房企1月業績迎“開門紅”

但在58安居客房産研究院分院院長張波看來，1月房企銷量同比猛增，並不代表市場整體熱度過高。由於2020年1月同時受新冠肺炎疫情影響，大部分地區的銷售暫停，導致今年1月市場表現明顯好于2020年。當然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但並非主因。

雖然2021年房地産市場行情開局勢頭良好，但在樓市分化的大背景下，房企又將如何開新篇，謀新局？

根據克而瑞公佈的百強房企銷售榜單，2021年1月，TOP100房企實現銷售操盤金額8705.3億元，單月業績規模較2020年同期大幅上升70.7％，較2019年同期增長50.3％。克而瑞認為，1月百強房企銷售數據強勢反彈，既有2020年同期因春節假期和新冠肺炎疫情出現導致的基數偏低的原因，也有熱點城市市場持續回暖帶來的行業成交升溫的緣故。

從企業表現來看，在2021年1月，40家典型上市房企中，38家企業單月業績實現同比增長。如中國恒大集團（以下簡稱“恒大”）實現合約銷售金額581.2億元，同比增長43.3％，合約銷售面積為655.6萬平方米，同比增長45.8％；萬科集團（以下簡稱“萬科”）實現合同銷售面積398.6萬平方米，合同銷售金額714.7億元，同比增長30.16%；中海地産實現合約銷售270.18億元，同比增長33.3%；世茂集團實現合約銷售金額200.2億元，合約銷售面積為1133911平方米，較2020年同期分別上升96%及94%；中國金茂披露的2021年1月未經審核銷售數據顯示，2021年1月，公司及其附屬公司取得簽約銷售金額201億元，同比簽約銷售建築面積約141.47萬平方米，與2020年1月的105.13億元簽約及成交銷售金額相比，中國金茂在2021年首月的簽約銷售金額同比增長91.19%，簽約銷售建築面積與2020年同期的57.68萬平方米相比，同比增加了144%；龍湖集團2021年1月單月實現合同銷售金額195.1億元，合同銷售面積117.1萬平方米。

值得一提的是，在2021年1月，華潤置地、綠城集團、雅居樂、中南建設單月業績同比增長都超過100％。

華潤置地發佈的2021年1月銷售數據顯示，公司及附屬公司實現總合同銷售金額242.1億元，同比增長119.4％，投資物業實現租金收入13.7億元，同比增長29.1％。

綠城集團發佈的截至2021年1月31日一個月未經審核營運數據顯示，1月，綠城集團取得合同銷售面積約50萬平方米，合同銷售金額約143億元，同比增長約186%，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為81億元。截至2021年1月31日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約80億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為38億元。

2月4日，雅居樂發佈2021年1月業績公告。截至1月31日，雅居樂地産板塊1月份預售金額合計110.3億元，同比增長119.7%；預售面積合計73萬平方米, 同比增長143.6%，業績迎來“開門紅”。

中南建設公告宣佈，公司房地産業務于2021年1月錄得合同銷售金額136.0億元，比2020年同期增長128.7%；銷售面積102.1萬平方米，比2020年同期增長123.6%。

業內專家分析表示，大部分房企在傳統淡季的銷售表現較好，主要因一線與強二線城市房價出現明顯上漲，購房需求快速釋放，近期在這些城市有項目開盤的房企因此受益。

值得關注的是，作為世界500強企業和上海市國有控股特大型企業集團，綠地集團（以下簡稱“綠地”）並未披露2021年1月的業績數據，媒體報道中只寫道：2021年1月主要業績指標實現較快增長，取得“十四五”全新發展階段開門紅。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，回顧2020年，綠地砥礪前行，征途充滿艱辛，奮鬥成果顯著。對於未來五年的發展，綠地已經描繪了美好藍圖，將把握新發展階段、落實新發展理念、構建新發展格局，實現“一十百千萬”的目標，使綠地邁上更高的發展能級和更好的發展水準。為此，2021年要開好局、起好步，確保主要經濟指標繼續保持較快增長，品質效益進一步提升，各項重點工作取得新的更大突破。

