被譽為“中國巴菲特”的林勁峰創造了30年不敗的投資神話，其也是“茅臺最牛股東”——2003年投資茅臺1201萬元，2015年全部清倉，套現11.43億，回報率高達110倍。
套現完成後，林勁峰轉而將部分資金投入地産行業，其瞄準的標的正是港股新秀——上坤地産。
3月31日早間，上坤地産（6900.HK）發佈首份業績公告，房兄摘錄其中重要數據如下：
合約銷售額126.6億，同比增長9.1%；
營業收入81.9億，同比增長8.7%；
年度利潤8.9億，同比增長30.8%；
歸母凈利潤3.56億，同比大增62.2%。
在疫情和三道紅線的雙重打擊之下，在營業收入增幅平穩的背景下，上坤地産依然在盈利端取得了大幅的增長，這跟部分房企增收不增利的局面形成了鮮明的對比。
那麼上坤地産是如何做到的呢？
聚焦深耕
年報顯示，上坤地産在投資佈局上較為集中，在長三角區域擁有53個項目和7個商辦，土儲面積佔總量的64%；在珠三角區域和中部核心經濟區共佈局了13個項目，土儲佔比達36%。
可以看到，上坤的土儲均位於長三角、珠三角和中部核心城市，這意味著上坤在走區域聚焦深耕的路線，對於一家成長型的房企來説，這種做法無疑是比較踏實、明智的。
上坤作為一家成長中的房企，需要將有限的資源用在刀刃上，與其盲目擴張或是盲目多元化，倒不如將資源投入到自己佔優勢的區域，不斷鞏固擴大市場份額的同時尋找新的投資機會。
在年報發佈後的業績溝通會上，上坤的管理層公佈了按城市能級劃分的土儲結構，其中一線城市、新一線城市和二線城市的土儲合計佔比超過70%。
從這個數據來看，上坤的佈局不僅聚焦于特定區域，而且主要聚焦于區域內的高能級城市，特別是長三角的高能級城市，包括蘇州、寧波、嘉興、杭州、溫州等。
這種結構類似于“倒金字塔”，在頭部的區域、頭部的城市投入大量的資源，越是向下，投入的資源就越少。
在棚改逐漸退出，房住不炒三令五申的當下，房屋的投資屬性趨弱，居住的屬性則越來越強。上坤佈局的這些城市都有著較強的經濟實力以及人口吸引力，在項目去化、回款上都有所保證。
多元拿地
土地成本越來越高，招拍挂的利潤率越來越低一直是讓房企頭疼的問題。
在最極端的時候，萬科的某個項目甚至到了拿到地的當天就要開工，否則就會虧本的地步。 這一方面凸顯出招拍挂拿地的困境，另一方面也意味著房企亟需拓展拿地的方式。
年報顯示，上坤在2020年共取得24個新項目，新增建築面積306萬方。這其中，通過招拍挂獲取的土地僅佔40%，其餘60%的地塊是通過收並購、産業合作、政府平臺合作等方式獲取的。
所謂産業合作，是指與産業方共同開發某個項目，上坤負責其中地産開發的部分，而合作方負責産業的相關部分，雙方發揮各自的優勢共同建設。比較經典的項目包括與蘇州交投的合作，以及與河南商丘城投集團的合作等。
多元化的拿地策略帶給上坤較低的取地成本。年報顯示，上坤2020年的平均土地成本僅為3274元/平米，而平均售價則為16265元/平米，這為上坤未來的業績釋放奠定了基礎。
較低的土地成本還意味著較低的風險，對於房企來説，能拿到便宜的地是關鍵的核心競爭力之一，無論今後的房地産市場如何風雲變幻，上坤都可以從容地應對。
從某種程度上説，拿到便宜的地就已經贏在了起跑線上。
財務穩健
三道紅線政策在終結高週轉時代的同時，倒逼房企降負債、去杠桿。那麼，上坤在降杠桿這方面做得怎麼樣呢？
據年報顯示，上坤的凈負債率從2019年的118.8%下降至2020年的54.3%；
剔除預收款的資産負債率從2019年的83.3%下降至2020年的72.1%；
現金短債比從2019年的0.8倍大幅提升到2020年的2.3倍。
可以看到，在三個層面上，上坤的財務指標都有了比較明顯的改善，尤其是凈負債率和現金短債比，更是得到了大幅的優化。
這要部分歸功於債務結構的優化。在2020年，上坤採取多種方式將短債置換為長債，其長期債務佔比從2019年的37%，大幅提升至2020年的73%。
財務狀況的改善跟上坤良好的回款水準也有關。業績溝通會上顯示，上坤2020年回款率高達91%，良好的回款讓在手現金大幅度增長53.1%至53.34億，對於改善現金短債比起到了很大的幫助。
由此可見，上坤的財務狀況整體變得更加健康、可控，不僅降低了還款壓力，而且讓企業在資金利用效率得到了顯著的改善。
總結
從上述分析中不難發現，上坤雖然成立僅10餘年，規模上還無法與頭部房企比肩，但整體的發展思路清晰，在拿地上有著顯著的競爭力，財務上也得到了較為明顯的改善，呈現出符合時代發展的成長型房企特徵。
上坤這種不驕不躁、穩紮穩打的氣質頗有大將之風範，不去盲目做規模、拼銷售額，而是堅持高品質的適度規模發展，做堅定的長期主義者。
這種發展模式契合當下的整體環境，也符合房地産行業“高品質發展”的整體要求。從講究規模到注重效益，這或許解釋了為何上坤在利潤上的增幅遠高於營收上的增幅。
西方有句名言“SLOW IS FAST”，東方也有句古話叫“欲速則不達”，均衡、穩健地一步步向前發展在行業狂飆猛進的年代看似笨拙，但退潮之後才能知道誰在裸泳。（雨前顧問“無房”分析師 徐浩）
