禹洲集團收盤價已連續10日下跌，至3月25日收盤價已從2.61港元跌至2.27港元，每股跌幅達13%，總市值蒸發超19億港元。
3月26日開盤後，禹洲集團股價下跌態勢並無扭轉跡象，下跌13.7%，報2.33港元。
雨前顧問分析師認為，股價跌跌不休背後，與禹洲集團3月21日發佈的盈利預警有關。
企業公告顯示，2020年集團綜合純利顯著下降，預期截至去年12月31日，公司年度利潤、母公司擁有人應佔利潤分別約2.28億元及約1.17億元，2019年這兩項數據則分別約39.67億元及約36.06億元，同比跌幅分別約94%和96.76%。
評級下調，展望“負面”
盈利預警直接導致評級機構紛紛下調禹洲集團的評級。
3月23日，穆迪將禹洲集團的企業家族評級從“Ba3”下調至“B1”，並將其高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”。同時，將展望從“穩定”調整為“負面”。
穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示：“此次下調禹洲集團評級是在其最近發佈盈利預警後做出的行動，反映了我們的預期，即由於該公司交付預售項目的速度較慢，其收入確認度將較弱。”
穆迪預測，未來12至18個月，禹洲集團的關鍵信貸指標將保持疲弱。
穆迪給予“負面”展望，是認為禹洲集團在未來12-18個月內改善營收確認度和財務指標的能力存在不確定性，可能會限制其融資渠道。這可能包括減少銀行為其項目開發提供的資金，尤其是在房地産行業信貸條件收緊的情況下。
彭博數據顯示，截至香港時間週三14:19，公司境外2027年到期、票息6.35%的美元債每1美元面值買價跌3.2美分至90.2美分，為今年1月份上市以來新低。
野村國際香港分析師認為：禹洲將需要時間來恢復市場信心，在2020年年報公佈之前，不提倡逢低買入。
水分藏不住利潤大跌
從公告披露的資訊看，禹洲集團利潤下降主要有兩大因素：
一是受疫情影響，若干物業項目的開發進度及物業交付有所延期，導致收入及利潤遞延確認；
二是該集團的毛利率減少，原因是一些國家房地産相關調控措施導致物業項目的售價低於預期。
根據企業數據顯示，2020年全年，集團實現累計銷售金額為1049.67億元，同比增39.74%，完成全年目標105%。
這個增幅放在2020年還是很可觀的，那為什麼利潤下滑的幅度會如此之大呢？這就需要擠擠禹洲集團的各種水分。
首先是禹洲集團的去化率水分：
2019年，禹洲地産全口徑在建項目可售面積為754萬平米；股權佔比高於50%的在建項目可售面積365萬平米。
結合禹洲集團2020年中報數據，全口徑去化206萬平米，股權佔比高於50%的項目去化98萬平米，可得知，禹洲集團在建項目中全口徑去化率為54.6%，股權佔比50%以上的項目去化率為53.7%。都達不到行業宣稱的60%。
再來看看第二個水分來源，虧損項目出表：
比如廈門璟閱城項目，禹洲集團持股51%，但不並表。該項目拿地樓面價格3.3萬元/平米，計容面積8.5萬平米，目前售價2.8萬元/平米。考慮到建造成本、財務成本等費用，如果並表，僅此一個項目，總虧損就約10億元。
以前可以通過不並表，粉飾財報和凈利潤，現在在國家嚴控房地産融資，出臺“三道紅線”的背景下，很多財務套路就沒那麼好隱藏了，提前自曝刮骨療毒，對企業來説可能更好一點。
經營狀況令人擔憂
在行業大勢及疫情影響的背景下，大多數房企都主動調低經營目標，走提質控速之路，禹洲集團不以為意，反而高調衝擊千億。
千億的目標是實現了，但增收不增利，甚至利潤僅2.28億元。同處千億陣營的藍光發展2020年凈利潤為35.09億元，遠洋集團凈利潤為22.3億元，就連規模尚不如它的時代中國，凈利潤也達到53.7億元。
禹洲集團的經營狀況異常令人擔憂。
猛衝千億目標，也波及到公司財務狀況。2020年上半年，公司已經腳踩一條“紅線”：現金短債比1.67倍，超過監管部門設定的1.0倍。
同時，2020年前6個月，公司資本化利息支出17.92億元，同比增長15.76%。
截至2020年上半年末，禹洲集團流動負債有917.62億元，其一年內到期的短期債務有222.5億元，資産負債率為81.52%，在以後的融資中可能會遇到不小的阻力。這也讓禹洲集團將希望押注于分拆物業上市。
2020年12月13日，禹洲集團公告，擬將旗下主要從事管理服務的禹佳生活服務推向港交所主機板。
招股書顯示，禹佳生活服務在管面積1320萬平方米，不及行業排名第18位的正榮服務在管面積一半，只能算微型物企。
然而，值得注意的是，與2019年相比，今年上市的物業企業呈現出破發率高、估值分化加劇等新特點，甚至“房企強物管強”的定律亦在被打破。
以世茂服務為例，自上市以來，公司長期處於破發狀態。
股價破發的原因有二。其一，雖世茂集團位列行業TOP10，但世茂服務通過大肆並購，不管是在管面積還是合約面積都尚未進入行業TOP10；其二，世茂服務增收不增利的趨勢也較為嚴重。
反觀禹佳生活服務，既沒有市場佔有率，母公司不僅無法提供規模背書，反而還期待通過物業上市融資紓困。禹佳生活服務能否成功上市，前景不明。
結語
雖然2020年已有部分房企發佈了盈利預警，但禹洲集團利潤大幅下跌的程度，令人咋舌，這也是市場無法接受的原因。
2019年禹洲集團為及時止損，已依次出售位於廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功於這部分收益。
2020年蒙眼狂奔的禹洲集團，已不能再靠頻繁出售項目續命，存貨週轉率的下滑，項目因品質問題遭業主維權等問題暴露，尚未發佈年報的禹洲集團，財務數據恐不太好看。（雨前顧問《無房》分析師 李君霞）
