在每年業績發佈會期間，由高管宣佈下一年度的銷售目標，提振市場信心，是房地産行業慣例。2021年3月，諸多房企宣佈的年度銷售目標增速在10%至20%之間。這與2018年全行業的平均41%的目標增長率相去甚遠。
即便是龍頭房企碧桂園（02007.HK）和中國恒大（03333.HK），銷售收入也難以再持續高增長。
3月25日，碧桂園總裁莫斌在發佈會上稱，在未來三年，公司權益銷售額將保持每年10%以上的增長。財報顯示，在過去五年裏，碧桂園的權益合同銷售額的複合增長率為25%。而中國恒大則將2021年的合約銷售目標定為7500億元。以其2020年合約銷售額7233億元計算，其2021年的目標增長率僅為3.7%。
多家在2020年銷售額排名前20名的房企，2021年銷售目標增長率均不超過20%。比如融創中國（01918.HK）的目標增長率為11.3%，華潤置地（01109.HK）為10.5%，世茂集團（00813.HK）為9.9%，旭輝控股（00884.HK）為14.7%，龍湖集團（00960.HK）為14.6%，新城控股（ 601155.SH ）僅為3.6%。
房企目標銷售增長率出現全行業降速，一方面是因為業內公認行業規模已經“見頂”，未來或還將有小幅回落。中國恒大副主席兼行政總裁夏海鈞在業績會上稱，未來中國的房地産銷售規模大約在15萬億元上下。此前國家統計局數據顯示，2020年，全國商品房銷售額為17.36萬億元，同比增長8.7%。（詳見財新網報道《樓市觀察|疫情衝擊疊加樓市調控 2020年商品房銷售緣何再創新高？ 》）
另一方面，“三條紅線”政策限制了房企高增長。所謂“三條紅線”，是指房企剔除預收款後的資産負債率不得大於70%，凈負債率不得大於100%，現金短債比不小于1。這一規定是監管層于2020年8月20日劃定的。監管層還根據“越線”的數量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，並以此決定其新增融資規模。
其中綠色檔房企沒有指標“越線”，有息負債年增速上限為15%；一個指標越線和兩個指標越線的企業，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負債年增速上限為10%和5%；三個指標均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務。
控制住房企的負債增速，意味著整個行業的規模增長邏輯將發生變化。此前，中國房企的發展主要由“三駕馬車”驅動——高週轉、高毛利、高杠桿。土地和資金是房企的兩大“命脈”。開發商利用負債獲得大筆資金，拿地後儘快開工銷售，獲得回款，繼續投入新項目。房企銷售規模由此越來越大，進而實現“規模為王”。
房企的這一擴張經驗早已成熟，但當下環境發生了重大變化。除了“三道紅線”，在2020年底，央行和銀保監會聯合發文，分五檔設置了各類型銀行的房地産貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比“兩個上限”。2021年3月起，22個重點城市率先實施“兩集中”的供地新政，集中發佈出讓公告，集中組織出讓活動，一年內發佈住宅用地公告不得超過三次。
“三道紅線”管住了房企，“兩個上限”管住了銀行，“兩集中”管住了地方政府，樓市調控的長效機制次序落地。這也意味著，監管層直接從資金和土地的供給端著手，通過控制銀行和地方政府，控制房企的兩大“命脈”。
在“穩房價、穩地價、穩預期”的樓市調控下，房地産行業的毛利率逐年走低。據中達證券發佈于4月3日的研報，3月公佈業績的41家房企的2020年平均毛利率為25.2%，同比再度下滑4.1個百分點。
依賴高週轉實現規模擴張難以為繼。以萬科（ 000002.SZ ）為代表，多家房企提出向管理要紅利。萬科董事局主席鬱亮在業績會上稱，房地産行業“已經進入一個非常明確的管理紅利時代”。
“房子就是個耐用消費品，開發業務越來越像製造業。”鬱亮説，房地産行業不能再依靠囤積生産資料升值來賺錢，也不能依靠加杠桿來賺金融紅利的錢。
不過，即便“三條紅線”壓頂，作為行業龍頭，萬科和碧桂園都對外強調，不過分追求降低負債率。
鬱亮稱，公司保持合理凈負債率即可。“今年土地集中供應的問題，對於資金要求很大彈性，如果資金方面沒有彈性，面對集中供應土地將面臨很大壓力。”鬱亮説。
碧桂園首席財務官伍碧君在業績會上稱，監管要求其在2023年6月30日前降到綠檔。“很多企業已經大幅縮減資本性開支，我們還是維持一個正常的規模。”伍碧君説，在2020年第四季度，碧桂園拿地較前三季度出現了一個大幅增長，拉高了公司凈負債率。
“我們覺得適當的增長對公司發展是有利的。”伍碧君稱，碧桂園是按照上報的降負債計劃逐步推進。“我們按照指標倒推來安排，所以我們絕對會準點變綠。”她説。（王婧）
