在過去幾年裏，物管企業掀起上市潮，併為此大規模收並購。“跑馬圈地”的後遺症逐漸顯現，在2020年，諸多企業毛利率下滑，部分企業將此歸為並購來的資産品質欠佳。
財新記者統計45家上市企業的2020年財報後發現，共有14家物管企業的毛利率下滑。這14家企業分別為：雅生活服務（03319.HK）、世茂服務（00873.HK）、保利物業（06049.HK）、中海物業（02669.HK）、招商積余（ 001914.SZ ）、藍光嘉寶服務（02606.HK）、建業新生活（09983.HK）、彩生活（01778.HK）、奧園健康（03662.HK）、華發物業服務（00982.HK）、中奧到家（01538.HK）、燁星集團(01941.HK)、興業物聯（09916.HK）、祈福生活服務（03686.HK）。
其中，世茂服務2020年毛利率為31.4%，同比下降2.3個百分點。該公司在年報中稱，這是因為，2020年新收購的公司和新承接的項目仍處於收購初期，毛利率水準普遍較母公司世茂集團（00813.HK）的內生項目低。“前期需要投入更多資源進行一體化整合，且需要一定時間，從而導致年內毛利率下降。”年報稱。
奧園健康亦面臨同樣的情況。該公司2020年毛利率為34.2%，同比下降3.2個百分點。其中物業管理分部的毛利率為31.1%，同比下降3.5個百分點。該公司年報稱，毛利率下降，是因為在報告期內公司收購了華北區域的兩家物業管理公司，其毛利率較公司綜合物業管理服務毛利率要低一些。
這是物管企業“跑馬圈地”的後遺症。中指研究院數據顯示，2020年物管全行業有效並購案例超70宗，並購金額近百億元。
2020年10月，彩生活CEO潘軍在接受財新記者採訪時曾表示，“這些收購來的資産品質往往並不高。”他説，要獲得優質的物業合約絕非易事，一方面優質合約的收購價較高，另一方面，擁有優質物業合約的公司往往自身也有上市打算。“跑馬圈地”式擴張，極易拉低企業利潤率。
彩生活有過教訓。潘軍稱，在2014年上市前後，彩生活進入三四線城市收購物業公司，或者讓其“加盟”。後來發現，收購而來的公司與彩生活的企業文化難以匹配。一方面，在三四線城市做增值服務的難度遠遠大於一二線城市，企業陷入虧損；另一方面，即便彩生活提供了全套服務標準，但收購而來的企業的人員素質良莠不齊，對彩生活的品牌有一定損傷。
彩生活的利潤率隨之下跌。財報顯示，2015年彩生活的銷售凈利率為22.1%，到2016年下滑至16.1%，2017年有所回升，此後繼續下滑，至2019年下滑至13.9%。2020年，該公司的凈利潤回升至15.1%。
香港資本市場分析師、協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴財新記者，彩生活的前車之鑒值得物管企業深思。“現在的物管合約並不便宜，如果一個企業是以‘跑馬圈地’的心態拿物業合約，不久後資産品質就會暴露。”黃立衝説，一旦某只物業股被認為資産品質不好，後續就很難再受到資本市場追捧。（詳見《財新週刊》報道《物業股大幅降溫》）
財新記者注意到，在上市物管企業的業績發佈會上，諸多高管都在強調公司注重選擇收購標的，希冀不會拉低整體利潤水準。
比如恒大物業（06666.HK）的執行董事兼副總經理王震在業績會上稱，“公司的並購絕對不是盲目的，對標的的選擇有清晰的標準。”他説，最重要的標準是盡調審計後毛利率需在20%的水準，凈利率也不低於10%。在標準化運營之外，通過科技賦能，這些項目的運營成本可降低10%到15%，進而能縮短與恒大物業之間毛利率的差距。
如何更好地實現與被並購企業的融合，當下仍是物管行業需要直面的問題。進入2021年，物管行業的收並購進一步加速。如碧桂園服務49.64億元收購藍光嘉寶服務、合景悠活（03913.HK）以13億元收購雪松智聯80%的股權、恒大物業（06666.HK）以15億元總對價收購寧波雅太酒店物業100%股權、龍湖集團12.73億元收購億達物業，這4起收並購總資金已達90.37億元，相當於2019年全行業並購總額的90%以上。
“物管企業上市潮涌，融資總額超千億，大量現金將用於收並購，可以預見今年仍會有多起大型並購出現。”克而瑞物管研究總監湯曉晨説。（王婧）
