近來，關於“中關村科技園區房價攀升導致企業撤離”的報道和傳聞很多，已引起社會普遍關注。這些報道和傳聞説，中關村科技園內的企業，特別是中小企業，正紛紛做“鳥獸散”，而其最重要的原因就是中關村地區房價攀升過高，企業無法承受。
記者近日就中關村地區房價問題，走訪了中關村科技園區有關管理部門和科技園區土地開發企業，發現情況並非如此。
中關村不炒房地産
據介紹，早在1999年6月，國務院關於建設中關村科技園區有關批復下發以後，許多企業便表現出投入中關村房地産開發的熱情，中關村的房地産熱悄然興起。當時，中關村周邊部分房地産樓價迅速上漲了1%。這讓不少人擔心，由於房地産的過度炒作導致中關村地區房地産的租價、售價攀高，會大大增加高科技企業進入的難度，從而使建設中關村科技園的初衷落空。
應該説，北京市政府及有關部門從一開始就意識到了這一問題，先後出臺了一些防止惡炒房地産和控制地價的措施。幾年來，在那只“看不見的手”之外，一隻“政府的手”始終在其職權範圍內想方設法控制著中關村地區的房地産局勢，努力使這一地區的房地産處於“溫熱”狀態，在保護房地産開發商投資開發熱情的同時，讓廣大高科技企業減輕負擔，輕裝上陣。就在去年春天北京“兩會”期間，北京市市長劉淇又一次強調：“中關村不炒房地産。”
中關村西區是中關村科技園海淀園的核心區，“中關村不炒房地産”正是從中關村西區的開發建設開始的。
規劃佔地面積51.44公頃的中關村西區，位於海淀鎮中心，是“中關村電子一條街”的“發祥地”，地位舉足輕重，其房地産價格走勢對整個中關村地區特別是其周邊地區有相當大的影響。為杜絕土地炒作、抑制過高房價，政府部門在中關村西區的開發建設上，放棄了以前劃撥或協議出讓土地的方式，而採取由政府壟斷土地一級開發、由政府主管的建設公司按照有關法規調控土地價格的辦法。
1999年底成立的北京科技園建設股份有限公司，是中關村西區改造工程的主要開發商，由政府授權，全面負責西區前期立項、規劃設計、拆遷安置、市政基礎設施建設、配套設施建設和園林景觀建設。
北京科技園建設股份有限公司總經濟師諸一軍介紹説，對於中關村西區開發建設，政府部門出臺了多項措施：壟斷土地一級開發，通過控制建設用地總量調控房地産冷熱；在土地招標中，高科技企業土地開發可獲得來自政府財政支援的優惠，實際只交納60%的土地出讓金和50%的城市增容費等；對高科技企業實行土地按揭政策，以減輕企業壓力；以公開招標而非拍賣或協議方式出讓土地使用權，以防地價過高……
據了解，目前中關村西區土地開發價格為每平方米3910元。諸一軍説，這一價格“實實在在”只是土地開發成本價，建設公司根本無法從中牟取超額利潤。
“按照這一價格，建設公司的收益，幾乎與銀行儲蓄利率相等。”諸一軍説。
市場因素造成房價走高
近幾年來，經濟增長率高達50%至60%的中關村科技園區，吸引著眾多高科技企業前來安營紮寨。據統計，現在，中關村科技園平均每年新增企業近千家。“村”內企業增多，人員就業需求量大，而房地産開發相對落後，必然造成中關村地區樓市商鋪供不應求，以致房價一路走高。
對此，中關村科技園海淀園管委會宣傳部部長王曉氤認為，這種狀況是市場規律在起作用，而絕非人為炒作造成。
據有關人士解釋，中關村西區的地價更有其特殊性：一方面，該地區地處商業價值不亞於王府井的黃金地帶，拆遷費用較高；另一方面，西區定位於較高品位商務區，建設水準高。這必然會使該地區地價要高於普通地塊的價格。
北京科技園建設股份有限公司總經濟師諸一軍則認為，評價一塊土地地價的高低，不應只看絕對數值，還應考慮“性能價格比”。他介紹説，西區是按照具有新世紀高水準的高檔商務區的規格設計建設的，建有2公里長的地下綜合管廊、2公里長的地下交通城、遠遠超出有關標準的1.1萬個停車位、中水集中處理系統、超低溫製冷系統、兩處各10公頃的綠地（西區綠化率高達50%）、二層連廊……
諸一軍説：“與相同檔次的商務區比，中關村西區的地價並不高。甚至可以説，即使拿普通地塊比，西區的地價也不是很高。”
房價“溫熱”而非暴漲
有人告訴記者，地處中關村核心區的著名寫字樓——海龍大廈，目前的售價為每平方米17000元，比以前確有攀升。
在北京科技園建設股份有限公司提供的一份材料上，記者看到這樣一些數據：目前，中關村地區已建成寫字樓租售率在85%以上，平均值為95%，其中，知春大廈、希格瑪大廈等入住率達100%。高檔寫字樓銷售價在每平方米2000美元左右，中高檔寫字樓租金平均每月每平方米35美元。
業內人士評論説，近兩年，特別是中關村西區開發建設以來，中關村地區的房價確實“略有上升”。這除了“村”內企業不斷增多、需求增大的原因，中關村西區拆遷改造，也使相當一部分原來地處拆遷區的企業，爭相在西區周邊地帶尋找辦公經營用房，從而造成需求突然猛增。
“從這方面看，近來中關村地區房價上漲也是階段性的。”這位人士評論説，“但總的看，中關村地區房價肯定不會暴漲，而會保持一種‘溫熱’狀態。”
千龍新聞網2001年10月23日
