自2020年8月“三條紅線”新政頒布以來，地産債的凈融資額已連續七個月為負數。房企面臨償債高峰，現金流壓力陡然增大。
中泰證券發佈于2月28日的研報顯示，2021年3月至12月，房地産行業信用債到期總量為3753.19億元，另有2312.57億元債券進入回售期，規模合計高達6065.76億元。
3月將是房企償債的最高峰。中泰證券研報稱，地産債3月到期及回售規模將達到1117.88億元，其餘月份的地産債到期回售規模分佈相對平均。
房企“借新還舊”已經越來越難。比如雅居樂（03383.HK）原定發行一筆“不超過82.47億元”的小公募債，上交所指出其額度超標，發債額度隨後縮減為“不超過70億元”。這筆小公募債的用途為償還雅居樂此前發行的兩筆熊貓債本金及利息，以及三筆存續的公司債券。
雅居樂此前申報的額度不符合新規。2020年11月27日，上交所發佈文件對房企債券披露及核查提出了新要求。這份文件明確規定：若于2020年8月10日之後獲受理的住宅地産企業項目，申報發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規模的85%。
這要求房企進一步壓降發債額度。前述文件稱，在2020年8月10日之前獲受理的項目，房企申報發行額度為不得超過擬償還到期及回售的本金規模。
不僅僅是發債受限。“三條紅線”之下，無論表內表外，房企的幾乎所有有息負債，均需要向監管部門按月申報。
融資大幅收緊，房企要應對現金流的壓力，不得不謹慎買地以節省成本，同時加大回款力度。
事實上，2021年樓市已經提前迎來“小陽春”。市場機構克而瑞數據顯示，2021年前兩個月，百強房企的累計銷售操盤金額達到16198.8億元，同比增長101.7%，較2019年同期增長56.3%。克而瑞研報稱，在TOP30的房企中，與2019年相比，過半房企的增幅都超過50%。
同期，TOP50房企累計投資不到3400億元，同比僅增長了10%。若從拿地銷售比來看，在2021年前兩個月，百強房企的拿地銷售比為0.22，而2019年同期為0.33。
所謂拿地銷售比，是指房企拿地的資金規模與銷售規模的比值，這一指標通常反映出房企的再投資意願，比值越小意味著再投資意願越低。
“因為業內普遍擔憂，貸款集中度管理會延長房企的銷售回款期。”一名龍頭房企高管對財新記者稱，當下銀行收緊房貸額度的影響尚未完全明朗，但諸多房企都在狠抓回款。
房企的另一重壓力來源於供地模式變化。當下多個城市開始集中供地，一年僅供地三次。諸多房企認為，這意味著房企在拿地前需要騰挪大筆資金備用，現金流壓力因此加大。
“總體來看，房企要順利渡過償債高峰，還是需要依賴融資。”前述龍頭房企高管稱，當下民營企業的降負債壓力，遠遠大於國有企業。
安信證券發佈于2月26日的研報顯示，在2021年，民企地産債的到期規模為2397.8億元，佔比51.6%，同比減少14.6%；國企地産債到期規模為2246億元，佔比48.4%，同比增加8.3%。
但當下國企發債規模更大。安信證券研報顯示，截至2月19日，地産債總體發行規模為695.4億元，同比增長88%。其中國企發行規模為436.22億元，佔比63%；民企發行規模為259.2億元，佔比為37%。
房企或即將掀起發債潮。東吳證券發佈于2月24日的研報指出，一季度是償債高峰，1月新發地産債對到期債券的覆蓋率為82%，2月覆蓋率僅為41%，參考1月的覆蓋率，3月地産債的新發行規模將超過700億元。（王婧）
