富經驗，並能將地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務關聯組合起來，是其發展的優勢所在。
多元化的壓力測試
國內房地産市場從增量市場轉為存量市場，多元化正在成為房企突破地産瓶頸的第二增長曲線。
多元化是房企轉型的一致方向，但每家房企的做法卻不盡相同。有的聚焦與地産主業協同的領域，有的劍走偏鋒投資地産之外的其他領域。
由於目前房企多元化板塊方面的貢獻尚不突出，要判定各領域能取得的價值，還是得從如今的一些大勢來判斷。
房企多元化業務探索中較為成型的三大熱門領域是物業、商業、租賃住房，而這三個賽道，龍湖均有佈局，且都實現了超過30%的增長。
年報顯示，龍湖智慧服務基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現收入58.4億元（全口徑收入約為77億元），同比增長36%。
2020年龍湖的商場、租賃住房等物業投資業務租金收入為75.8億元，同比增長30.9%，商場年底出租率達97%；冠寓累計開業房間數量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%。
重要的是，龍湖智慧服務實際管理面積1.72億平方米，處於頭部陣營且尚未上市，從龍湖智慧服務的特色，以及物業服務在資本市場的表現來看，龍湖物業潛力巨大。
除了地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務之外，龍湖還在2020年啟動了“房屋租售”“房屋裝修”兩大戰略新航道，推出代表房屋租售與房屋裝修的全新品牌“塘鵝”。
這也是當下房企的必爭之地，頭部房企基本都已入局，就看未來多頭混戰，誰能優勢勝出了。在服務方面口碑始終不錯的龍湖，相信很有機會突圍出來。
房企多元化，其實還是得看一個字，就是穩。如果房企的多元業務在穩定增長，且已經有優勢板塊露頭，那麼未來的增長還是有保障的，但如果多元化業務大開大闔，那麼風險也會相應增加。
結語
洛克菲勒説：“並不是每個對數字敏感的人都會成為優秀的老闆，但是優秀的老闆會牢牢把握住企業的數字。”
龍湖是數字把握較好的房企代表，融創也是。重要的是，數字把握的好，市場就會給予更好的反饋，比如穆迪將融創的評級展望更新為正向。
而龍湖已經被正式納入恒生指數HSI，躋身藍籌行列。這次變動正式生效後，龍湖成為繼華潤、碧桂園、中海之後，第四家入選恒生指數的內地開發商。
在此之前，龍湖已經是被穆迪上調評級至Baa2，惠譽調升評級展望至正面，是投資級房企中唯一在2020年獲兩家國際機構調升評級/展望的企業，也是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地産企業。
穆迪認為，龍湖的Baa2發行人評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域佈局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務表現以穿越週期。
這也是我們選擇龍湖作為標準進行剖析的原因所在，畢竟金科、華潤都在學習龍湖模式了，想要了解某家房企的壓力風險，這會是一個較好的對標對象。（李君霞）
