4月第一天，金科股份發佈2020年業績報告。過去一年，對金科而言是里程碑式的一年，不僅實現了從千億到兩千億的規模跨越，還完成了管理層新老交接，並制定新五年規劃。
三年即完成規模突進，這不免讓外界擔憂，金科能否像其説的，在五年內力爭銷售規模超4500億元？2020年財報成為關鍵。
銷售金額2232億元，同比增長20%；
營收877.04億元，同比增長29.41%；
歸母凈利潤70.30億元，增幅23.86%；
經營凈現金流145.08億元，同比劇增548%；
年末現金餘額435億元，同比增長20.86%；
2021年銷售目標不低於2500億元。
雨前顧問分析師認為，從核心數據來看，金科交了一份滿意的答卷，多項指標呈現出20%以上的增長。但從今年的銷售目標來看，金科將銷售額增長率定在了12%，保持在一個相對合理的水準。
這似乎與金科近三年的高速度增長不符，在4月7日舉行的業績説明會上，金科股份董事長周達作出回應：房地産行業已從“資源紅利”“杠桿紅利”時代轉變為“管理紅利”時代，未來金科要走高品質發展之路，即不再“唯規模論”，而要通過“兩轉變”“兩升級”做到效益優先、客戶至上和長期主義。
從過去的高速度增長轉向高品質發展的永續經營，金科蛻變的底氣何在？
零踩線，盈利水準走高
2020年，金科凈負債率約75.07%，同比下降45個百分點；剔除預收賬款後的資産負債率約69.85%，同比下降5個百分點；現金短債比1.34倍，考慮監管資金首先後依然滿足大於1的覆蓋要求，全部達到“三道紅線”綠檔要求。
數據源自企業官微
資本結構的改善卓有成效，來自於金科“抓銷售、促回款”的創新舉措，去年金科全面啟動數字化行銷戰略，充分整合線上線下資源，實現總銷售金額2232億元，銷售回款2011億元，回款率達90%。
現金流部分的數據呈現大幅改善的狀態。經營性現金流入1846億元，年末賬上現金餘額約435億元，經營活動産生的現金流量凈額約145億元，分別同比提升18.47%、20.86%及548%。
業績提升、現金流充沛，使得金科在銷售規模增長可觀的同時，公司有息負債規模同比下降2.32%，體現出公司資金使用效益的持續提升。
難得的是，在經營壓力劇增的行業環境下，金科還打破了部分房企增收不增利、三費增加的魔咒。
2020年金科實現凈利潤 97 .04億元，同比增長 52.65%，其中歸屬於上市公司股東的凈利潤 70.30 億元，同比增長 23.86%；加權平均凈資産收益率 23.26%；凈利率達到 11.06%，較上年同期提升近 2 個百分點。期間費用率僅為8%，較去年下降3.1%，費用管控效果顯著。
資本結構的持續改善，現金回款比例的提升，盈利能力持續走高.....這些看得見的轉變背後，是金科在“規模跨越”與“品質利潤”之間施展強大平衡術的最佳詮釋。
如何做到顧此亦不失彼，正是當下檢驗房企實力的一項重要評判標準，金科已然做到了。
精準戰略調倉
從年報數據看，重慶、江蘇、浙江、四川、河南、山東6大省域的銷售貢獻超過100億元，其中大本營重慶貢獻最大銷售份額，超過400億元，佔比19%。
數據源自企業官微
此外，金科的區域深耕效益顯著，華東、重慶、華中、西南（不含重慶）銷售佔比分別為41%、19%、13%和12%。
拿地方面，金科今年拿地能級有所回升，仍集中于成渝和長三角，在滇黔、長江中游地區略有增大佈局。
去年金科新增土地投資148宗，土地購置金額達892億元，計容建築面積2364萬平方米，其中二三線(含新一線)城市佔比近80%。樓面單價3773元/平米，雖同比提升超40%，不過仍處於行業低位。
金科管理層表示，樓面單價的提升是由於公司深耕高能級城市所致，截至報告期末，公司總可售面積超7100萬平方米，完全可以實現三年左右的覆蓋，手中有糧，心中不慌。
