3月12日，融創中國披露2020年的銷售業績，指標超出市場預期，當天港股部分內房股午後異動拉升，融創中國最高漲超11%。
這與融創中國發佈的靚麗業績不無關係，來看看具體數據：
營收達2305.9億元，同比增長36.2%；
歸母凈利潤達356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；
每股盈利7.82元，同比增長30.6%；
預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%；
合同銷售金額5753億元，穩居行業第四位。
這幾項核心數據匯總成一句話，就是“控規模、提利潤”，融創中國在這方面的成績可以説是很給力了。就拿每股分紅來説，2019年就超過萬科達到1.232元，2020年再次提升至1.65元。
更加超出預期的是，在各項經營業績穩健增長的同時，融創中國的資本結構竟連降兩檔，凈負債率與非受限現金短債比已達標，資産負債快速降至了“黃檔”。
以致于，融創中國的業績會雨前顧問“無房”分析師只記住了一個重點，那就是孫宏斌説，“相信未來有3家企業過萬億。”結合融創中國一頓調控部署獲得的成績，這話值得細品。
地産主業正迴圈
增收不增利，是這兩年行業普遍存在的現象，尤其是土地成本增大，加上疫情的衝擊，房企在盈利方面存在著巨大的壓力。
作為頭部規模房企，融創中國近兩年在營收和利潤均實現了超30%的增長，著實難得。
業績釋放前，雨前顧問“無房”分析師是替融創中國捏了把汗的，畢竟2020年中報時，融創中國的降負債的比例就已超出預期，半年還能降多少？但事實證明，融創中國總是能給市場帶來驚喜。
企業年報顯示，2020年底，融創凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項後的資産負債率降至78%。按照“三道紅線”標準，融創已降至黃檔，“降杠桿”取得超預期成果。
這給市場釋放了很強烈的信號：一是融創中國改善資産負債結構的從容快速，二是企業快速步入“綠檔”已進入日程。
汪孟德在業績會現場已經給出了具體時限，“到2023年公司的債務指標還會持續優化，最後一個指標會在2022年提前完成。”
資産負債結構持續向好，基本盤堅實穩固，從年報的關鍵數據能看出，融創中國的地産主業走的正是高品質正迴圈的模式。
2020年，融創錄得合同銷售金額5753億元，穩居行業第四，核心深耕城市保持領先優勢，55個城市銷售排名進入前十，其中12個城市銷售金額排名第一，此外另有25個城市排名前五。
土儲方面，2020年融創繼續發揮多元拿地優勢，獲取了大量高品質土儲。
截至2020年底，融創土地儲備約78%位於一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位於一二線城市。
銷售、土儲、負債的持續優化，促使融創中國的地産主業繼續朝著長期、穩定、健康的方向發展，融創中國穩健之餘變得更加從容了。
“地産+”鋒芒初露
曾看過一個數據，特斯拉60%的估值都不是來自汽車業務。房地産其實也一樣，2020年我們看到貝殼的估值一度超過了三家頭部房企估值的總和，物業股也深受資本青睞。
這背後是房地産盈利邏輯的嬗變，融創中國早已意識到這點。
2020年融創服務成功上市，截至年報發佈當日其估值已達到713.8億港元，位居物業股頭部陣營，而高估值離不開融創服務不斷提升的業績。
企業年報顯示，2020年融創服務錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年複合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年複合增長率達152%。
值得一提的是，截至2020年底，融創服務物業管理服務收入在總收入中的佔比大幅提升至60%，收入結構持續優化。
得益於母公司的強力支援，高品質綜合服務能力、多渠道多業態的外拓能力，融創服務規模收穫確定性增長。
截至2020年底，融創服務在管建築面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建築面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積後的合約建築面積近4億平方米。
文旅更是其長線佈局的一步大棋，2020年融創文旅板塊顯現出強大的韌勁，即便遭逢疫情衝擊，融創文旅板塊快速恢復市場活力，開始對公司帶來穩定現金流及業績支援。
2020年下半年，融創文旅客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。
在融創文旅眾多産品業態中，融創冰雪依託四季運營優勢，已完成市場提前卡位，目前佈局全國18個城市，規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總接待333萬人次。目前，融創已成為國內最大的室內冰雪運營商。
融創文旅和物業板塊一樣，都是能講好資本故事的板塊，目前融創文旅尚處於爆發初期，相信2021年的持續發力，會助力融創估值有更大的提升。
融創文化在2020年也取得了長足發展。2020年，融創文化已完成七大動畫工作室佈局，並在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出，參投的影片獲得了超17億元的票房收入。
“地産+”的頭部站位，讓融創形成“物業加持地産，文化反哺文旅”的螺旋增長模式，為融創進一步提升估值提供更具韌性的增長助力，未來可期。
結語
過去，踩著時代脈搏前行的融創中國，給行業樹立了強勢崛起的非典型樣本。
十年間，融創中國合同銷售額從71億元上升至5753億元，增長高達80倍；營業收入從82億元增長至2305.9億元，增長27倍；核心凈利潤從15億元提升至356.4億元，增長約23倍。
如今，加杠桿成為過去式，地産盈利有了新空間，穩居行業第四的融創中國再次嘗試地産新路徑。
即在地産調控來臨前，就提前做好佈局，保證地産主業高品質穩健發展，“地産+”加速建立頭部企業競爭優勢，實現公司整體盈利能力兩位數以上的永續增長模式。
對此，孫宏斌很有信心。他表示，“在2020年如此困難的情況下，地産行業的總體銷售規模依然頑強的站上了17萬億，地産市場的潛力和消費的韌性可見非同一般。而在今年，地産行業的銷售規模肯定會突破18萬億，突破20萬億也只是時間的問題，在如此巨大的市場空間中，行業內的好公司和頭部公司的成長空間依然巨大。”
而更加穩健從容的融創中國，似乎已經有了更為宏大的目標。(雨前顧問“無房”分析師 李君霞)
