截至目前，包括北京、廣州、南京、天津、無錫等多個城市公佈首批集中供地內容,土地出讓時間多在4-5月，屆時將掀起一番土地競拍大戰。對於各大房企來説，集中拿地將更為考驗土地研判、資金籌措和排布能力。
各地陸續落實“兩集中”供地政策。4月7日，杭州發佈2021年首批57宗地塊出讓明細，總起始價943.7億元，計劃于5月7日、5月8日兩天集中出讓。同一日，重慶發佈第一批次商品住宅用地供應清單，共計119宗，總起始價549.23億元。而在前一天，長沙也發佈今年第一批39宗住宅用地集中出讓公告。
而早在2月底，22個重點城市“兩集中”土地政策推出。3月15日，長春公佈首批集中出讓地塊，成為新政推出以來首個正式執行的城市。3月26日，廣州挂出首批48宗地塊，拉開各個城市落實“兩集中”供地政策的大幕。截至目前，已經有包括北京、廣州、南京、天津、無錫等9個城市公佈首批集中供地內容，另有蘇州、成都、鄭州、合肥、廈門、濟南等城市公佈全年土地供應計劃，並實行“兩集中”土地出讓政策。
縱觀各大城市首批地塊出讓時間抑或是擬出讓時間，多在4-5月份，且不少城市首批出讓地塊數量在全年中佔比較高，屆時勢必掀起一番土地競拍大戰。
而對於各大房企來説，多個熱點城市、多宗地塊集中作戰，不僅將考驗土地研判、資金籌措和排布能力，還考驗後續的産品設計、行銷能力。
京廣津渝杭首批土地出讓金超3900億
今年2月下旬，網傳22個重點城市推行“兩集中”土地出讓政策，涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、瀋陽、長春、寧波、青島、長沙。
2月26日，自然資源部自然資源開發利用司相關負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。具體來看，集中發佈出讓公告，原則上全年不得超過3次；集中組織出讓活動，以拍賣方式交易的，連續集中完成拍賣活動。
在此之後，雖然多地發文將執行該政策，但是並未有具體明細出爐。直至3月15日，長春成為第一個落地執行的城市。隨著3月26日廣州挂出48宗首批次土地，拉開了各地密集落實“兩集中”供地政策的大幕。清明小長假後，杭州、長沙、重慶三個城市也發佈了首批集中出讓地塊明細。（詳見下圖）
除了上述城市公佈首批集中出讓的地塊外，在3月31日到4月1日兩天內，另有包括蘇州、成都、鄭州、合肥、廈門、濟南等在內的多個城市公佈了全年土地供應計劃，並稱將實行“兩集中”土地出讓政策。
房企4-5月迎來首次集中拿地大考
截至目前，上述22個城市中的大部分城市已經確認實施“兩集中”土地出讓政策，僅上海、深圳、武漢等地未公開發文。
從上述各大城市披露的首批地塊集中出讓時間節點來看，多在4-5月份。比如，無錫首批地塊4月28日開始競拍，廣州首批地塊計劃4月份集中出讓，北京首批地塊計劃5月8日開始競拍，杭州首批地塊計劃于5月7日、5月8日兩天集中出讓。
平安證券對12個城市此前發佈的集中供地擬出讓情況進行梳理髮現，3月、4月、5月供應首批土地的城市分別為4個、7個、1個。但是3月份已經過去，未有城市集中出讓地塊，將後延至4月或者是5月份。
中原地産首席分析師張大偉表示，預計未來1個多月，將出現井噴賣地的情況。第一輪集中賣地將從4月底到5月初，這對大部分企業的資金鏈將是巨大考驗，單次大批量的土地供應，也對政府的管理能力提出了更高要求。
的確如此，從各地全年土地出讓三次時間分佈來看，首批地塊分量充足。平安證券研報顯示，從首批供地數量看，11城首批供地面積佔2021年全年計劃比重為34%，其中7城首批供地佔比超過30%，廣州首批供地的佔比甚至高達62%。從後續供地看，各城市供地時間有所差別，供地規模多不如第一批。
房企需精準研判、合作拿地降風險
“兩集中”連同之前的“三道紅線”、房貸集中度管理制度，共同形成長效調控機制，對房地産行業將産生深度影響。在業內人士看來，“兩集中”提高土地市場的資訊透明度，穩定公眾預期，同時有助於降低土地競拍熱度，引導市場回歸理性。
但是多個熱點城市上演集中出讓土地，尤其是首批地塊出讓時間，多集中在4-5月份，對於房企來説，勢必將考驗自身的土地研判、資金排布能力。
“雖然集中供地使得競拍更加透明，但是同時研判、競拍多宗地塊，不僅加重資金壓力，還增加了試錯的成本。”某房企土拓人士告訴記者。
在業內人士看來，落地“兩集中”的城市，多為房企戰略佈局的一二線熱點城市，需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，要詳細研究各城市細則，針對性制定拿地策略。同時，提前進行資金安排及投拓人員安排，研判城市房地産市場節奏，研判地塊情況。
除了精準研判外，集中拿地更為考驗的是房企的資金籌措和排布能力，尤其是在“三道紅線”監管下，房企面臨著降負債的重要任務，如何保證不太增加杠桿的情況下來完成拿地任務呢？房企在拿地資金籌集與安排上，又有哪些應對之策？
同策研究院研究總監宋紅衛表示，首先房企應該利用傳統“小陽春”銷售旺季，快速去化回籠資金，為4、5月份核心城市集中拿地儲備自有資金，這是最核心的保障。其次，加大房企之間的合作拿地、合作開發。核心城市拿地資金較大，並且調控政策相對較為嚴格，合作拿地、開發可以降低拿地的門檻，同時也可以做到風險分擔。
此外，在融資通道拓展上，宋紅衛認為，房企可以拓寬外部渠道，目前市場上金融機構針對集中供地推出各種融資産品，對於核心城市的勢在必得的優質地塊，可以通過適當的短期外部融資，保障優質土地的儲備。
可以預見的是，4-5月份，22個熱點城市必然會上演土地爭搶大戰。事實上，除了這22個城市外，各大房企也可以關注其他城市的投資機會，尤其是處於城市群的一些潛力城市。
中指研究院數據顯示，2020年前述22個熱點城市的商品房銷售面積佔全國的比重為24.3%，住宅用地成交規劃建築面積佔全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地産市場仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來的不確定性，企業可適當關注22城之外的其他核心城市及發達城市群三四線城市，分散風險。（段文平）
