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3月2日，銀保監主席郭樹清指出：“當前房地産泡沫比較大，是金融體系最大的灰犀牛”。
站在這個時間點上，熱點城市房價飛漲，針對性的調控輪番出臺，郭樹清此時出來喊話，頗有些敲山震虎的味道。
事實上，郭樹清並非第一次提出灰犀牛這個概念。他在2020年第16期《求是》雜誌上刊發了一篇文章，文中明確指出：房地産泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。
3月2日的公開發言，是對這一論調的進一步重復和加強。
當前房地産是否存在泡沫？答案不言自明。然而，各路投資客明知山有虎偏向虎山行，他們仿佛忘記了，中國樓市是曾經出現過局部雪崩的。
1988年，海南被正式批准建立經濟特區。這讓人們聯想到了經濟快速崛起的深圳，海南可能的光明前景讓各路投機資金蠢蠢欲動，大量熱錢聞風而至。
“要發財，到海南；要發財，炒樓花”的口號在全國廣為流傳。海南樓市炙手可熱，房價從1988年的1350元/平米暴漲至1993年的7500元/平米。
7500元/平米在那個年代是什麼概念？
當時，全國職工平均月薪僅280元，就説薪資水準最高的上海，月薪也只有471元。按此比例折算，1993年的海南房價相當於現在的20萬元/平米，其瘋狂程度令人咂舌。
不幸的是，暴漲與暴跌是一對孿生兄弟，當接盤俠耗盡時，暴跌也就接踵而至。
到1990年代中後期，泡沫破裂，房價崩盤。大量開發商和個人紛紛破産，貸款也都成了壞賬，無數信用社只得收回跌跌不休的房産甚至爛尾樓來勉強充數。
這個故事的結局以海南發展銀行破産作為收尾，它成了中國金融歷史上第一家破産倒閉的銀行。
調控進化論
房價崩盤的結局是社會無法承受之痛，而樓市是否存在泡沫，官方心裏其實“門兒清”。
只不過，過去中央一直沒對房地産動真格的，採取的調控手段也是以較為溫和的限購和限貸為主。但在本輪史詩級的調控中，我們可以明顯看到中央的調控手段在逐漸進化。
由針對購房者的限購限貸，到針對房企的限價+三道紅線，最終進化到針對地方政府的“兩集中”供地。調控從單一主體、單一角度，進化到多主體、多角度、全方位的封閉式的調控，其決心可見一斑。
先來説説調控的第一層級——限購限貸。它的核心目的在於抑制購房者尤其是投機客的炒房熱情，遏制房價過快上漲，是最常用且屢試不爽的調控手段。
在本輪調控中，限購限貸最先上場而且貫穿始終。不過，無論限購限貸如何升級，本質上仍屬於調控的第一層級——對購房者的調控。
可惜的是，僅僅限制購房者屬於揚湯止沸，不能從根本上解決問題。
在這場博弈裏，投機客、地方政府、開發商這三大群體都可以憑藉房價上漲獲利，而中央則站在了他們的對立面。
所以你可以看到，有些城市的調控政策看似嚴厲，實則“高高舉起，輕輕落下”；有些地方政府在房住不炒的高壓下仍然“頂風作案”，各種一日遊政策頻登新聞頭條。
在這種環境下，中央將目光對準了賭性不改的房企，調控的第二層級應運而生。
2020年8月，央行推出了令房企聞風喪膽的“三道紅線”政策，將調控的觸手由購房者延伸到房企。
三道紅線給行業帶來了巨大的變化。打折促銷，賣項目賣樓盤，乃至賣子公司都成為2020年的主旋律。房企為了應付三道紅線的要求，拼了命地回籠資金、降低負債。
與三道紅線伴生的，是對銀行和非銀金融機構的限制，用監管的手段對房企融資套上枷鎖。到這裡，金融+房企的組合拳，進化為調控的第二層級，也是本輪調控的一大亮點。
至此，投機客和房企都已經老實了，不安分的只剩下地方政府。
房兄在撰寫《2021年，這些城市升值潛力巨大》的過程中，驚奇地發現2020年的全國平均房價不僅沒被摁住，反而在衝破了萬元每平米的歷史性關口！這其中，地價的推波助瀾起到了關鍵性作用。
