世界經濟在經歷2001年的短暫回落後開始緩慢復蘇，雖幾經週折，還是在2003年下半年後加快了復蘇步伐，2004年全球GDP的增長率預計達5%，為近30年來最好；其中，發達和發展中國家的增速分別為3.6%和6.6%，中國經濟的強勁增長成為世界經濟的重要推動力。

2005年，全球性復蘇仍將延續。日本和歐洲的加速復蘇和包括中國、印度在內的發展中國家經濟的強勁表現使得2004年全球經濟的增速比去年4月份的預期提高了0.3個百分點，且大大高於前年底預期。雖然受到油價持續走高的拖累、中國宏觀調控和2004年基數較高的影響，目前許多權威機構對2005年世界經濟的增速預期有一定的下調，但總體復蘇態勢仍將延續。

在全球經濟的復蘇進程中，持續上漲的房價帶來的潛在威脅不容忽視。過去十年中，全球經歷了資訊技術投資高潮和網路經濟泡沫以及隨後的經濟滑坡，而唯一不變的是全球房價持續上漲。1997-2003年，歐美國家的房價按不變價計累計平均上漲近40%，其中美國漲25%，英國、西班牙和澳大利亞分別漲80%、70%和65%，愛爾蘭房價則翻了一倍。這種漲勢在2004年得以延續，即便是亞洲等經歷過金融危機的國家和地區，近年來的房價也開始跟著歐美國家緊追不捨。可以説，強勁、活躍的房地産市場通過其影響巨大的産業鏈，把世界經濟從衰退的邊緣拉了回來。

然而，持續的房價上漲已開始脫離諸如利率、經濟增長和全球化等基本因素能夠解釋的範疇。房價/收入比和房價/租金比是分別衡量房地産作為消費品和投資品雙重身份有無泡沫的重要指標。1998-2004年中期，美國房價/收入比和房價/租金比分別提高了20%和35%左右，並達到了30年來的最高水準。這一情況在歐洲更加嚴重。

與此相對應，在美國和英國房産抵押貸款總額/GDP比例已經達到68%，分別是1980年水準的2倍和3倍，其他工業化國家也存在類似的現象。

值得一提的是，這輪房地産景氣週期具有驚人的全球同步性，我們相信這種同步性也將表現在行業下降週期過程中。一旦利率水準的提高和各國政府的干預導致房地産行業的衰退，全球經濟將面臨極大的壓力。可以説，房價是油價之外未來世界經濟的另一風險源。

證券時報 2005年01月05日