但事實上，除了頗受關注的綠地二次混改，其面臨的業績疲軟、萬億元負債壓頂、銷售額三年負增長，以及“三道紅線”全踩雷的窘境亦值得探討。

根據1月21日綠地發佈的2020年業績快報，綠地2020年全年營業總收入4813億元，同比增長12%；總資産達到13491億元，同比增長18%；歸母凈資産834億元，同比增長6%；而同期實現歸母凈利潤137.2億元，相比于去年同期的147億元，下降6.93%。

值得注意的是，2020年，綠地房地産銷售首次出現下滑。根據綠地2020年第四季度房地産經營情況簡報，2020年1~12月，綠地實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比2019年同期減少10.7%；實現合同銷售金額3583.53億元，比2019年同期減少7.7%。

此外，綠地曾提出的4000億元銷售目標在2020年仍未完成，因此成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。綠地曾提出在2018年衝刺4000億元銷售目標，然而，2018年至2020年三年均沒有達成，銷售額還從2018年的3874.9億元出現下降。

另一方面，綠地的負債情況也令人擔憂。

總負債方面，根據綠地2020年業績快報，截至2020年12月末，公司總資産13491億元，資産負債率88.28%，簡單計算可知總負債為11909.95億元，較2020年9月末總負債10322.85億元，三個月內增長1587億元。

Wind數據顯示，綠地的資産負債率由2011年年末的62.44%增至2020的88.28%，累計上漲超25個百分點。

凈負債方面，2019年年報顯示，綠地凈負債率為155.6%、剔除預收款後的資産負債率82.8%、現金短債比0.76，根據“三道紅線”規定，剔除預收款後的資産負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小于1.0倍。綠地“三道紅線”全部觸及。

作為高杠桿房企之一，綠地于2020年8月成為首批12家“三道紅線”新規試點房企之一。綠地對外回應稱：“短短數月間，綠地現金短債比累計提升幅度超40%；凈負債率累計下降近50個百分點；剔除預售款後的資産負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。”

但從目前情況來看，綠地依然處於“紅檔”，仍觸及“三條紅線”。

綠地在2020年業績快報中表示，公司將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿，其中包括主動壓減有息負債規模、優化資産負債結構。

業內預計，為降低負債水準，綠地後期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

克而瑞研究中心總經理林波表示，單純看1月房企業績同比大幅增長，並不能代表全年業績。1月百強房企銷售數據強勢反彈，很大程度上是因為2020年同期正值春節假期，且因新冠肺炎疫情的出現而停擺這兩大因素所導致的基數較低所致。此外，部分城市樓市景氣度從2020年下半年至今持續回暖，對行業成交有進一步刺激作用。

如德信、祥生、中梁、華鴻等浙係企業，這類企業具有明顯的區域基因，基本都在2019年、2020年上市，總體來説財務壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地衝得比較猛。加上本土優勢，如果市場保持2020年的熱度，今年再加倉，業績增長就能得到保障。

然而不能忽略的一個現象是，頭部房企開局普遍較好，但因2020年同期基數較穩定，增速不及其他梯隊房企。克而瑞數據顯示，TOP1~3、TOP4~10、TOP11~20、TOP21~50、TOP51~100各梯隊全口徑銷售額增速分別為29.0％、90.1％、73.1％、85.6％、89.7％，較2020年同期提升明顯。

值得關注的是，TOP3房企的排位在今年1月出現了變化。“三道紅線”帶來的房地産行業變革之下，素來穩健的萬科已經開始行動，併發出了“超車”信號。

2015年之前，萬科一直佔據著房企銷售榜首位，2016年首位被恒大奪得，2017年~2020年的年度銷冠一直屬於碧桂園，而到了2021年，據第三方機構統計，萬科是開局月的銷冠。從合同銷售金額來看，今年1月，萬科重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大多出100多億元，而第三位的碧桂園連同合營公司和聯營公司共實現歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約456萬平方米，歸屬股東權益的合同銷售額約403.2億元，同比增加22.48%。

