3月最後一天，恒大舉辦了2020年全年業績發佈會。呼嘯25載，處於行業頭部地位的恒大正迎來一場“聚變”。
業績會上，集團主席許家印明確表示恒大已“幹掉”過去的自己，“今天的恒大已經不是過往的恒大。”今天的恒大什麼樣？
合約銷售額7232億元，同比增長20.3%；
營收5072億元，營收規模排名房企第一；
銷售回款6532億元，銷售回款率90.3%；
凈利潤314億元；有息負債大幅下降2000億元。
雨前顧問分析師認為，恒大正在強化它頭部房企的引領地位，但這只是許家印的小目標，他的大目標是做“新恒大”。
所謂新恒大，就是恒大不是單一的地産企業，而是一間多元産業+數字科技的綜合性企業集團。許家印將恒大定位為數字科技企業，表示市場不能再用原來的視角去觀察它。
根據恒大集團副主席兼行政總裁夏海鈞的判斷，房地産開發商的競爭可以説已經定局，恒大、萬科、碧桂園前三格局基本難以發生變化，三巨頭的地位難以撼動。
在這種情況下，恒大將圍繞一個地産主業，大力發展多元化，形成“同心多元化”發展。
打造定海神針
不管恒大的目標有多大，要實現“同心多元化”，地産主業才是那根定海神針，如果恒大的地産主業沒有穩健的根基，那一切夢想都將成為空談。
要做強地産主業穩健發展，降杠桿是重中之重。2020年3月，恒大提出“高增長、控規模、降負債”的新戰略，當時制定的降負債目標是每年平均下降1500億元。
2020年其有息負債大降2000億元，期間，在未發現境外債的情況下，恒大還用自有資金償還了境外債本息591億元。
能夠超額完成目標，離不開恒大的四板斧：擴大銷售規模、控制土地規模、拆分物業上市，以及引入戰略投資。
受疫情影響，龍頭房企銷售增速普遍有所放緩，能實現一位數的增長已是不易。2020年恒大實現合約銷售額7232億元，同比增長20.3%，銷售額增速領跑行業。
至於控土儲，去年恒大實現了總土地儲備的大幅下調，截至年末擁有土地儲備2.31億平方米，較一年前2.93億平方米下降超過6000萬平方米。
恒大計劃今年再下降1500萬平方米，使可售住宅土儲（剔除商業和車位）面積達到2.15億，同時明年再降1500萬平方米，達到2億平方米，保持在合理水準。
擅長講資本故事的恒大，還通過引入高品質戰投、分拆優質資産上市等舉措，共增加權益888億港元，這也為其全面優化負債結構提供了很好的助力。
在降負債規模上，恒大給出了三個時間點：2021年6月底，有息負債降至5900億元以下；2022年6月底，有息負債降至4500億元以下；2023年6月底，有息負債降至3500億元以下。
針對“三條紅線”，恒大也給出了三個時間點：至2021年6月將凈負債率降至綠檔；今年底將現金短債比降至綠檔；明年底將全面達到監管要求。
籌謀地産未來
“土地兩集中”政策出臺，對房企綜合拿地能力提出前所未有的考驗，但機遇也將並存。
夏海鈞表示，今年恒大在土地購買上會有所控制，尤其目前在招拍挂市場，房企越來越難拿到便宜的土地，恒大會將目光放到租賃式住房和城市更新兩個方面。
去年恒大戰投轉股後，兩大國資——深圳人才安居集團和廣州市城投投資有限公司入局恒大。
未來，恒大計劃將在廣州與廣州城投合作城市更新項目，在深圳與深圳人才安居集團就人才房、安居工程等方面全面合作，最終“通過這兩個地方的發力，實現房地産的轉型”。
資料顯示，恒大目前有約100個城市更新的項目，其中78個是在粵港澳大灣區，58個在深圳。
這些還未納入報表的土儲，為恒大未來競賽籌備了充足的彈藥。
今年，恒大將銷售目標定在7500億元，比2020年合約銷售增長3.7%，增速定在合理範圍內，進入提質控速的新階段。
業績會上，夏海鈞透露，恒大目前在建工程面積為1.32億平方米，從去年結轉下來的已取得預售證的可售面積是4537萬平方米，計劃2021年新增9200萬平方米，公司2021年可售資源約1.37億平方米。
從給出的數據來看，恒大2021年依然是一個大賣之年，高達1.37億平方米的可售貨值，是今年票房的最大保證。
獨特的拿地和銷售能力，仍將是恒大未來穩定地産主業最大的武器。有了這一強裝備，恒大“多元+科技”的轉身會如虎添翼。
數字科技的大目標
美國黑石集團聯合創始人蘇世民在《我的經驗與教訓》一書中提到一個觀點：做大事和做小事費的功夫差不多，與其做小事，不如做大事。
恒大似乎一直都是這麼做的。比如佈局新能源汽車賽道，雖然過程中有質疑聲出現，但兩年後恒大交出了一份讓人無法置喙的答卷。
隨著南沙工廠車間亮相，首批汽車産品陣營發佈，持續地招募人才組建研發中心，加上通過並購補足在底盤和整車整合等技術方面，恒大讓外界看到了其佈局新能源汽車賽道的決心。
業績會上，恒大披露目前正同步研發14款車，已發佈9款，同時還在全球佈局十大生産基地，天津、上海、廣州基地已啟動試生産調試。
截至目前，恒大汽車已累計投入474億元，目標是成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。
在房車仲介賽道也一樣，去年恒大以迅雷不及掩耳之勢迅速席捲市場，通過雷霆並購手段，迅速切入賽道成為頭部陣列的玩家。
據悉，恒大房車寶目前已擁有全民經紀人會員2129萬，門店4.3萬家，預計今年交易規模將超過2萬億元。已引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰略投資者，投資額合計163.5億港元，計劃今年底或明年初上市。
而已于去年12月成功上市的恒大物業，總市值已接近1200億元。恒大物業最新提出，到2021年合約面積不低於8億平米，在管面積突破6億平米，目標是“力爭成為全球最大綜合城市服務運營商”。
除此之外，恒騰網路、恒大童世界、大健康産業、恒大冰泉等四大産業平臺，都有在細分領域打造第一品牌的目標。
就像蘇世民説的，經營雜貨舖與經營銀行都很辛苦，但開雜貨舖的永遠賺不到大銀行賺的錢。所以做企業的定位是非常重要的，要明確如何去選目標，選擇做什麼。種瓜得瓜、種豆得豆，種豆子不可能結出瓜，種瓜才有可能結出瓜。
擅于搞大事的恒大，一直沒有讓人失望。
結語
做企業不怕沒有資源，就怕沒有目標。
恒大的目標很明確，就是聚變成“新恒大”。從數字科技的定調來看，“新恒大”更像是行業的一個新物種，而這個物種只有恒大能培育和孵化。
通過2020年財報，恒大讓我們看到了企業的兩面：
作為生産型企業，深耕地産主業，持續優化，步步為營，不斷擴大市場話語權。
而作為投資型企業，在多元化賽道佈局中，順勢而為，將新能源汽車、房車仲介、物業、影視、文旅等業務賽道協同發展，形成一張投資大網，以規避單一行業波動引發的風險，從而確保穩定持續的收益。
恒大的這種轉變，已經不僅僅是地産主業升級了，它全面覆蓋了衣食住行、文旅康養等領域，通過構建科技數字閉環，給市場帶來巨大的想像空間，也成為“新恒大”最生動的注腳。（雨前顧問《無房》分析師 李君霞）