統計局數據顯示，2020年1~12月全國土地成交價款17269億元，同比增長17.4%，上漲速度遠超同期房價。
狂飆的地價讓中央意識到，地方政府是很難對自己下狠手的。
很多地方都出現了“一邊控制房價，一邊又抬高地價”的問題。這讓房企苦不堪言，部分項目甚至到了拿到地就得立即動工、快速去化，否則就會虧本的地步。
在此背景下，一向很少對樓市進行表態的自然資源部祭出大招，於今年2月宣佈將在22個城市推行“兩集中”供地制度：集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動。
這一招對土地出讓下手，限制地方政府玩土地的“饑餓行銷”，調控上升到第三層級，整個調控從拿地到銷售完成了閉環。
至此，樓市的3大相關主體均已被關入制度的籠子，中央對於樓市的調控也從粗淺的限購限貸進化到多主體、多角度、全方位的封鎖，其遏制泡沫的決心令人震撼。
蓄水池理論
史詩級的調控下，樓市並非一潭死水。
2020年12月，深圳二手房價同比猛增14%。與此同時，上海的樓市也不斷傳出“打新熱”、“搶房潮”、“業主坐地起價”等消息。成都多個樓盤的業主在微信群達成共識，不約而同地上調二手房掛牌價。
調控動作不斷，樓市熱度不歇，部分城市的房價迎著調控來了一波實質性上漲，而且幅度還不小。如此嚴厲的調控卻擋不住房價上漲的步伐，背後的原因是什麼？
或許我們可以從蓄水池理論中找到答案。
蓄水池理論通俗來説，就是引導水向哪個管道流。央行就像水龍頭，放出來的“水”總得有個去處，要麼流入消費市場，要麼流入股市，要麼進入樓市。
若是貨幣大量進入消費市場，會導致物價陡增。但物價不能太高，因為這會嚴重影響國內消費，與當前國內大迴圈的意圖相違背。
所以，央行放出來“水”只能流向股市或者樓市。
房兄認為，監管層的是希望將“水”引入股市的。從設立科創板，到推進註冊制，包括放寬漲跌停幅度等動作都可以看出高層對於股市的重視和期許。
然而，股市的參與者數量遠比不上樓市，對於資金的容納量也有限，樓市這根管道的閥門需要適當打開。因此，我們可以看到豪宅銷量放量增長，也可以看到部分一二線城市的房價躍升。
這些現象的背後不僅是蓄水池理論在發揮它的威力，還有相當一部分原因是這些城市的“剛需購買力”在不斷提升。資金充裕的購房者爭相涌入樓市，好地段、好價格的房産遭到哄搶，在供求規律的作用上其價格只能向上走。
蓄水池理論疊加供求規律，讓調控也難以對抗市場這只無形的手，只能從邊緣角度繼續限制炒房的投機客。但問題是，這些熱點城市的房價還有上漲空間嗎？未來的房産投資又該何去何從呢？
投資專業化
談到樓市未來的走向，在期刊、媒體、網路上，我們經常見到“分化”這個詞。
樓市分化已經是明眼可見的事實，然而，分化背後的實質是什麼？房兄想跟大家聊聊這個話題。
首先，樓市分化是一個模糊的大概念。提到樓市分化，具體是指看好北上廣深成杭等經濟發展好、人口流入多的城市。看衰大連、煙臺、哈爾濱、廊坊等基礎設施薄弱、營商環境較差、每人平均工資水準低的城市。
換句話説，資金、人口、技術越是集中的城市，越不懼怕調控。它們構成一個城市的“基本面”，未來值得投資的城市，也正是這些基本面良好且持續向好的城市。
良好的基本面對資金有著無法抗拒的吸引力，房價因此被推高。其引發“賺錢效應”又再次吸引熱錢涌入，從而形成正向的迴圈。
可見，樓市分化的背後是馬太效應的演繹，是資源集中的體現。從這一點出發，就不難理解為何某些城市的低價剛需盤去化困難，而沿海城市的豪宅卻需要排隊搶購。
在可見的未來，這種分化還會持續下去，而且分化將越來越細。投資者不僅需要選擇城市，還需要精選地段、精選樓盤、精選開發商，甚至精選物業。
這意味著樓市投資的門檻被一下子拔高，閉眼買的時代一去不復返，投資樓市越來越考驗內功，對於參與者的眼界格局和資金實力都有了更高的要求。（雨前顧問“無房xinwufang007”分析師房兄）
