□楊建文（上海市社會科學院部門經濟所研究員上海市政府特聘決策諮詢專家）

□本報駐滬記者：王豐

當下中國房地産市場的高漲行情，就像是電影《指環王3》中的那個魔戒，哪個城市套上它，就捨不得摘下。除了普通市民，房價上揚滿足了地方政府、房地産商、仲介機構、來自國內外的遊資等多方利益主體的需要

為什麼上海房價最高

已經有100億美元外資投向上海房地産

王豐：2003年全國商品房價格平均漲幅為3.2％，但上海的漲幅超過了24％，每平方米均價達到5118元，上海已經超過北京成為中國房價最昂貴的城市。幾天前新浪網針對上海房價走勢進行了一次網上調查，結果看漲與看平的相差無幾。

楊建文：我先從供給的角度解釋一下上海房價走高的成因。

首先是，去年研究發現，從城市地質條件上看，上海中心城區670平方公里的地帶，已出現不規則的沉降，不規則沉降不同於中國許多城市由於過度抽取地下水從而導致的規則性沉降，在這塊沖積平原上（也就是説，300米以下是泥土，而不是岩石），至去年底已建起了2000多幢高樓，而在建的或已經列入規劃拿到批文的總計也有2000多幢。

為此，2003年上海市人代會特別通過了一項決議，強制將正建及待建的高樓容積率不同程度地削減，依照不同的地理位置，有的高樓容積率給砍掉了一半。

這個措施直接減少了房産的供給量。其二，從去年到前不久中國銀行信貸的緊縮政策，對房地産項目貸款控制嚴格，影響開發商資金來源，目前銀行是地産商的主要資金來源，所以也會影響今後的開發量，這種效果將越來越明顯地體現出來。

其三，土地資源的稀缺性。上海在中國的經濟地位已經不可替代，是中國最大的城市經濟，又在建設國際金融中心，城市功能的先進性將使稀缺的土地資源更加值錢。

第四，去年各地都搞經濟房，3500元每平米，初衷是解決中低收入居民住房，但在市場上形成了價格底線。

經濟適用房的地理位置在城郊地帶，比價效應的作用，托住了中心城區的房産價格。

王豐：外資也是托住上海房價的重要力量。目前，投資中國地産的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地産基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地産基金公司、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房産投資基金都已活躍在上海市場。

但在投到上海房地産的100億美元左右的外資中（佔同期整個上海開發市場投資總額的13.7％），以直接投資形式出現的僅3億美元左右。海外資金通過兩種方式進入房地産：一是以基金的方式直接投資，二是投資股權，購買中國房地産行業上市公司的股票。

溫州炒房團背後的利益鏈條

當資本開始以它的方式為一個城市定價的時候，中低收入群體已經開始表現出強烈的不適應，這其中政府應當扮演何種角色

王豐：推高上海房價的另一支力量是以溫州炒房團為代表的國內遊資。中國房地産市場近兩年來的一個顯著特點是，少數明星城市如北京、上海、杭州、南京等地的房價攀高之後，城市地産的整體價格形成了鮮明的階差，房産投資開始從一線城市向二、三線城市泛化發展。而中國地産市場發展，似乎又正在遠遠地將大多數居民的實際購買能力甩到後面。與這種現狀相適應，溫州炒房團正迅速成為諸多高樓價城市中購買力不足的弱勢居民的出氣筒，將理性主義發揮到很高水準的溫州人，似乎面臨著又一次的信任挑戰。

但是從正面的角度思考，地産是一個城市價值非常具象的體現，溫州炒房團所代表的房産投資群體，他們是不是在市場規則的平台下，用市場的方式重新為城市定價呢？

這似乎是房産除了消費品屬性之外，作為投資品屬性的積極意義的詮釋，但從溫州炒房團的操作手法上分析，似乎已經走過了頭。

其具體操作手法，簡言之如下：諸多投資者集中買下一個樓盤，彼此信用牢靠，買下之後，馬上加價挂到仲介機構中去，同攻同守，這樣價格就在高位凝固，並將附近樓盤的價格也帶上去，説白了，就是人為製造級差地租。

楊建文：其實溫州炒房團的操作手法從本質上並不稀奇。德國麥德隆超市通過製造級差地租來獲得額外鉅額收益。與其他跨國零售業巨頭相比，麥德隆的特點是它的大賣場從不採取租的方式，而是買地建房。選址通常在城郊附近，地價便宜，當地政府出於發展的目的，又樂於給地。而且，你會注意到，麥德隆只搞平面建設，也就説買盡可能多的地，建一層賣場。

接下來的故事當然順理成章，麥德隆一進入，周圍的地價就升值，級差地租形成，賣場土地資産水漲船高。

王豐：同樣是製造級差地租，但麥德隆是用商業服務來提高商圈價值，從而帶動資産升值獲利，溫州炒房團卻是通過低進高拋來牟利。

這種操作手法之所以不能為市場所擊破，原因是市場另外兩個主體———仲介機構、銀行———與購房者一道成了利益集團成員，沒人願意看到價格往下走，因為價格向上會令國有銀行在政績週期內的財務報表非常好看，仲介機構則更願意看到交易活絡，事實上它們是炒房團最主要的資訊提供者和組織者。

