業內預計，2021年全年，樓市刷新2020年17萬億銷售紀錄的可能性非常大。
相比于去年受疫情衝擊，今年，房地産市場實現了“開局熱”。3月15日，國家統計局發佈的《2021年1-2月份全國房地産開發投資和銷售情況》顯示，1-2月，全國房地産開發投資約1.40萬億元，同比增長38.3%，實現了恢復性的增長；從銷售額來看，前2月商品房銷售額達到約1.92萬億元，同比增長1.33倍，迎來“開局熱”。
1-2月房地産開發投資同比增長近四成
圖片來源：國家統計局
國家統計局數據顯示，1-2月份，全國房地産開發投資約1.40萬億元，同比增長38.3%；比2019年1-2月份增長15.7%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資約1.04萬億元，增長41.9%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，“1-2月房地産開發投資同比上漲約16%，增速平穩。這主要由於去年1-2月受疫情影響，暫停項目開發建設所致，若不考慮去年疫情影響，近5年1-2月開發投資增速呈逐年上行走勢。”
“從2021年的投資增速來看，一方面房企加快在優質城市的佈局力度意願不斷提升，另一方面受去年下半年銷售快速增長的推動，房企在開發投資層面的推進節奏也保持穩步增長。”58安居客房産研究院首席分析師張波分析稱，受金融政策和土地“兩集中”影響，預計下半年房地産開發投資的增速會有所放緩。
分區域來看，東部地區的開發投資金額較高，中西部地區增速較快。國家統計局數據顯示，1-2月份，東部地區房地産開發投資8353億元，同比增長32.4%；中部地區投資2640億元，增長52.5%；西部地區投資2834億元，增長45.1%；東北地區投資158億元，增長28.6%。
商品房銷售額增1.33倍，東部地區成為“領頭羊”
圖片來源：國家統計局
國家統計局數據顯示，前2個月，全國商品房銷售額約1.92萬億元，同比增長1.33倍；比2019年1-2月份增長49.6%，兩年平均增長22.3%。其中，住宅銷售額增長1.44倍，辦公樓銷售額增長33.4%，商業營業用房銷售額增長60.7%。從銷售面積方面來看，前2個月，全國商品房銷售面積約1.74億平方米，同比增長1.05倍；比2019年1-2月份增長23.1%，兩年平均增長11.0%。
分區域來看，東部地區不僅銷售額最高，而且維持著較高的銷售增速。1-2月份，東部地區商品房銷售額11891億元，增長1.48倍；中部地區商品房銷售額3280億元，增長1.30倍；西部地區商品房銷售額3620億元，增長1.04倍；東北地區商品房銷售額359億元，增長72.7%。
中原地産首席分析師張大偉分析認為，2020年初疫情影響下，中國作為唯一一個快速恢復經濟的大國，經濟復蘇良好，使得居民購房全面恢復。此外，疫情後購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對於改善需求也明顯上漲。
“雖然調控政策在去年下半年有所收緊，但是，去年整體信貸政策相對寬鬆，人才政策井噴，部分城市出現了明顯的‘打新潮’，刺激了市場需求。特別是東部成為領頭羊，長三角與珠三角出現了普遍性的房價上漲。”張大偉如是説。
潘浩認為，“這與‘就地過年’及多數售樓處春節‘不打烊’有一定關聯，促進部分購房需求得到提前釋放。1-2月，商品房銷售額同比增長133.4%，累計銷售均價同比增長14%，主要是受東部地區拉動影響，東部地區商品房銷售面積佔整體市場44%，高於去年12月5個百分點。”
房企到位資金同比增長超半，購地面積漲三成
國家統計局數據顯示，1-2月份，房地産開發企業到位資金約3.06萬億元，同比增長51.2%；比2019年1-2月份增長24.7%，兩年平均增長11.7%。其中，國內貸款5201億元，增長14.4%；利用外資10億元，下降14.0%；自籌資金8268億元，增長34.2%；定金及預收款約1.10萬億元，增長96.3%；個人按揭貸款4961億元，增長63.7%。
潘浩認為，定金及預收款以及個人按揭貸款增速相對較高，是拉動房企到位資金上漲的主要原因。分項來看，自籌資金、定金和預收款依然為房企到位資金的主要來源，而國內貸款自去年8月起，受房企“三道紅線”影響增速放緩，這就促使房企更加依賴加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預收款的佔比或將持續走高。
與此同時，隨著疫情影響削弱及到位資金的增長，房企的拿地積極性重新增高。國家統計局數據顯示，1-2月份，房地産開發企業土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%；土地成交價款503億元，增長14.3%。
據中原地産研究中心統計數據顯示，上海、北京、杭州、寧波、南京等11個賣地百億城市，50大熱點城市賣地高達5146.8億，同比上漲高達30%。
張大偉認為，“2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經濟全面復蘇，資金相對寬鬆下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，土地市場熱度持續提升。疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業拿地積極性再次出現了提高。”
“土地市場面臨很多新的變動，尤其是‘雙集中’供地政策，可能會倒逼房企到三四線尤其是百強縣等區域進行拿地。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
業內：市場或趨穩，各地分化還將持續
對於房價未來走勢，張大偉認為，“整體趨勢看，預計2021年上半年房價繼續上漲的趨勢依然持續，但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場，房價上漲會繼續放緩。”
“今年以來，深圳、上海等城市的調控政策頻頻出臺，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。不但一線城市，二、三線熱點城市的調控也不斷加碼，向市場釋放出明確的信號。對樓市穩定，尤其是房價穩定起到重要作用，”張波分析稱，“同時值得關注的是，金融側和土地側的長效機制落地，對於市場的影響則更為深入和長遠。”
此外，對於房企資金面方面，嚴躍進表示，“需要關注後續嚴管金融風險方面的政策。從實際過程看，這也和各地房價走勢等有關，若是房價上漲快，那麼實際上就會面臨打壓，進而容易對金融環境有所收緊。”
對於接下來的市場走勢，張大偉預測：“從房地産市場數據看，上半年漲幅將逐漸放緩，但2021年全年樓市刷新2020年17萬億銷售紀錄的可能性非常大。”
而在房價方面，張波表示，今年房價保持穩定大格局的確定性強，但各地房地産市場的分化還將持續，整體房價穩定性的背景下，不同城市不同板塊的房價波動性依然會存在。（徐倩）
