在錯失千億的同時，弘陽地産盈利能力下降。回顧2020年的財報，弘陽地産的營收同比約增長三成，凈利潤同比增長13.4%，但是，毛利率和凈利潤率都已經連續4年下降。對於弘陽地産聯席行政總裁袁春而言，未來更需要苦練內功，來提升弘陽地産的盈利能力。
與此同時，弘陽地産更看重“有品質的增長”。在弘陽地産召開的2020年業績會上，袁春還表示：“弘陽已經進入到50強的階段，未來有品質的增長更為重要。接下來關注核心競爭力和穩健有品質的增長。”
錯失“千億”
據財報顯示，2020年，弘陽地産實現合約銷售金額865.0億元，同比上升32.8%；簽約均價由2019年的13283元每平方米上升至2020年的14622元每平方米，同比上升10.0%。
雖然銷售額上漲三成，但是錯失弘陽集團董事長曾煥沙定下的千億目標。早在2017年，曾煥沙曾經提出“2020戰略”，即2020年完成千億目標，地産實現“千億規模”，商業完成“百店計劃”，物業成為品質領先的社區綜合服務商。
彼時，弘陽地産正處於意氣風發的一年。在2017年這一年，明星職業經理人張良加盟弘陽地産，隨後，來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管也攜手加盟。同時，弘陽地産從區域化房企快速佈局全國，“百店千億”的計劃也隨之出爐。
三年過去，弘陽地産規模確實得到快速發展，從名不見經傳的區域房企成長為全國化佈局的房企。但是，當時的千億目標卻未如期兌現。事實上，在弘陽地産內部，早已經將千億目標推遲，2020年初，弘陽地産執行董事及行政總裁何捷曾經在對外透露：“2020年弘陽地産的全年銷售目標是750億元，增長率實現15%，可售資源預估在1100億元以上。”相比于三年前的豪言壯志，弘陽地産的新目標也暗示著曾經的計劃落空。
而弘陽地産雙輪驅動戰略下的商業目標“百店計劃”也落空。據財報顯示，弘陽集團目前已經開業6座弘陽廣場，同時正在籌備9座弘陽廣場。即使加上正在籌備的數量，距離百店的目標也相去甚遠。
而當初攜手加盟弘陽地産的明星經理人也相繼出走。去年年底，“股肱之臣”張良請辭。而新年伊始，何捷、蔣達強等高管也相繼離開。目前，由曾煥沙從圈內挖來紅人袁春接任執行董事、聯席行政總裁。在此次業績會上袁春表示：“弘陽已經進入到50強的階段，未來有品質的增長更為重要。接下來關注核心競爭力和穩健有品質的增長。”
凈利率連續4年下降
據財報顯示，2020年，弘陽地産實現收入201.58億元，同比增長32.9%。其中，商業經營及酒店經營收入5.42億元，同比增長20.3%；凈利潤18.54億元，同比增長13.4%，凈利潤率達9.2%；母公司擁有人應佔凈利潤16.61億元，同比增長13.2%；核心凈利潤15億元，同比增長11.87%；母公司擁有人應佔核心凈利潤13.13億元，同比增長約11%。
在營收同比增三成的情況下，弘陽地産的凈利潤也實現了同比增一成，但是凈利率卻下滑至新的低位為9.2%。參考新京報記者對2019年50家典型上市房企平均凈利潤的測算，50家上市房企凈利率平均值是14.29%，而弘陽地産的凈利率水準明顯落後於平均水準。
值得注意的是，弘陽地産的凈利率已經連續4年下降。東方財富網數據顯示，2017年至2020年，弘陽地産的凈利率分別為19.47%、14.32%、10.78%、9.2%，已經從雙位數下降至個位數。與此同時，相比于2017年，弘陽地産的毛利率也出現下降，其2017年至2020年的毛利率分別為40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，同樣也是連續4年下降。
這也意味著在弘陽地産規模狂奔的背後，其存在著盈利能力持續下降的問題。針對2020年毛利率下滑，弘陽地産在財報中表示：“毛利率有所下降，主要是由於毛利率較高的産品收入確認比例較2019年同期有所下降。”
對於利潤的期許，在弘陽地産的業績會上，袁春表示：“未來，希望能夠在規模增長的同時，通過收並購、商住聯動的拿地，包括聚焦深耕的管理效能的提升，融資成本的進一步優化，使得盈利能力在行業保持一定的競爭力水準。”
降負債背後：非控股權益大幅增加
負債方面，據財報顯示，截至2020年底，弘陽地産剔除合同負債後的資産負債率、凈負債率和現金短債比分別為69.4%、50.3%和1.62倍，均達到“三道紅線”的監管要求，進入綠檔房企。
回顧2019年底，弘陽地産的資産負債率81.1%，同比上升15%，凈負債率是70.4%，同比上升2.1%。那麼，經歷2020年一年後，弘陽地産的凈負債率大幅下降至50.3%，符合“三道紅線”中凈負債率的標準。
值得注意的是，弘陽地産凈負債率大幅下降的背後，非控股權益大幅增加。根據財報顯示，弘陽地産的非控股權益由2019年的41.59億元上漲至2020年的122.23億元，也就是2020年的非控股權益幾乎是2019年的3倍，且非控股權益佔權益總額為44.6%。
然而，在非控股權益大幅增加的情況下，非控股權益應佔利潤卻並未呈現相應幅度增長。財報數據顯示，2019年、2020年非控股權益應佔利潤分別為1.68億元和1.94億元，對應佔比約為10.16%和10.46%。
四成權益只對應一成的利潤，弘陽地産非控股權益存在著與利潤不匹配的狀況。而另一方面，正是得益於非控股權益的增加，弘陽地産的凈負債率的分母項目中的總權益得以擴大，而凈負債率也快速下降。
PG中國首席經濟學家柏文喜分析稱：“一家公司非控股權益大增增加的同時凈負債率大幅下降，而非控股權益對應利潤增幅與權益不匹配，這一會計特徵反映了公司融資中存在明股實債或者結構化融資的問題，導致一些項目公司內部的股東權益不均等，這樣可能會降低合併報表後母公司的表觀負債率，也就是隱藏了部分真實的負債，同時也相對降低了公司的總體財務成本。但是事實上，公司的真實負債水準並未下降，可能會誤導相應的債權人和公眾投資者。”
“這是典型的小股操盤，明股實債的安排，部分房企在‘三道紅線’壓力下這樣操作，將佔有少數股權的項目的債務在表外體現，再以承諾回購或者保證回報的方式，這實際上是一種債券形式的安排。” 匯生國際資本總裁黃立衝對新京報記者表示。
那麼，在“三道紅線”下，如何繼續進軍千億，並且在規模保持增速之上提升盈利能力，這是弘陽地産目前面臨的新考驗。（徐倩）