我感覺，當下中國房地産市場的高漲行情，就像是正在上演的大片《指環王3》中的那個魔戒，哪個城市套上它，就捨不得摘下，因為它會給地方政府帶來更多的土地批租收入。

1994年實行分稅制後，地方政府稅源日漸減少，近年來的金融改革又使銀行不再受地方政府控制，同時資本市場也不能再為地方企業脫困融資，在這個背景下，土地成了地方政府收入的一大塊來源。

楊建文：我認為溫州炒房團的操作理念是不錯的。據説南京有開發商對溫州炒房團拒售。我要問，憑什麼不讓人家炒？有根據嗎？他們按照市場價格買進，升值之後賣出———有錯嗎？

拒售是沒有法理根據的，違背了基本的交易原則。問題是合法不一定合理，正確對待溫州炒房者群體在現實情況下是非常重要的。

他們在局部市場形成局部的壟斷，形成操縱，進而獲利，根子是對資訊的壟斷。要引導其健康發展，就要求政府積極作出回應，打破炒房團對價格資訊的壟斷，設計制度，拆開炒房團與其他利益集團的合謀取向。

王豐：從諸多城市對溫州炒房團的激烈反應來看，當資本開始以它的方式為一個城市定價的時候，中低收入群體已經開始表現出強烈的不適應。但也要看到，比如説上海，房地産投資者是基於這個城市在全國的定位，甚至是基於它未來在全世界的定位來決策的，如此定價，當然會與中低收入群體的承受能力産生衝撞。

彌補這個斷痕，則需要政府來處理。政府將重點放在為低收入者提供住宅，並且在操作上真正做到公平、透明上面，這方面其實是一個很大的挑戰，因為這裡面存在價格落差，會産生尋租空間。

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房地産金融存在的問題及政策建議

●問題

一是房地産開發資金過多地依賴於銀行貸款，使得房地産投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。根據統計估算，80％左右的土地購置和房地産開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。而另一方面，在我國目前的房地産市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地産開發的全過程。通過住房消費貸款、房地産開發貸款、建築企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地産市場運作中各個環節的市場風險和信用風險。

二是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。在目前我國土地儲備制度下，土地被政府部門高度壟斷。在土地出讓過程中，地方政府出於土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價（即所謂的“城市經營”收益）。由於各地城市開發和改造的盤子都非常大，而且土地資産價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源於銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時，土地儲備屬於政府行為，土地收購和開發過程中往往介入了很多政府意圖和政府行為，這使得土地的購置和開發非常容易獲得商業銀行的鉅額貸款。但問題在於，影響土地出讓價格的可變因素很多，土地資産價格本身也波動頻繁，具有較大的不確定性；而且，政府行為的普遍介入也往往使得資金流向和資金使用效率大打折扣。所有這些，無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。事實上，從目前的情況看，在很多地方，鉅額的銀行信貸資金使土地儲備運作機構的貸款利息負擔十分沉重，地方政府為此承擔了巨大的包袱。

三是個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資産品質起到了十分重要的作用。因此，商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資産而不遺餘力地大力發展。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3－8年。我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的，一方面，基數較小且發展較快，一些問題容易被掩蓋和忽視；另一方面，我國的個人住房信貸剛剛進入風險暴露期，即使有問題也可能還沒有充分暴露。再者，我國個人徵信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。而且，未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風險。另外，“假按揭”等惡意套現行為也不斷出現，如一些不法開發商慫恿親屬或本單位職工冒充客戶，先與開發商簽訂購房合同，而後套取銀行貸款。所有這些都説明，一旦風險暴露或債務鏈條發生中斷，商業銀行將面臨著違約風險。

四是商業銀行和其他金融機構經營行為中存在不理性、不科學、不規範等問題。如由於商業銀行普遍把房地産信貸作為一種“優良資産”大力發展，在經營業務上容易産生急功近利的傾向，比如有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門坎，將審查手續簡化，將審查速度加快等等。又如在發放房地産貸款過程中，有的商業銀行對政府擔保和政府干預項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項目所具有的風險性。再如，目前許多房地産信託基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行。

●政策建議

1.在繼續支援房地産業發展的同時，加大房地産信貸監管。借鑒1980年代初我國信貸較高地集中于加工工業（如冰箱、彩電、洗衣機等生産線紛紛開工），以及1990年代初集中于房地産（如海南和北海的房地産泡沫）所産生的大量不良貸款等歷史教訓，央行應密切關注信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地産信貸管理，嚴肅查處房地産信貸中的違規問題，加強房地産信貸風險的管理和防範。完善個人徵信管理體系。建立和完善房地産市場預警預報體系、房地産統計指標體系和資訊披露制度。

2.大力發展多元化的房地産金融市場，形成具有多種金融資産和金融工具的房地産二級金融市場，以分散銀行信貸風險。在成熟的房地産金融市場上，房地産開發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新産生了層出不窮的房地産金融工具，包括投資基金、信託證券、指數化證券等。正是通過各種投資者在房地産金融市場上對證券化金融資産的自主購買，二級市場把本來集中于房地産信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。

3.將房地産資金信託轉變為真正意義上的房地産信託。未來房地産信託的發展方向應是為房地産開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地産行業的特點，提供有效地資金融通和風險管理手段。

4.加強房地産開發貸款管理，加快土地管理模式的轉變。有效地界定和規範政府行為，加快改革和完善與房地産金融市場穩定密切相關的土地儲備制度、土地交易制度和土地開發制度。

（摘自中國人民銀行研究局3月15日發佈的《中國房地産發展與金融支援》課題報告）

南方週末 2004年4月2日