進入2021年以來，北京、上海、深圳和杭州等城市的房地産市場持續火熱，從學區房漲價到房東跳價惜售，再到出現“萬人搖”樓盤，市場的溫度似乎又熱了起來。
在此背景下,這四座城市從1月下旬開始紛紛“加碼”，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，樓市調控政策密集發佈。
2月8日，中原地産首席分析師張大偉向紅星資本局表示，在他看來，這一輪的樓市火爆有三大引擎。首先是“打新”帶來的套利投資客；其次是疫情導致的學區房回購潮；第三，是銀行企業貸與按揭貸的巨大利差。
【上海】
仲介：供需關係不平衡
上海打出一套房價調控組合拳
馮樂（化名）是上海的一名資深房産仲介，他在2020年成交的房産價值超過億元，他告訴紅星資本局，在他看來，這一輪上海房價的異動是多種因素綜合造成的。
一方面是受疫情的影響，去年前4個月基本沒有帶看量和成交量。
另一方面，馮樂稱，由於上海學區房政策的調整、落戶門檻放寬、以及舊區改造産生的動遷戶，都讓購房需求在短時間內爆發。
“這些都碰到一塊了。供需關係改變不了，買房子的人多，然後相對來説房子比較少。”馮樂稱，在這些購房者中，也有部分是看中時機出手的“炒房客”。
據經濟觀察報援引易居研究院智庫中心數據，2020年9月，上海二手房成交數衝破3萬大關，並一路攀升，至12月，成交量近3.9萬套，同比翻了一倍，也打破了2017年來的二手房單月成交量紀錄。
馮樂告訴紅星資本局，據他估測，部分條件相似的房源成交價在近一個月內上漲了約10%，有的學區房甚至能漲15%左右。“市面上好房子已經不多了，基本上消化得差不多了。”
有上海網友在豆瓣小組“社畜買房共進會”中稱，在最近一段時間，有的有明顯硬傷的、掛牌了很長時間的房子，竟然也漲價賣了出去。建議買方不要恐慌性上車，可以觀望未來將會放出的房源。
紅星資本局注意到，在房價出現異動後，上海快速打出“調控組合拳”，多次加碼調控政策。
1月21日，上海8部門聯合下發相關文件：嚴格執行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；同時，個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。
隨後，上海將法拍房也納入限購。此前，上海的法拍房不受限購政策影響，沒有繳納社保、稅收記錄、婚姻狀況等因素限制。
1月29日，上海銀保監局指出，將嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。防止借款人通過消費貸、經營貸等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
2月1日，上海市多部門聯合約談房地産經紀機構、房企等，要求切實執行調控政策，包括不得炒作房屋漲價、製造購房恐慌情緒的資訊；不得參與經營貸、首付貸、消費貸等違法違規房地産金融活動；新建商品住宅項目上市時不得以承諾“保證搖到”“保證買到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費”“關係費”等。
2月5日，上海買房推出積分制，根據家庭情況、戶籍情況、房産情況、5年內購房情況等多個方面進行積分，優化認籌政策。例如家庭戶優於單身、上海戶口優於外地戶口、無房戶優於有房戶、近5年無購房記錄也將享受更大優先權。
2月7日，根據網民舉報和巡查發現的線索，上海市網信辦、市房管局、上海銀保監局聯合約談運營“冰山”系列房地産自媒體賬號的上海冰山房地産諮詢有限公司負責人。三部門也向上海房産類自媒體賬號運營者發出正告，任何網上行為都必須嚴格遵守網際網路法律法規，儘快自查清理臆測房地産政策走向、渲染炒作恐慌情緒的“標題黨”文章和錯誤觀點。
【北京】
個別學區房價格有所上浮
堅持“逢漲必查，逢炒必辦”
在上海房價出現異動時，北京幾乎是被連帶著討論最多的城市，圍繞著“北京會不會補漲”的討論充斥著部分房産論壇。
北京一資深仲介石文剛（化名）告訴紅星資本局，北京其實沒有普漲，“房價基本上是平穩的，但是個別學區房的價格有所上浮。”
“學區房的政策沒有變化，但有的家長本來是計劃把孩子送到國外去讀書的。現在因為疫情的原因，他們可能害怕了，開始看學區房，這一類客戶還挺多的。”石文剛説。
在豆瓣小組“社畜買房共進會”，網友@上一當 近日發帖稱，他手裏有一套北京西城小戶型學區房，同戶型在今年1月以680萬元成交，另有一套同戶型隨後以720萬元成交，現在仲介常打電話勸他賣房，他計劃挂價780萬元試試。
“逢漲必查，逢炒必辦。”針對相關情況，北京從1月下旬起密集採取相關措施，嚴厲打擊惡意炒作和違規資金進入樓市，整頓房地産市場秩序。
1月28日，北京房地産仲介行業協會發消息稱，相關部門已多次約談北京主要仲介機構負責人，要求各經紀機構及相關人員不得渲染、炒作房屋成交資訊，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的房地産金融活動。
1月30日，北京銀保監局發文稱，嚴查消費貸、經營貸資金違規流入房地産市場。要求各行對2020年下半年發放的相關貸款開展全面自查，重點排查是否存在相關情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題。
2月1日，據北京商報報道，北京多家房地産經紀機構聯合簽署了《關於穩定首都房地産市場的承諾書》，承諾內容包括：不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動等。
