每年全國兩會政府工作報告中關於房地産的表述，涉及具體政策的落地與執行，具有風向標意義。2021年3月5日上午，國務院總理李克強在十三屆全國人大四次會議上作政府工作報告，通過“房住不炒”、保障性租賃住房、長租房、共有産權住房、城市更新、老舊小區改造等關鍵詞，勾勒出2021年房地産市場的發展趨勢。
今年房地産工作的總體基調是：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給,規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
亮點1：
重申“房住不炒”，強調 “三穩”目標
繼2020年，今年政府工作報告再提“房住不炒”，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，並首次出現“三穩”表述，穩地價、穩房價、穩預期。
在業內人士看來，重申“房住不炒”，增加“三穩”內容，這體現了政府抑制當前樓市過熱的決心和態度。
2021年首月，多地樓市升溫。國家統計局數據顯示，1月份，70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環比上漲，上漲城市數量創近4個月來新高，其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。在二手住宅方面，70個大中城市中，49個城市出現價格環比上漲，上漲城市數量同樣創近4個月來新高。
為了抑制樓市過熱，近期熱點城市密集出臺調控政策。僅3月3日一天，就有上海、杭州等地釋放調控收緊政策。杭州發佈《關於進一步規範房地産市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。上海樓市新政明確，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。3月3日晚間，新華社消息顯示，住房和城鄉建設部副部長倪虹近日在杭州、無錫調研督導房地産市場平穩健康發展長效機制落實情況時説，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地産作為短期刺激經濟的手段。
另據中原地産研究中心統計，2月各地房地産調控次數高達45次，超過了1月份的42次，年內累計房地産調控政策次數高達87次。
58安居客房産研究院分院院長張波表示，無論是供給側改革、三道紅線、房貸集中管理以及土地兩集中政策，近一年來政策的目標和方向都是圍繞房住不炒，推動居住消費健康發展，多維度、多舉措穩定樓市，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。
對於2021年的政策方向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，預計房地産調控保持政策的連續性和穩定性，各地基於國家的指導精神，小步快跑、靈活適度調整自己的調控政策，有保有壓（打擊投機、支援自住），政策更加精細化，強調系統性、整體性，避免碎片化，金融、土地和住房政策所有推進，這在上海、深圳、杭州等熱點城市近期的調控政策上，體現得很明顯。
亮點2：
增加兩類住房供應：租賃住房、共有産權住房
為了解決好大城市住房突出問題, 政府工作報告指出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，兩會政府工作報告中，首次提及對大城市住房問題的關注，對於今年各類大城市的房地産政策和市場的變化有較大影響。其中，增加兩類房源供給，可以看出，後續保障性租賃住房和共有産權住房將成為大城市重點鋪開的産品，此類産品將承擔解決住房問題的重要角色。而且，為了實現此類産品的供給，政府工作報告明確三種方式和支援，即增加土地供應、安排專項資金、集中建設，體現了土地、財政、規劃等方面給予的支援，具有非常好的導向。
值得關注的是，共有産權住房也在政府工作報告中被重點提及。
張波表示，共有産權住房經歷了多年的探索，建立健全了共有産權住房配售定價、産權劃分、使用管理、産權轉讓等規則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務，有力推進住房保障和供應體系建設，保障了不同消費能力新市民的居住需求。
亮點3：
規範長租房市場，解決新市民、青年人住房難題
除了增加住房供應外，政府工作報告還提出，要規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，規範發展長租房市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。我國租賃市場經過幾年的發展，矛盾和問題已經凸顯，機構風險加劇，規範發展長租房市場就是將監管制度化、常態化。未來要完善長租房政策，需要不斷健全租賃行業的法規與政策體系，從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業監管的制度化，逐步形成長期穩定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”的轉變。
事實上，在去年底的中央經濟工作會議中，也用了較多筆墨體現在“租房市場”上，包括高度重視保障性租賃住房建設，規範發展長租房市場，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索利用集體建設用地建設租賃住房，對租金水準進行合理調控。此外，近期，包括北京、上海、深圳等多個城市發佈了租賃住房監管政策。
嚴躍進分析稱，從政府工作報告對於長租房的表述可以看出，後續租賃市場的發展將繼續發力。具體分析來看，租賃住房的發展，其目標是要解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是後續租賃産品開發和經營可以關注的目標群；租賃市場的發展將更聚焦于長租房市場，後續可能將形成各類配套政策；此次政策比較明確提及租房稅費降低的內容，也使得後續租賃市場業務發展可以減負，這也是相關企業和租房者可以重點關注的內容。
李宇嘉也指出，重點解決長租公寓、租房企業高成本、高稅收的問題，這也是2020年長租公寓陷入困境的主要原因，也是兩會中委員代表在此領域提及較多的內容。可見，國家培育住房租賃市場，打造租購並舉住房新制度的決心比較大，未來將有相關的政策措施落地。
亮點4：
首提“實施城市更新行動”，今年新開工老舊小區5.3萬個
此前的中央和地方“十四五”規劃綱要都提出，要實施城市更新行動，政府工作報告也是首次出現。
去年底，住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在住房和城鄉建設部官網發表題為《實施城市更新行動》的署名文章。王蒙徽稱，實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對全面提升城市發展品質、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。
老舊小區改造作為城市更新的重要內容，政府工作報告中也明確指出，2021年，政府投資更多 向惠及面廣的民生項目傾斜,新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,提升縣城公共服務水準。（段文平）
