“年報前瞻系列”報道禹洲集團盈利預警後，我們深挖禹洲集團過去幾年的多項數據發現，冰凍三尺非一日之寒，禹洲集團如今被高價地套牢，恐難以脫困。
3月30日，禹洲集團發佈2020年年度業績報告，除合約銷售額增長至1049.7億元外，其核心財務數據異常糟糕：
營收僅104.1億元，同比降55.2%；
毛利4.79億元，同比降92.12%；
歸母凈利1.17億元，同比降97%；
現金及現金等價物約344.7億元，同比降2.9%。
除此之外，房叔還發現了一個不可思議的數據，即2020年禹洲集團的平均樓面價達11852元/平方米，超過了其11711元/平方米的銷售均價。麵粉整體上比麵包貴，禹洲集團將如何活下去？
其實禹洲集團今日的雷早在四年前就埋下了。為實現2020年衝千億的目標，禹洲集團變身“地王收割機”，于2017年前後拿下了一批高價地。
拿貴地對房企來説是最要命的，金茂、融信等房企都曾自食苦果。種種跡象顯示，禹洲集團當年所拿高價地，正在拖累其資金鏈，更為嚴重的是，禹洲集團未來並沒有足夠的土地可供開發。
病入膏肓的禹洲集團，會不會成為繼華夏幸福、泰禾之後下一個暴雷的房企？
地王的代價
年報顯示，禹洲集團2020年毛利約為4.799億元，毛利率從2020年上半年的23.4%降至只有個位數的4%，下降近20個百分點。
禹洲集團在業績報告中披露稱，報告期內毛利率的巨大波動，主要受合肥、蘇州、上海等城市限價政策影響。
據不完全統計，禹洲集團2017年前後拿下了多宗高價地，其中鎮江句容地塊土地溢價率429.57%；合肥瑤海E1603地塊土地溢價率達383.33%。
從數據上來看，禹洲集團高溢價拿下的合肥三宗地塊，正成為企業的燙手山芋，幾乎沒有利潤空間可言。
尤其值得一提的是，廈門集美項目拿地樓面價為3.28萬元/平方米，而項目均價僅2.7萬元/平方米，樓面價比項目均價高出5825元/平方米，是一個標準的“麵粉”價格高於“麵包”價格的項目。
此外，這些項目除上海禹洲府已售罄、禹洲雍和府和禹洲海墅的住宅産品處於待售狀態外，其餘都處於在售狀態，這部分收入將繼續影響禹洲集團本年度的結算。
不僅如此，公開數據顯示，禹洲集團2020年的平均拿地成本進一步攀升至11852元/平方米，比其銷售均價11711元/平方米還高。
也就是，銷售的項目越多，虧的錢就越多，這讓企業怎麼活？
需要特別注意的是，禹洲集團還面臨一個重要的問題，即沒有足夠的土儲以備開發。截至2020年底，禹洲集團未售出的權益土地儲備僅滿足2.2年的開發。
這也意味著，禹洲集團需要不斷補充土地，以維持合同銷售增長，而這將制約其將土地成本保持在低位及維持當前杠桿率水準的能力，因為其在競爭更為激烈的二線城市拿地較多。
資金鏈何以為繼？
雖然禹洲集團只踩了剔除預收款之後的資産負債率這一條紅線，但值得注意的是，禹洲集團近兩年其資本化利息支出已遠遠超過其利潤，2020年的資本化利息甚至佔到了收入的一半。
2019年禹洲集團的總借貸規模達近3年高峰，為556.69億元，資本化利息支出41.57億元，超過當年36.06億元的凈利潤。2020年，公司資本化利息支出50.5億元，而同期營收僅104.1億元。
問題隨之而來：一半的收入還了利息，禹洲集團還有錢拿地嗎？高地價擠壓項目利潤，禹洲集團銷售回款情況堪憂，資金鏈何以為繼？沒有錢擴充彈藥，禹洲集團還能活下去嗎？
禹洲集團管理層相對樂觀，預計2021年完工房屋的交付量以及由此産生的收入確認將大幅增加。
但德銀4月8日發表報告表示，由於銷售確認時間的問題，去年全年收入甚至比上半年還低，但這並不意味著今年入帳會上升，而開發收入的調整對今明兩年盈利預測亦會産生影響。
就在德銀發佈報告的前一天，惠譽下調了禹洲集團的評級，並認為，禹洲集團在短期內穩定或提高收入確認的能力存在不確定性。
惠譽指出，禹洲集團相對於合同總銷售額的收入確認較低，是因該公司高度依賴通過未合併的合資企業和聯營企業的銷售。過去兩年，對未合併實體的依賴似乎有所增加，導致其業務的真實規模不太明朗。
從以上兩組數據能看出，禹洲集團近兩年的權益銷售金額佔比僅為60%左右，較2018年急劇減少。與此同時，禹洲集團的營收也呈現逐年下滑之勢，2020年直接腰斬，跌至104.1億元。
惠譽認為，禹洲集團的財務報表中沒有充分反映這些合資企業和聯營企業的項目業績，這限制了禹洲集團的財務透明度。
財務數據無法粉飾，已經很能説明問題，加上還存在不透明的財務情況，禹洲集團面臨的問題可能比想像中嚴重。
結語
禹洲集團的佈局雖已高能級城市為主，但頻頻拿貴地侵蝕了項目利潤。
經過對禹洲集團項目開發和土儲的分析，能看到公司舊的毒瘤尚未清理完畢，造成的不良反應仍需今年或更長時間的消化，而其新增土儲可預見的盈利性也並不樂觀。
子彈打不了多久，拿地端壓力凸顯，禹洲集團未來還能走多遠？我們將持續關注。（李雨晨）
