2月25日，繼碧桂園服務、藍光嘉寶雙雙宣佈停牌的兩天后，四川藍光發展股份有限公司（以下簡稱“藍光發展”）率先發佈公告透露，向碧桂園服務轉讓子公司藍光嘉寶約64.62%股份。而後藍光嘉寶、碧桂園服務也相繼發出相關公告，並同時向聯交所申請自2021年2月26日上午九時復牌。
在業內人士看來，這是當前物業行業收購金額最大的案例，更有望打響上市物企間收購的“第一槍”。一旦這起並購案直正落地，意味著超大規模的物企誕生。事實上，隨著行業競爭白熱化，馬太效應將愈發明顯，物業行業開始出現“大魚吃大魚”，強者聯姻的並購趨勢。
48.47億！物業行業“最貴”收購案例將誕生
藍光發展公告顯示，其下屬全資子公司藍光和駿與碧桂園服務的子公司碧桂園物業香港簽署了《關於四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協議》。碧桂園服務擬以現金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務約64.62%的股份，對應交易總代價暫估值約48.47億元。
另據藍光嘉寶公告顯示，買方擬按每股H股人民幣42.1105元的價格從藍光和駿收購約64.62%股權。如果交易完成，藍光和駿將不再擁有藍光嘉寶H股股份，但將繼續擁有0.42%內資股股權。
此前的2月23日，藍光發展發佈公告稱，鋻於公司正在籌劃重大事項，該事項涉及子公司藍光嘉寶的控制權變更而臨時停牌一天。與此同時，2月23日，碧桂園服務、藍光嘉寶雙雙宣佈停牌。
對於此次交易，藍光發展認為有利於增加公司現金流，促進公司核心業務的經營和拓展；其同時表示，本次股權轉讓完成後，目標公司將不再納入上市公司合併報表範圍。
在億翰智庫旗下的嘉和家業物業服務研究院分析人士看來，此次交易為當前物業行業收購金額最高的案例。從目前來看，物業行業對於優質標的的估值整體處於較高區間，能夠獲得高收益，此時出售對於藍光發展及藍光嘉寶均是一個較好的時機。
比如，此次碧桂園服務對藍光嘉寶每股估值人民幣42.1105元，而截至2月22日收盤，藍光嘉寶報收38.95港元/股，每股估值相當於溢價約30%。
問題在於，藍光發展為何出售旗下上市不足兩年的物業平臺？上述分析人士認為，2021年“三道紅線”實施在即，處在紅線臨界值邊緣的藍光發展，為提升企業現金流做足準備，2020年7月該公司以9億元賣掉迪康藥業股權，如今又將培養得相對成熟的藍光嘉寶股權轉讓，獲得現金流、降低負債率，以保障企業走出“三條紅線”壓力。
藍光嘉寶去年收並購17起，居物企首位
藍光嘉寶是西部物業龍頭企業，于2019年10月18日在港交所上市，是中國西部第一家在港股市場上市的物業公司，在2020中國物業服務百強排名中位列第11位。截至2月22日收盤，藍光嘉寶收報38.95港元/股，總市值約68.93億港元。
值得注意的是，據不完全統計，僅2020年前11個月，藍光嘉寶共斬獲17個並購項目，居上市物企收購數量首位，總耗資約7.59億元，其並購的在管建築面積合計為3272萬平方米；截至去年年末，藍光嘉寶合約管理面積已達到約2.1億平方米，在管面積達到約1.3億平方米，顯示出其強勁的外拓實力。
此外，據媒體報道，就在被碧桂園服務收購而停牌前，藍光嘉寶剛剛收購了一家物管公司，即四川銘瑞物業管理有限公司100%股權。
截至2020年上半年，藍光嘉寶實現營業收入11.66億元，毛利約4.08億元。而據藍光嘉寶近期公告顯示，得益於在管建築面積的增加及社區增值服務收入大幅增長，2020年公司收入預計增長約30%。其中，在未經審核增值服務收入方面，2020年下半年和2020年全年，預期分別實現同比約60%和35%的增長。
雖然藍光嘉寶並購火熱、收入增長，但是股價仍低迷。據嘉和家業物業服務研究院分析人士表示，藍光嘉寶市盈率僅為13，與在港上市物企平均市盈率43相比，資本市場對其認可程度並不是太高，而此次與碧桂園服務的合作，能夠在較大程度上提振投資者對藍光嘉寶的信心，進而提升在資本市場上的投資價值。
碧桂園服務大筆收購為“千億營收”拓寬道路？