在土地集中供應的政策影響方面，金科已有對策，業績會上金科管理層表示已做好三點準備：
第一針對22城做好一城一策的研究，第二進一步加大收並購，第三繼續堅持合作拿地，實現共贏。
上述數據説明，金科仍堅定執行省域深耕戰略，區域格局更趨優化。平安證券認為，金科能夠實現規模跨越式增長，得益於戰略佈局調整及時精準，週轉提速與激勵完善，公司充分把握住了本輪樓市復蘇週期。
2021年，金科計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，進一步拓展土地儲備資源。
土儲充足質優、佈局更加均衡合理，這將為衝刺五年規劃4500億元銷售目標奠定堅實基礎；同時隨著過往銷售高增項目步入結轉週期，未來業績增速亦有望超越行業。
新五年規劃啟動
2020年底，金科制定五年規劃，總體發展戰略是“四位一體、生態協同”。
通俗的講，就是繼續深耕地産主業，把智慧服務做大做強，發力科技産業，做實商旅康養。重點要實現幾個數字：
總銷售規模4500億元以上，年複合增長率15%以上；
總銷售規模中的“地産+”業務銷售規模達500億元以上；
實現代建業務規模300億元，智慧服務業務保持高增；
客戶滿意度保持90%以上，品質利潤型産品佔比達30%；
招拍挂與非招拍挂獲地佔比達到50%：50%；
財務結構持續優化，做到零踩線。
從目前來看，年複合增長率應該還是有保證的，財務結構三道紅線已回歸綠檔達標。軟實力方面，金科定下“品質第一”的發展思路，將在産品和服務品質，以及生産品質、經營品質上下苦功。
剩下的就是“地産+”、代建、智慧服務等業務能否實現高品質發展？這些方面金科已有所動作。
據悉，金科的“地産+”業務板塊已形成商業、産業、康養事業部，同時在每個區域公司設有“地産+”投資部。金科的計劃是，五年內優質的商業資産持有規模預計達到200億，産業資産持有的規模預計達到100億。
其中，金科在科技産業的佈局已有7年之久，目前整體規模達到1100萬平米，包括項目25個。
2019年金科還與四川置信聯手成立産城平臺金科置信集團，並於計劃在未來三年圍繞文旅、康養、産業、新商業領域四大板塊，打造全新的業態，預計並表後將實現500億銷售額。
就在今年3月，金科與成都金牛區簽署戰略合作框架協議，雙方將共同在城市有機更新、城市功能和産業佈局等更廣泛的領域展開闔作，這標誌著金科的“地産+”戰略又邁出了重要的一步，未來將更有競爭力。
另外，金科旗下的商管公司，已于去年上半年收購包括重慶、昆明、寧波三個愛琴海在內的商業物業，繼續增強自身在商業地産方面的權重和話語權。
在代建和城市更新方面，金科2020年先後在固安、成都拿下城市更新項目，企業未來在這方面的動作可能會繼續增加。
值得一提的是，金科發力較早的多元化業務板塊智慧服務板塊，已于2020年11月17日成功在港交所上市，由此金科完成了“A+H”雙平臺上市戰略，這不僅有利於板塊自身發展，同時也利好企業的融資。
“後千億時代”的金科，確立了多賽道協同發展和科技地産方向發展的目標，而多元業態協同有望將公司帶向持續高品質發展的道路。
結語
在行業競爭和企業經營壓力加劇，部分房企增速放緩甚至負增長的背景下，金科經受住了疫情的考驗，經受住了整體行業的壓力，成為逆勢而上的代表。
從金科近幾年的發展來看，年度目標能夠如期實現，一方面得益於其經營管理紅利的釋放，另一方面，戰略調倉、佈局城市能級的提升也為金科帶來了更健康的銷售結構。
能夠發現，這一路金科都走的很有節奏和把握，該擴張邁進的時候不曾猶豫，該放緩步伐求品質的時候也未曾冒進。
2020財報顯示，金科在追求規模擴張的同時，公司始終注重高品質發展，不斷“蛻變”中的金科各項業務穩中向前，未來值得期待。（雨前顧問“無房”分析師 李君霞）