2月3日，針對一些自媒體和網路大V近期的“唱漲”言論，北京市住建委、市網信辦、北京銀保監局三部門聯合召開約談會，對北京大馬鈴薯、米宅北京、北京大房子、水原十口、飯總選房等5家自媒體進行集中約談。
【深圳】
各區房價都有所上漲
將建立二手住房成交參考價格機制
除了北京和上海外，深圳的房地産市場也加入到這一輪火熱的行情中。
有深圳的資深仲介徐立封（化名）告訴紅星資本局，和2019年12月相比，去年12月各區的房價都有所上漲，除了龍崗片區，其他區在這一年的漲幅大約在25%-30%。
據界面報道，2019年11月，深圳取消了“總價標準的豪宅線”，也就是取消“豪宅稅”後，讓整個存量房的流通速度明顯上升，也導致二手房價格上漲過快。2020年7月，深圳重啟“豪宅稅”，定到了750萬元，比上一輪豪宅稅標準要高了很多。
深圳的另一資深仲介童宇（化名）告訴紅星資本局，大約從兩個月前開始，房價漲得比較快，特別是二手房，“因為新房有限價。”
紅星資本局注意到，由於新房有限價，在深圳的新開盤樓市中，有投機客抱著“買到即賺到”的心態參與打新，甚至出現了代持打新的情況。
據澎湃新聞，1月19日，深圳發佈《關於明確<關於進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知>若干問題的函》，其中提到：居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。
1月22日，深圳市住房和建設局微信公眾號發佈關於對12名涉嫌違規申購商品住房人員處理情況的通告，涉及出現“萬人搖”的樓盤華潤城潤璽一期，有12人隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水參與打新。
1月23日，深圳市住建局發佈關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，啟用“購房意向登記系統”，對購房者婚姻情況、個稅清單和購房款來源進行嚴格核查。禁止代持、禁止炒房客通過結婚規避買房限制行為。
2月8日，深圳市住房和建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》。深圳市房地産和城市建設發展研究中心將在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
網友爆料，深圳貝殼/鏈家APP房源價格暫時下架
【杭州】
新房、二手房價格倒挂
杭州發佈多道調控措施
杭州近期因樓市火爆也引發了公眾關注。杭州的房産仲介李亮（化名）告訴紅星資本局，杭州部分熱門區域，如濱江、阿里巴巴所在的未來科技城版塊等，其過去一年的房價漲幅可能在20%左右。
“可能是買房的人變多了，需求量比較多，二手房的供應量比較少。”李亮説。
紅星資本局注意到，由於新房限價，杭州也存在新房、二手房價格倒挂的情況，同樣出現了“萬人搖”的樓盤。
2月5日，杭州紫璋臺項目公示了搖號登記情況，紫璋臺在登記期內共收到10795戶有效資料，其中人才無房家庭682戶，無房家庭10113戶。這也是2021年杭州首個“萬人搖”項目。
事實上，為了抑制樓市過熱的情況，從1月下旬開始，杭州已經接連發佈多道調控措施。
1月27日，杭州發佈《關於進一步加強房地産市場調控的通知》。在杭州限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等於10%的，5年內不得轉讓；落戶杭州未滿5年的，限購1套住房；個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年。此外，還明確高層次人才須在限購範圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。
2月3日，杭州市住房保障和房産管理局下發通知，聯合浙江銀保監局等部門嚴打違規凍資行為。要求相關金融機構規範管理，確保凍資賬戶必須為購房家庭成員名下賬戶。同時強調，如發現存在不規範凍資行為的，企業將取消其搖號資格。
在上海約談三部門之前，杭州市住保房管局聯合市委網信辦等單位已先行一步，針對近期網路上出現的違反“房住不炒”及房地産市場調控精神的言論，集中約談了部分房地産自媒體負責人。杭州市住保房管局等部門還要求被約談的自媒體對照法律法規和政策要求及時落實整改，嚴格落實好主體責任。
在自媒體被約談後，網友紛紛點讚表示，“這個好，戴上緊箍咒看誰還造次”，也有網友表示，不要談，直接關了。
專家解讀
此輪樓市火爆的三大引擎
2月8日，中原地産首席分析師張大偉向紅星資本局分析，在他看來，這一輪樓市火爆有三大引擎：首先是“打新”帶來的套利投資客；第二，是疫情導致的學區房回購潮；第三，是銀行企業貸與按揭貸的巨大利差。
張大偉表示，這一輪的調控是從上而下的，杭州、上海和深圳等城市的調控是在市場明顯上漲的基礎上，對於短期市場有降溫的作用，但具體效果要看針對打新潮、經營貸的補丁政策與執行力度。
“從政策內容看，大部分城市的調控都是針對假離婚和增值稅，針對打新潮、經營貸等，政策雖然提及銀行自查等，但沒有明確政策力度。”張大偉説。
張大偉認為，整體上來看，本輪多個城市升級調控，有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，但後續還要針對資金無序進入房地産進行約束，否則調控力度可能會被稀釋。(紅星新聞 楊佩雯)