在碧桂園服務並購藍光嘉寶的前一個月，1月20日，碧桂園服務市值正式越過2000億大關，成為行業內第一家兩千億市值物業企業。截至2月22日，碧桂園服務市值為1971億元。
但是，碧桂園服務的“野心”不止如此。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾表示，碧桂園服務的計劃是5年時間做到千億收入。
為了實現這一目標，2020年12月，碧桂園服務配售發行1.73億股，募資77.85億港元，其中所得款項凈額作為未來潛在收並購、戰略投資、營運資金及企業一般用途。
近年來，碧桂園也在尋求更多的收購標的，不斷“買買買”，僅去年全年就進行了6次並購，並以44.5億成為去年並購金額最多的物業企業，其收購標的包括涉及環衛等業務的福建東飛60%股權、滿國康潔70%股權，還有電梯海報廣告商、保險業務、諮詢公司等，均屬於增值服務類。
對此，嘉和家業物業服務研究院分析人士認為，從當前物業行業收入結構看，必須要大力擴展規模，才能夠為實現收入快速增長提供可能性。雖然碧桂園服務在2020年頻繁進行與增值服務相關的標的收購，但短時間內對收入增長的拉動效果有限，並不如直接收購物企標的的效果好。
2月25日，碧桂園服務在發佈的相關收購公告中，並無更多內容。而此前，對本次交易，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾對媒體表示，“（停牌公告中所提及事項）對股東而言是慎重且利好的選擇。”
嘉和家業物業服務研究院分析人士認為，此次收購的整體PE（利潤收益率）約為15.34倍（以藍光嘉寶2020年中報凈利潤×2估算企業全年凈利潤），處於恒大物業收購浙江亞太酒店物業19倍PE及合景悠活收購雪松智聯12倍PE的區間，但整體代價為前兩者的3倍之多，顯示出碧桂園服務並購優質標的的決心。
在業內看來，作為西部物業龍頭企業，藍光嘉寶能填補碧桂園服務地域佈局的缺失。不過，碧桂園服務收購藍光嘉寶之後，也將面臨同業競爭的監管。對此，甚至有業內人士推測，藍光嘉寶將有退市私有化的可能。
強者聯姻，打響上市物業企業間收購“第一槍”
自2021年以來，物業行業收並購呈現加碼的態勢，先是合景悠活以“蛇吞象”13.16億元收購雪松智聯80%股權，獲得超8600萬平方米的管理規模增量，使合景悠活在管規模躍升至“億級”；後有恒大物業以15億對價收購浙江亞太酒店物業，同樣獲得超8000萬平方米的規模增量。
如今，在規模競爭越發激烈的背景下，碧桂園服務收購藍光嘉寶後，其合同管理面積將在7.46億平方米的基礎上，再增加2.1億平方米；合同管理面積或接近10億平方米，有望成為國內目前合約在管面積最大的物業公司。碧桂園服務因此也將快速提升企業規模水準，鞏固其在行業中的地位。
在業內人士看來，藍光嘉寶與碧桂園服務的並購，並不是強者對弱者的吞併，更像是強者之間的聯姻。目前，擴規模仍是物業企業現階段謀求快速發展的主要途徑。同時，資本市場對管理規模大的物業企業認可度、估值等方面更高。由此，未來物業行業的競爭將更加激烈，馬太效應將愈發明顯。
知名地産分析師嚴躍進表示，過去物業企業收購一般都體現為“大魚吃小魚”的狀況，而現在則出現“大魚吃大魚”。説明當前物業行業的資源整合存在很多特殊性，也體現了行業競爭白熱化，實力物企通過股權收購等合作，實現企業之間優勢互補。這對部分上市物業企業來説也是一個反思，即上市本身並不代表就可以高枕無憂。
據悉，2020年12月，招商積余曾公告考慮收購已在聯交所上市的香港物業管理公司創毅控股。而如果碧桂園服務並購藍光嘉寶及時落地，則有望成為首例上市物企間的並購案。
對此，中指研究院分析人士認為，在過往物業公司收並購過程中，收購標的大多以非上市物業企業、新三板掛牌物業企業、多种經營專業公司為主要方向。此次碧桂園服務擬收購藍光嘉寶，成為其第一大股東，有望開創上市物業公司之間收購的先河。這也意味著，今後，物企在收並購的標的選擇範圍上更加寬泛，上市及非上市物企均存在被收購的可能性。（袁秀麗）