張波表示，1月頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非常快，通過加快去化保障穩健增長的節奏愈加明顯。

林波也認為，這和萬科的佈局有很大關係，萬科的佈局更偏向一二線，此外2020年也隱藏了一部分業績。另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負債要求之下減緩拿地、放慢開發節奏，導致萬科在1月的增長變得十分突出。

國金證券研報表示，萬科投資強度自2020年4季度開始明顯加大，拿地主觀上更為積極，表明公司重新將更多資源傾斜于房地産開發業務。

而數據背後折射出的是，2020年在融資監管新規“三道紅線”之下，素來謹慎穩健的萬科已經意識到遊戲規則的改變，過往的生意邏輯也進行著調整。

正如萬科董事會主席鬱亮所言，“三道紅線”對行業而言是重大遊戲規則的改變，影響所有企業而不是只影響某些企業，對所有的開發商都是挑戰。他曾用2002年的土地招拍挂制度改革與融資監管新規“三道紅線”進行比較。在他看來，這是一場改變整個行業的變革。“‘三道紅線’具有穿透性、多層結構、之前房地産行業表內表外的財務技巧沒有用了，對所有開發商而言都是個新課題。行業再次來到一個統一的起跑線，以往所有優勢都已歸零”，鬱亮認為，自此房地産行業將從“金融紅利時代”進入“管理紅利時代”。

進入新的發展階段，當中國房地産行業規模開始逐漸觸頂，以往側重內生發展的戰略邏輯已不再適用，僧多粥少，取而代之的是不進則退的競爭邏輯。

在此之下，鬱亮提出了萬科新的方向——“競爭戰略”。這個源於美國管理學學者邁克爾·波特的學術名詞，意指通過確定顧客需求、競爭者産品及本企業産品這三者之間的關係，來奠定本企業在市場上的地位並維持這一地位。它有三種基本打法：成本領先戰略、差別化戰略和專一化戰略，但無論是哪一種，最終都指向競爭。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規模房企仍有差距。據克而瑞統計，1月TOP10房企銷售門檻值為187億元，較2020年同期增長119%；TOP50房企的銷售門檻值為44億元，較2020年同期增長75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

時代中國1月合同銷售金額82.8億元，同比增長24.1%；合景泰富預售額67.8億元，同比增長31.3%；新城控股合同銷售166.39億元，同比增長48.5%；遠洋集團1月協議銷售額55億元，同比增長56.25%。

與此同時，中小房企的業績分化也十分明顯。如越秀地産1月銷售89.4億元，同比上升約193%；合生創展1月合約銷售28.22億元，同比增高達367.2%。而建業地産1月取得物業合同銷售額30.13億元，同比減少26.4%；保利置業1月合約銷售額30億元，同比下降10%。

回顧建業地産（以下簡稱“建業”）近年來的發展，儘管在2008年就已上市，但由於嚴重依賴河南一省，導致其在2016年之前幾乎無法在一眾房企中獲得排名。而在整個2020年，建業雖取得超全年800億元的銷售目標，實現1026.42億元的合同銷售總額，但同比2020年僅微增1.5%，只能算勉強穩住了千億元房企寶座。

有觀點認為，如果建業一直保持當前經營狀態，持續停留在河南省內無法順利走出去，恐不排除年內跌出千億元房企俱樂部的可能。

而且，儘管近年來依靠棚改，建業取得不錯的財務表現，但其在盈利品質方面卻始終不太穩定。主要表現在毛利率、凈利率，以及經營性現金流凈額三項指標均差強人意。

在毛利率、凈利率兩項指標上，根據建業2020年半年報，其毛利率為23.73%，較2019年同期的27.29%下跌3.56個百分點；凈利率為6.04%，較2019年同期的8.47%下跌2.44個百分點。

事實上，自2011年以來，建業的毛利率、凈利率兩項指標就呈下降狀態。其中毛利率從2011年的38.78%降至2019年的26.02%，凈利率則從2011年的11.19%降至2019年的7.85%。

