房企分拆物管企業上市，在2020年大規模涌現。財報顯示，在資本助力下，多家物管上市企業大舉收並購，最終致業績大幅增長。
當下物管企業呈現出“房企強則物業強”的格局。碧桂園服務（06098.HK）和恒大物業（06666.HK）的營收規模已突破百億元。其中碧桂園服務2020年全年營收為156億元，同比增長61.7%，凈利潤為27.82億元，同比增長61.9%；恒大物業（06666.HK）的營業收入為105.09億元，同比增長43.3%，凈利潤為26.47億元，同比增長184.5%。
目前碧桂園服務和恒大物業的總市值分別達到2137億港元和1570億港元。
在銷售規模TOP3的房企第一梯隊中，僅有萬科（ 000002.SZ ）旗下的物業板塊暫未上市。由其他TOP10的房企分拆出來的上市物管企業，表現同樣亮眼。比如融創服務（01516.HK）、世茂服務（00873.HK）等，其2020年的營收同比增速均超過50%。
營收規模和凈利潤一路飆升，是因為物管行業正在大規模“跑馬圈地”。多家企業都把業績大幅增長歸因于“在管面積大幅增加”。
比如世茂服務。在2020年末，世茂服務總在管面積為1.461億平方米，合約建築面積2.011億平方米，同比分別上升114.4%、99.4%。在管面積增加，是因為世茂服務在2020年收購了九家物業管理公司。
當下物管行業收並購愈演愈烈。市場研究機構億翰智庫發佈的研報顯示，在2020年，上市物管企業披露的有效收並購事件共76起，共花費金額107億元。而在2019年，全行業的有效收並購僅27起。
龍頭企業之間的競爭尤為激烈。研報稱，若按2019年年末的物管企業在管規模分類，39家物業企業中，在管面積在1億平方米以上的超大型企業共9家，在管面積在0.5億至1億平方米之間的大型企業共9家。從收並購的活躍度上看，超大型企業發起收並購10起，大型企業發起收並購35起，共佔據全年收並購事件的六成。
行業已經進入“大魚吃大魚”的時代。3月22日，碧桂園服務與藍光嘉寶發佈聯合公告，碧桂園服務下屬全資子公司耗資54.32億元，要約收購藍光嘉寶71.17%的股權。藍光嘉寶將成為碧桂園服務的附屬公司，其業績將綜合併入碧桂園服務的財報。
截至2020年底，藍光嘉寶在管面積約1.3億平方米，合約面積約2.13億平方米。碧桂園服務公告稱，擬將藍光嘉寶從聯交所除牌。
克而瑞物管研究部總監湯曉晨告訴財新記者，2020年物管行業出現大規模收並購，主要有兩大原因。“一方面，過去一年上市物企數量大幅增加，融資超千億，上市公司可用於並購的資金充裕；另一方面，行業內規模擴張競爭白熱化，越來越多企業將規模視為搶佔未來行業地位最重要的指標，促使更多企業走向收並購方式擴張的道路。”湯曉晨説。
2021年開年至今，行業內已出現多宗重量級的收並購。比如合景悠活（03913.HK）以13.16億元“蛇吞象”收購雪松智聯科技80%股權，新增在管面積超8600萬平方米；恒大物業以15億收購寧波雅太酒店物業100%股權，新增在管面積超8000萬平方米。此外，恒大物業更是給自己定下了新增拓展在管面積3.6億平方米的“軍令狀”。
克而瑞物管監測數據顯示，在2021年前三個月，物管行業發生近40起並購事件。“預計2021年全年物管行業並購會更加頻繁，在數量和金額上或將超過已往。”湯曉晨説。
不過，多家物管企業高管在業績會上稱，當下市場上所剩的優質標的已經不多，且價格較高。
“根據管理層的判斷，現階段收並購市場熱度過高，競爭比較激烈，標的本身還可以，但不管是上市公司還是非上市公司的標的，價格都較高。”融創服務的管理層在3月11日舉行的業績會上説。
時代鄰里（09928.HK）行政總裁兼執行董事王萌亦在業績會上稱，當下收並購“穩比快更重要，收購談判要很仔細，對未來的估值判斷也要十分審慎。”（王婧）
