3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議開幕，國務院總理李克強代表國務院向大會作政府工作報告，涉及房地産的內容包括房住不炒、城市更新、長租房、新型城鎮化，以及如何解決新市民、青年人的住房難題等。
在“十四五”開局之年，涉及房地産內容的提法與往年有什麼不同，又會如何影響今後房地産政策的走向？新京報邀請房地産行業內的專家，解讀2021年政府工作報告中有關房地産的內容，嘉賓包括中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華、58安居客房産研究院分院院長張波。
“三穩”目標下，樓市調控政策更加精準
"房住不炒”出現在多年的政府工作報告中，在今年的政府工作報告中，除了“房住不炒”外，還提到了穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標。
對於“房住不炒”，鄒琳華認為，目前，中國處於城市化以及經濟中高速發展的階段。大城市住房供求矛盾會長期存在，有必要防止因炒作而影響居民住房水準，這也是對家庭改善型需求的支援。此外，房地産風險始終是金融風險的重要方面，在複雜的國內外經濟形勢下，“房住不炒”也是防範風險的重要方針。
值得關注的是，今年以來，熱點地區房地産調控不斷加碼，杭州、上海、深圳等城市密集出臺收緊政策，從調控政策內容來看，特徵明顯。
張波認為，首先是補漏洞，開年上海首先堵上假離婚的漏洞，其他一些城市也逐步出臺相關的“打補丁”政策，整個調控正向縱深化、更加精準化方向發展。在防範金融風險方面，去年“三道紅線”出臺，今年房貸集中度管理制度推出，形成了一個長效管理機制。而在土地上，22個城市推行“兩集中”政策，對於土地市場的穩定，保證房地産市場的健康發展將起到重要作用。
在張波看來，當前政策對於市場的規範更加細緻。去年部分城市出現的炒作房價、抬升預期的情況較多，而今年展開有針對性規範措施，在穩地價、穩房價的基礎上進一步穩定市場預期。從目前來看，在“房住不炒”的政策指引下，這些城市受到嚴格的調控，比如深圳的二手房的參考價格出臺，就是一個非常明確的信號。
增加租賃房、共有産權房供給，緩解結構性失衡
值得關注的是，今年的政府工作報告在提到“解決好大城市住房突出問題”時明確指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給。
鄒琳華認為，增加租賃房和共有産權房供給以滿足地方家庭的基本住房需求，和以往更偏重於商品房供給的情況有所不同。從目前來看，雖然市場提供了充足的商品房，會出現結構性供給不足的問題，而共有産權房是政府優惠讓利的保障性住房，保障性租賃住房也是有政府補貼性質的房源，都有利於提升中低收入家庭的居住水準，從而解決住房市場供求結構性失衡的問題。
近年來，北京，上海等地都在探索共有産權房的實踐，解決了一大部分中低收入人群的住房問題。張波認為，通過不斷落實的共有産權房供應，以及近幾年的試點，對共有産權房的配售定價、産權劃分、使用管理、産權轉讓等規則梳理出來一整套的辦法，可以為其他城市推進共有産權房的住房保障及供應體系搭建起到推動作用；此外，對於房價穩定，以及整個市場也會起到明顯的促進作用。
除了商品房和公共産權之外，租賃房是解決新市民住房問題的重要渠道。張波表示，長租公寓是這兩年的熱點話題，但從市場情況來看，絕大部分租賃住房來源都是靠市場化，政府推出保障性租賃住房在2021年才開始放量，此前數量並不多。
對於租賃住房中的長租公寓，張波認為，其是住宅租賃市場的一個有益補充，但是長租公寓在不斷探索創新中也在金融、租賃運營等方面出現一些問題，目前各地政府也在給予及時規範。而未來，在管理和促進兩手抓的前提下，長租行業也將更加健康、平穩地發展，為市場貢獻更多適合新市民的房源，整體居住品質也將更加契合新市民的需求。
值得關注的是，在解決大城市住房問題中，政府工作報告著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。鄒琳華表示，這也意味著在供給方面會對這類人群有更多的傾斜。因為相對來看，老市民的住房問題並不是那麼突出，但是對於一些新市民或青年人群體來説，如果收入有限而房價租金又比較高，那麼買房、租房都會相對比較困難。這類人作為緩解住房困難的重點人群，很切合住房發展當前的實際。
新型城鎮化優化城市空間，有效利用住房資源
目前中國城鎮化率已破60%。2021年政府工作報告提出，“十四五”時期的目標是城鎮化率提高到65%。
對此，鄒琳華根據城鎮化率目標測算出，在“十四五”期間，每年大概有1200多萬人口進入城市，這相當於我國每年新增一個中型城市人口規模，而在城市人口持續增長的同時，空間戰略也將對整個城市人口空間佈局進行優化。
對於政府工作報告提到的發展城市群和都市圈，鄒琳華認為，促進區域一體化，放開落戶限制，推進公共服務精準化，這對於城市群，無論是中心城市還是非中心城市都是一個利好，使得住房資源能夠得到更有效的利用。
而從目前來看，雖然住房總量充足，但是由於公共服務分佈的不均衡，有些城市住房供給不足，有些城市住房滯銷嚴重。新型城鎮化有利於解決這些問題，同時還會令住房市場有一定的持續發展空間。
此外，鄒琳華表示，可以通過公共服務的均等化、基礎設施的精準化，來促進發展城市群和都市圈。而對於房地産市場來説，最重要的是交通，特別是發展市郊鐵路等，通過這種方式來促進人口的自由流動和資源的有效配置，很多人無須擠在中心城市。與此同時，住房問題就會得到很大的緩解。
老舊小區改造提升居住品質，拉動經濟增長
為了提升城鎮化發展品質，2021年政府工作報告首次提到，要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。
對於實施城市更新行動，鄒琳華表示，我國城市化發展速度較快，現在有大量老舊建築存在，欠缺老人、兒童便利設施，有必要進行大規模升級改造。
事實上，目前北京、上海、深圳一些大城市已率先進入存量房市場，這也意味著城市更新改造將逐步取代新建商品房建設，成為房地産市場的主力。
在鄒琳華看來，城市更新更有利於穩定住房需求，從短期看，更新改造可以提升居住品質，而從長期看，更有利於支撐房價。而從經濟角度來看，城市更新是一個萬億級的大市場，也是拉動經濟增長的重要方面。
作為城市更新的重要內容，近年來改造的老舊小區數量也在不斷上漲。2020年，全國新開工老舊小區改造超過4萬個，超額完成了3.9萬個的年度目標。今年，新開工老舊小區將達到5.3萬個。
張波表示，老舊小區將給房企帶來很多機會，比如老舊小區要改造得更好，需要各種各樣商業配套等資源跟進，這將是一個細分的市場。同時也會給很多下游行業帶來機會，比如家居裝飾等。
中國房地産長期以來都是粗放式地發展，在這個市場上，此前比較常見的是“快進快出”或“快速規模化”，對一些細小領域的關注較少。但是，當前市場已經由增量進入到存量階段，張波認為，未來房地産行業面臨的新常態將是，除了新的增量外，更關注跟房地産相關的領域。（袁秀麗）