在經營性現金流凈額這一項指標上，建業表現同樣不佳，其在2017年和2018年分別實現57.6億元和41.03億元的經營性現金流凈額，但到2019年，該指標巨幅下跌至5.51億元，同比減少87%。

而在建業盈利品質逐年下滑的同時，其負債水準也在逐年攀升。表現之一是從2017年開始，其負債總額就開始逐年攀升。

2017年，建業負債總額同比增長45%，達540.54億元；2018年則再度同比大增70%，達到916.93億元；而到了2019年，全年負債總額直接突破千億元，達1313.65億元，同比增長43%。

表現之二是有息負債。根據建業的財報數據，2016年~2019年年末，建業地産有息負債增長曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元，較2019年同期增加超100億元。

表現之三是近年來建業的資産負債率持續增加。2016年前，建業資産負債率始終保持在85%以下，2017年增至86.45%，2018年升至89.93%，2019年則直接達到91.25%，到2020年上半年，建業資産負債率較年初再度增長0.78個百分點，達92.03%。

業內認為，究其根本，恐在於固守河南導致建業無法享受全國樓市發展紅利，卻要承擔嚴重依賴單一市場的投資風險。從某種程度上來講，建業目前面臨的最大問題或許並非財報表現不佳，而在於如何走出河南。

2021年1月，多地調控政策在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”，杭州推出圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”、嚴控需求端的“杭五條”等。

在此背景下，房企在融資與拿地方面均作出調整。

中信建投研報指出，1月房企股權融資規模大幅回落，債券融資環比大規模擴張。股權融資方面，港股市場較活躍，榮萬家、星盛商業及宋都服務三家物管公司成功實現IPO融資。債券融資方面，1月房企債券融資總額為1511.31億元，環比上升134.96％。其中，境內債發行規模為726.68億元，環比上升48.61％；海外債發行規模為784.63億元，環比上升408.8％。1月，境內多數品種債券利率下調，海外債利率為6.55％。信託融資規模有所下降，房地産信託産品成立數量390個，募集資金532.57億元，環比下降27.12％。

中原地産首席分析師張大偉認為，當下房企融資井噴，境外融資驟增，主要原因是房企未雨綢繆加大融資，以避免可能的政策風險。企業抓緊窗口期加大融資，融資成本也相對較低，有利於企業置換過去的高額度、高成本融資。從融資成本看，企業融資成本分化嚴重，部分企業融資成本低於6％，也有企業融資成本超過13％。

從拿地情況看，受“三道紅線”影響，疊加持續推出的樓市調控政策，1月房企拿地相對謹慎。

克而瑞研報指出，1月30家典型房企新增土地儲備總建築面積為1826萬平方米，新增土地成交總價為1193億元，相比2020年月均的4648萬平方米和2439億元，均有明顯收窄。

資金相對寬裕的央企存在優勢，投資表現相對突出。2021年1月，保利、中海、招商、華潤等央企當月投資金額均超50億元。頭部央企憑藉貫穿週期的資金優勢，仍維持一定的納儲力度，而部分負債承壓的企業投資收窄明顯。

整體來看，一二線城市是房企納儲的重點，典型房企拿地結構中一二線城市佔比達到50％。其中，長三角及中西部地區土地成交面積佔比略高，主要是杭州、西寧、南京、成都等城市土地成交規模較大。三四線城市方面，邯鄲、六安、宜賓、金華等城市土地成交建築面積居前。

分析認為，在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市儘管限制，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預算下會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現金流，就需要在對的地方“落子”。整個長三角拿地很難説能“撿到肉”，又想要指標，又想要規模，拿地的時候就不考慮項目未來的盈利性。

未來，房企將面臨更多新的挑戰。業內人士指出，2021年是房地産政策環境繼續趨緊的一年，房企資金壓力加大。尤其要注意的是，2021年房企到期債務將超萬億元，這也使得房企的資金壓力進一步加大。融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。未來，房企需加強現金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化，甚至以價換量；在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。（牛慧麗）