北京從嚴規範長租公寓，分散包租預收租金不能超過3個月

近日，北京市住建委、市場監管局、金融局、網信辦、北京銀保監局聯合印發了《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》（以下簡稱《通知》），從限制資金池、強化開業資訊報送、加強租賃合同管理、細化裝修規定、建立租賃糾紛調解機制、強化聯合監管等方面，全面強化對分散式長租公寓企業經營活動的監管，防範住房租賃行業經營風險，維護百姓住房租賃消費合法權益。限制企業“資金池”是《通知》的核心內容。限制住房租賃企業預收租金數額，《通知》明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月，同時收租客租金和支付給房主租金的週期必須匹配，明確禁止“長收短付”經營模式。嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

《通知》還提出北京要建立押金託管制度，要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金，收取押金後，必須通過北京房地産仲介行業協會建立的專用賬戶託管，企業不能擅自動用和挪用。

北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，部分長租公寓企業通過“租金貸”“長收短付”等方式形成的“資金池”是導致當前企業爆雷的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發生波動或企業經營管理不善，極易發生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。《通知》提出了一系列針對性很強的監管措施，將有效促進市場健康平穩發展，保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。

《通知》還開出五個“藥方”規範市場秩序、化解租賃糾紛：一是加強租賃合同管理；二是進一步強調收房合同（租賃企業與房主簽訂的合同）和出房合同（住房租賃企業與租客簽訂的合同）都要在簽訂後3日內備案；三是細化了裝修方面的規定；四是明確押金退還的期限和流程；五是北京房地産仲介行業協會將建立住房租賃糾紛調解機制。

北京房地産仲介行業協會會長李文傑認為，住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關係社會安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業的希望。安居才能樂業，“租住穩”才能“社會安”。住房租賃領域矛盾糾紛多發、調處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的一個難題。北京住房租賃行業經歷了一個過熱發展階段，特別是經過近兩年的租賃企業爆雷的洗禮後，政府部門開出藥方對症下藥，對北京住房租賃行業和租賃市場未來的發展具有重要意義。協會作為行業自律組織，高度關注住房租賃市場秩序規範和租賃糾紛化解的問題，並將繼續在促進行業自律經營方面發揮積極作用。

培育發展住房租賃市場政策主基調不變。《通知》明確北京將繼續支援專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

北京大學教授樓建波説，近些年，住房租賃行業在政策東風與市場需求的雙重驅動下，經歷了一個非常快速的發展過程，在這個過程中市場也暴露出不少新情況、新問題。此次北京出臺的新規是在行業經歷快速發展、企業探索試錯、市場波動以及總結經驗做法後，提出了一系列非常具有針對性的監管措施，可以説為長租公寓行業發展指明方向、為住房租賃企業今後的經營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經濟工作會議提出的“規範發展長租房市場”的要求高度契合。新規突出長租公寓發展要合法、規範、專業，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業是加大租賃住房供應，大力發展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還是堅決支援專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，一系列稅收、金融等優惠政策大禮包，正在趕來的路上。（王斌）