繼“三道紅線”又“兩道紅線”後，地産業再迎來“一年三次”的土拍政策大調整！
所謂“一年三次”，即：全國22個城市的土地交易，將一年最多賣三次，集中發佈出讓公示，集中組織出讓活動。
01
這兩天，部分城市已經有了相關的動作：
青島市自然資源和規劃局官網已發佈相關新聞報道。
隨後，鄭州、天津等城市陸續有相關文件流出：
劃重點：鄭州市自2月23日起將暫停住宅用地出讓公告；天津市則明確將於3月、6月、9月中旬分三批次統一發佈住宅用地出讓公告。
信號再明顯不過了。
除以上三個城市，消息面上涉及到的城市還包括：北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、濟南、合肥、長沙、瀋陽、寧波、長春、無錫。
如果按照3月、6月、9月統一發佈的節奏來看，留給主要城市研究的時間不多了，其他城市的官宣可能正在趕來。
02
如前文所述，“一年三次”的土地政策將給房企帶來巨大的考驗，這個考驗甚至比“三道紅線”有過之而無不及。
首先考驗的就是房企的判斷力。
原來還有試錯的機會，現在可以説連試錯的機會都沒有了。全國熱點城市同時推地，怎樣才能不顧此失彼？
以前，房企都靠時間錯位拿地，賬上有錢就拿，賬上沒錢就下個月再拿。但現在一年只有三次機會，錯過了這次，就得再等3個月，甚至半年。
這還不算什麼，重要的是，一次招拍挂，房企不可能參加多塊土地競爭，因為公司的錢只有那麼多。
如果看中熱門地塊，競爭激烈超出預算，最終拿還是不拿？拿，得付出更多的成本；不拿，就得等下一次。
所以，第二個挑戰就來了，房企的拿地能力。
熱點城市集中招拍挂，對房企來説，無異於千軍萬馬過獨木橋，要想殺出一條血路，必須快準狠。這不僅對競價拿地的人要求頗高，也對投拓策略團隊的配合提出了更高的要求。
這就像買房，首先得有資格（拿地的錢），然後還得搖號（人才的投拓能力，還得加一點運氣）。總而言之，“一年三次”增加了房企拿地的不確定性。
如何把不確定性變成更大概率的確定性？這涉及到第三個挑戰，房企的現金管理能力。
也就是，房企必須確保，當主要城市集中推地的時候，賬上有足夠的錢用於拿地。
那麼問題又來了。籌錢的兩個渠道，一個是銷售端，可能面對産品集中去庫存、加速回款的情況，一個是融資端，能否在拿地的時候創新加杠桿。
毫不誇張的説，“一年三次”政策實施，將重塑房企的開發全流程管控。
為了保證3月份有錢拿地，你得在2月份大賣促銷回款；要拿得到地，房企的投拓團隊必須是一支鐵軍；還要在加杠桿與降負債之間達到平衡，財務管理部門需要強有力的融資手段；這些又將傳導到開發建設環節，房企需要根據政策進行調整……
對房企來説，就一個字，難！
03
政策端的目的也很明確：
①讓住宅用地供應計劃更加科學化、合理化；
②引導市場理性競爭；
③保障房地産市場平穩健康發展。
也就是，未來土地市場供應會更加穩定，比如目前天津制定的3/6/9月份中旬集中出讓，形成一種良性迴圈，不至於長時間沒有供應，或者一段時間內供應特別多。
以及，一些地區原有的“先次後好”順序供地的做法無法繼續，這對房企來説還是利好的。
在引導市場理性競爭方面，熱點城市集中土地供應，可能會出現熱點地塊競爭激烈的情況，但房企也不是傻子，不懂得規避風險。
反而是，以往的無序競爭，會逐漸形成有序競爭。這也是中小房企的機會，可以避開大房企直接競爭從而獲得土地開發機會。
供應清晰明瞭，也有助於大家制定一個合理的預期，能看得見市場的未來。
而這種規範化的土地集中出讓，可以減少更多人為隨機性土地出讓，帶來的種種不合理後果，進而最大化保障房地産市場平穩健康的發展。
分析了這麼多，房企面對的問題還是需要解決的，那麼該如何應對“一年三次”政策呢？
①單兵作戰不行，那就抱團上，聯合拿地的招數此時不用更待何時。
②招拍挂之外，加強多元化拿地能力，諸如産業勾地、收並購等等，東邊不亮西邊亮，祭出十八班武藝，總能拿下豐富的土儲。
③在22個熱點城市之外，瞄準潛力城市佈局，抓住這一輪窗口期，因為不排除政策有擴大的可能。
④做好現金流管理和籌劃，畢竟錢才是拿地的敲門磚。這也就涉及到好的産品，強勢的行銷，給力的回款，缺一不可，同時還得廣開源流，準備充裕的資金。
⑤強化投拓、財務、銷售三個核心部門的組織能力，針對政策進行組織架構、業務能力、團隊協作等方面的調整升級，確保儘快適應這一政策。
無論政策如何，細則如何，還是那句話，“管理紅利”時代，房企要練好內功，精耕細作。（雨前顧問“無房（xinwufang007）” 分析師李君霞）
