與個人房貸抵押住房較易監控形成鮮明對比的是，房産商與有關人員相互勾結往往令銀行難以防範。從這一角度來講，目前銀行個人房貸面臨的操作風險尤為嚴峻，更應引起銀行的重視

最近一段時間，各家商業銀行紛紛出臺多種舉措，收緊個人房貸業務；有關監管部門也是頻頻發文，加大對銀行個人房貸業務的監管力度。正是在這一情況下，正確認識當前銀行個人房貸業務存在的風險尤為重要。

流動性風險並不明顯

曾有學者指出，“個人住房貸款的快速增長和比率的迅速提升，可能會帶來流動性風險，而那些資産規模較小、資産種類較單一的部分城市商業銀行，已經開始面臨到流動性問題”。確實，目前有一些中小商業銀行開始出現流動性問題（嚴格意義上説，應該是暫時性的資金緊張），但這並非個人住房貸款所致，而是貨幣政策收緊的結果。主要依據如下：

第一，根據有關機構所做的研究，國際上一些大城市的房地産貸款佔比警戒線通常控制在30%左右，開發貸款與個人房貸餘額之比為1：2左右。也就是説，個人房貸佔比警戒線應控制在20%左右。從中國的實際情況來看，個人房貸在全部貸款中的佔比在2003年末為9.27%，遠低於20%的水準。即使是佔比較高的上海地區，這一佔比僅為15%左右，與20%的警戒線相比還差5個百分點。

第二，從理論上講，由於個人房貸的持續期為20至30年，但從中國的現實情況來看，個人房貸的實際平均持續期為15年，有的地區和有的銀行甚至還要短。這在一定程度上緩解了可能出現的流動性問題。此外，中國銀行的個人房貸有一個明顯的特點，就是貸款發放金額與回收金額之比較高，且呈快速上升態勢。形成這一現象的原因在於大面積的提前還貸。由於目前股市低迷，銀行存款利率較低，甚至出現負利率，很多借款人選擇提前還款。這在一定程度上消除了銀行流動性風險出現的可能。

第三，從商業銀行中長期貸款的結構上來看，個人住房貸款餘額已接近中長期貸款總額的50%左右。也就是説，個人住房貸款的快速增長伴隨著其他中長期貸款的較慢增長，甚至是下降。因而，從總體角度來講，單憑個人房貸的快速增長來判斷銀行流動性問題有失偏頗。特別是在目前，政府宏觀調控力度加大，固定資産投資增速下降的情況下，商業銀行基本建設貸款、技術改造貸款等中長期貸款增速將明顯回落。這也在一定程度上為個人房貸的發展留出資金。值得關注的是，雖然在目前的情況下個人房貸對銀行流動性問題影響不是很大，但銀行應注意分析個人房貸對銀行中長期流動性的影響，切不可犯“短視病”。

大面積違約不會發生

國外的經驗顯示，個人房貸的大面積違約現象一般出現在房地産市場崩盤之時，即房屋價格大幅下跌的時候。因為，此時房屋的實際價值遠低於借款人所需支付的房屋的合同價值，借款人最理想的選擇就是違約，等待銀行收回房屋。從中國現在的情況來判斷，大面積違約的信用風險不會發生。其依據主要在於房市價格依舊保持上揚態勢，儘管個別地區的房市價格有所回落，但基本保持平穩。

操作風險極為突出

根據前面的分析，商業銀行的操作風險可以劃分為四大類，即人員因素引起的操作風險、流程因素導致的操作風險、系統因素導致的操作風險和外部事件引起的操作風險。從銀行辦理個人房貸業務的實際情況來看，目前商業銀行個人房貸業務面臨的操作風險主要是由流程執行不嚴格和外部欺詐兩種情況引起。

流程執行不嚴格導致的操作風險是指商業銀行在辦理個人房貸業務的過程中沒有做好貸前審查和貸後檢查工作，從而給銀行造成風險隱患。而外部欺詐造成的操作風險主要包括房地産開發商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金、仲介公司夥同上家套取銀行貸款、不合格仲介公司違規操作等情況。自2003年下半年以來，國家出臺了一系列政策措施，如《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》、《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》以及提高固定資産投資項目資本金比例等。這些規定的出臺在一定程度上加劇了房地産企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金的壓力。在生存還是死亡的十字路口，很多開發商開始借“假按揭”之名套取銀行資金。而從有關調查來看，“假按揭”問題絕非個案，其涉案資金從幾十萬元到上百萬元，乃至於數十億元，可能造成的資金黑洞不容小視。

此外，由於相關法規不健全，監管力度不夠，房地産市場中存在的仲介公司良莠不齊，很多仲介甚至不具備從業資格。這些公司夥同賣房上家騙取貸款，往往令銀行防不勝防。相比于單筆個人住房貸款幾十萬元的可能損失，房産開發商借“假按揭”之名動輒套取銀行數十億資金給銀行造成的損失尤為巨大。而與個人房貸抵押住房較易監控形成鮮明對比的是，房産商與有關人員相互勾結往往令銀行難以防範。從這一角度來講，目前銀行個人房貸面臨的操作風險尤為嚴峻，更應引起銀行的重視。

加息風險須予重視

自去年下半年以來，關於房地産是否過熱的爭論就不絕於耳，且仁者見仁，智者見智。拋開房市是否過熱和是否存在泡沫等問題，房市價格過高、違規操作時有發生、投機現象嚴重卻是不爭的事實。正是在此背景下，國家有關部門和地方政府先後出臺了多項舉措，這些政策的出臺不可避免會影響到個人房貸業務的開辦者———銀行。如果政策因素同市場因素疊加作用於房地産市場，極有可能對房地産市場産生衝擊，進而影響到購房者的心理，最終給銀行造成損失。即使是一些看似旨在規範房地産市場的中性政策的出臺，也可能對銀行個人房貸業務的發展産生影響。

此外，下半年可能實施的加息政策對銀行個人房貸業務産生的影響也不容忽視。利率的上升將加重借款者的還款壓力，在收入沒有增加的情況下，借款者極有可能出現違約。考慮到目前CPI已升至4.4%的水準，央行有關官員也屢次暗示要動用價格性貨幣政策工具，銀行應提前研究利率上升可能對本行個人房貸業務産生的影響，以預作準備。

全面停辦引致市場風險

經濟學中有一個令人費解的現象，即“個體理性行為”往往會轉化為“集體非理性行為”。而銀行的全面停貸可能對購房者的心理産生影響，並令房價大幅下滑，極有可能引發方式的崩盤。因為在一個健康的房地産市場上，支撐房地産市場穩健發展的是需求，而非供給。銀行的個人房貸業務所起的作用就是支撐購房者的買房需求。失去了需求的支撐，房地産市場無異於空中樓閣。從這一角度來講，銀行在出臺防範房貸風險舉措時，應充分考慮該舉措對市場可能産生的影響，切莫讓“集體非理性行為”再次上演。 （張吉光）

《國際金融報》 2004年07月02日