記者：黨和政府非常關注我國經濟社會的可持續發展和人民群眾生活包括住房條件不斷改善的問題，陸續出臺了一系列重要舉措。其中近日出臺的《經濟適用住房管理辦法》更是受到社會各界，特別是廣大中低收入群眾的普遍關注。請問這個辦法是在怎樣一個背景和指導思想下出臺的？

汪光燾：《經濟適用住房管理辦法》（簡稱《辦法》）是建設部會同國家發改委、國土資源部和中國人民銀行共同制定的。這是我們貫徹《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（國發 2003 18號，簡稱18號文件）的一項具體措施。《辦法》已經國務院同意，于5月13日頒佈施行。

關於經濟適用住房建設，1994年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》把經濟適用住房建設列為城鎮住房制度改革的基本內容之一。1998年，《國務院關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》要求

採取扶持政策，重點發展經濟適用住房，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。18號文件又進一步明確，經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房，並要求加強經濟適用住房建設和管理。

應該肯定，幾年來，各地積極推進經濟適用住房建設，取得了明顯成效。一是適應了中低收入家庭購房需求。1998—2003年經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。二是促進了居民住房消費。1998—2003年，居民購、建經濟適用住房（含集資、合作建房）累計支出金額超過5000億元。三是優化了房地産市場供應結構，平抑了商品房價格的不合理上漲。四是緩解了城市舊城改造和房屋拆遷矛盾。北京、青島、南昌等城市30％以上的經濟適用住房用於安置被拆遷居民。五是改善了城市環境。經濟適用住房建設一般在城郊結合部，由於實行政府組織、企業運作、規模開發、配套建設，改善了周邊環境，提升了城市功能。

但經濟適用住房建設和管理中也存在一些突出問題：有的城市重建設、輕管理，對購買對象審查把關不嚴，部分高收入者購買了經濟適用住房，使政府的優惠政策不能真正落實到中低收入家庭上；有的城市對建設標準缺乏有效控制，致使戶型面積偏大，甚至出現大戶型、超大戶型經濟適用住房，偏離了中低收入家庭的真實需求，也加大了政府負擔；有的城市優惠政策不落實，經濟適用住房價格優勢未能充分發揮。這些問題的出現，既有一些地方政策執行不力的原因，也與經濟適用住房供應中政府職能和市場作用的界限模糊有很大關係。因此，制定這個《辦法》，可以説是規範經濟適用住房建設和管理的迫切需要。

記者：請問《辦法》通過哪些規定避免了以往經濟適用住房在建設和管理上的弊端，並確保這一實惠真正為廣大中低收入群眾所享有？

汪光燾：《辦法》首先嚴格界定了經濟適用住房的性質，並明確了政府扶持的各項優惠政策。《辦法》規定：經濟適用住房建設用地實行劃撥方式供應；減半徵收建設和經營中的行政事業性收費，項目小區外基礎設施建設費用，由政府承擔；建設單位可以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款；個人貸款利率執行中國人民銀行公佈的貸款利率，不得上浮；住房公積金貸款優先向購買經濟適用住房的個人發放。

第二，為使經濟適用住房項目既降低建設成本，又保證建設品質，真正讓群眾得到實惠，《辦法》規定：經濟適用住房開發建設由政府組織協調、企業市場運作，實行項目法人招標。此外《辦法》還規定：經濟適用住房的建設必須符合國家有關品質、安全、環保和小康居住目標。為保證政府的優惠政策能體現到房價上，惠及購房人，《辦法》對經濟適用住房的租售價格也作了嚴格限定。

第三，為適應中低收入家庭購房需求，防止經濟適用住房戶型過大，體現經濟適用住房的保障功能，《辦法》規定：經濟適用住房嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

為了使政府有限的財力和資源，真正用於保障收入較低、住房較困難的家庭，《辦法》要求市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水準和家庭人口結構等因素，規定享受購買或承租經濟適用住房的條件及面積標準，並向社會公佈；購買面積原則上不得超過核準面積。購買面積在核準面積以內的，按核準的價格購買。購買面積超過核準面積的部分，不得享受政府優惠，由購房人補交差價。

《辦法》特別規定：購買經濟適用住房申請人應當持家庭戶口本、所在單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明以及市、縣人民政府規定的其他證明材料，向市、縣人民政府經濟適用住房主管部門提出申請。市、縣人民政府經濟適用住房主管部門應當在規定時間內完成核查。符合條件的，應當公示。公示後有投訴的，由經濟適用住房主管部門會同有關部門調查、核實；對無投訴或經調查、核實投訴不實的，在經濟適用住房申請上簽署核查意見，並註明可以購買的優惠面積或房價總額標準。符合條件的家庭，可以持核準文件選購一套與核準面積相對應的經濟適用住房。這三項制度的建設，增加了申請、審批程式的透明度，有利於社會監督。

為防止購房人利用政府的優惠政策牟取不當之利，《辦法》規定：經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限後，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用於出租經營。《辦法》還規定：經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房後，不得再購買經濟適用住房；如需換購，必須以屆時經濟適用住房價格出售給取得經濟適用住房資格的家庭後，方可再次申請。這幾款規定從另外的角度保障了只有中低收入階層才能享有經濟適用住房的實惠。

記者：為把經濟適用住房的各項優惠政策體現在中低收入者身上，《辦法》從多個角度進行了嚴格規定。對於這樣一些政策措施，我們如何確保貫徹執行？

汪光燾：好的政策如果得不到認真的落實，其實就是沒有把好事做到底。為確保《辦法》能及時貫徹執行，我們當前要著重抓好以下兩件事：

一是要通過深入學習和廣泛宣傳，使各級地方人民政府及其相關部門、建設單位和購房人儘快全面熟悉《辦法》的基本內容，準確把握要點，自覺遵守《辦法》的有關規定。

二要加強分類指導，落實各項具體措施。要督促指導各地在對本地區經濟適用住房建設、銷售情況進行自查的基礎上，加快制定實施細則，確定經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例、購買（承租）的條件及面積標準、超面積差價款的處理辦法、准予上市年限和補繳收益標準，並編制經濟適用住房發展規劃等；市、縣經濟適用住房主管部門要和相關管理部門共同做好項目儲備，編制年度建設投資計劃和土地供應計劃，確定銷售（租賃）價格，嚴格監督管理。

這裡我想強調，除《辦法》實施前，已經購買和簽定買賣合同的經濟適用住房，仍按原有規定執行外，今後經濟適用住房的建設、管理和交易一定要嚴格按《辦法》規範運作。只有這樣，人民才能滿意。（記者 董山峰）

光明日報 2004年05月24日