北京樓市“快繃不住了”！這是在歲末年初，最讓人們聽上去眼熱心跳的説法。但是，在市場環境下，任何説法都需要提供翔實的根據。“聽風就是雨”不是理性態度，也不能為消費者提供有效的解疑方法。房産對於每個人來説，除去實際的居住用途，應該是一種長線投資行為，所以在選擇的時候更應該綜合最充分最具體的資訊和意見，盲目輕信和沒有依據的判斷導致的結果是，個人的非理性狂熱釀成的“投機”失敗，或者相反，因過度保守而導致喪失難得的機會。

    在一個良性的市場環境中，“泡沫”的價值也有積極意義，比如它一定程度上促進需求。但“泡沫”是否會導致“崩盤”？或者説，這個“泡沫”的大小是否達到了市場不能承受的程度？回答這個問題，最好的辦法是，去看看處在不同位置的人們是如何判斷的，而且你應該考慮的是，他們做出此判斷的動機和立場是什麼？由此，你會根據自己的實際情況，去選擇購買時機和投資力度，而不是在烏煙障氣的“泡沫”爭論中迷失方向。被別人的口水淹死，那太傻了！

    一個“美國中産”的驚異

    剛剛從美國回來的劉先生被北京商品房的價格“嚇了一跳”。他説，北京的房價高得超乎想像，一個在北四環的“山莊”，竟然開價上千萬，也太離譜了。劉先生做經濟研究工作，在麥肯錫公司幹了6年，他美國230平米的房子（不計算車庫在內）前面是草坪，後面是花園，兩層樓獨門獨戶的新房，售價不過20萬美元。而在美國，像劉先生這樣家庭年收入達到十幾萬美元的已經算是中産階級了。

    但這位美國中産階級在北京卻買不起房而是租房住。劉先生認為，北京的房價不按經濟規律辦事。在北京立水橋旁有一號稱是“董事長官邸”的樓盤，和住經濟適用房——天通苑裏的人看同樣的風景，呼吸同樣的空氣，走同樣擁擠的道路，天通苑每平米賣2650多元，但人家賣八、九千。

    “而且，有一個很奇怪的現象，北京房地産開發商賣不出去房子也不著急。反正有銀行撐著。美國就不一樣，你很難見到空房子，剩餘的房子，開發商貼著錢降價也要賣掉。”

    在劉先生看來，北京房子從居住環境、配套設施到房屋品質、設計水準比美國房子差遠了。不僅如此，北京房地産市場化程度並不高，市民房屋消費水準較低。

    雪梨一幕會不會重演

    一位從澳大利亞回國的學者擔心北京的房地産會重演雪梨房地産一幕，“雪梨在申奧成功後大興土木，房價直線上升。在奧運會召開前兩年，房價已經停滯，奧運會之後房價就像雪崩一樣下跌。”他説，“北京如果盲目擴建和盲目投資的話，也會遭此厄運。”

    而香港也是很好的例子。做經濟研究的劉先生表示，“香港這麼小，當時幾乎所有人都覺得這個地方這麼多人居住，這麼多商業機會，房價怎麼可能跌呢，但亞洲金融風暴，香港的樓市跌了近50％。”

    另外，支援房地産“泡沫論”的聲音還包括：目前北京有上千家開發商，這本身已經很不正常，而且很多開發商一窩蜂，缺乏對市場走勢的判斷。從這個意義上講，北京樓市存在畸型，有待進一步規範。而除了靠大打廣告、製造概念拉動銷售外，不少開發商銷售手段很不規範，甚至低劣，很多消費者購房後直呼上當。房地産品質投訴逐年增加。還有的房地産商斂一大堆身份證到銀行辦假按揭套現等等。

    從北京房地産銷售情況看，E－FDC總經理雷華表示：“不排除有泡沫成分。”E－FDC銷售指數顯示，2000年以來，北京樓市E－FDC指數遞減，數值越大説明買方市場越活躍，數值越小説明賣方市場越活躍。這意味著目前北京的樓市供大於求。至於有沒有泡沫，會不會崩盤，雷華認為目前還有很多因素不能確定。比如假按揭的比例有多大，有多少沒有銷售的房子是開發商留作租賃的等等。如果不考慮這些因素，僅從統計數據看，北京的樓市還算平穩。

    雷華認為，判斷一個市場是否存在崩盤危險，應該用市場容量來衡量，比如當前人口，外來人口，商業需求。同時還要考慮市場的退出量，比如拆遷量等等。

    截稿之日，記者撥通北京市建委有關負責人電話，該女士表示，目前北京市政府正聯合相關部門對北京房地産整體情況進行評估，至於正不正常，有沒有泡沫目前還不能斷然下結論。據悉相關統計數據將在本月中旬以後公佈。

    誰最喜歡和最不喜歡講“泡沫”

    萬通公司董事長馮侖接受時訊記者採訪時明確表示，北京房市不會崩盤，也沒有大問題。

    他説在談北京樓市是否存在“泡沫”之前，首先需要明確的是市場經濟下，始終存在四種聲音，誰也不會消失：政府擔心低收入者買不起房，批評房價太高；經濟學家説有泡沫，到處是危險；消費者不斷在投訴，抱怨房子品質不好；開發商大聲説有機會，還要等。“這四種聲音都很有道理，他們都是站在各自的立場上説話。政府要解決公平問題；經濟學家不講泡沫不講危機，他們就沒飯吃了；消費者對商品100％滿意也是不可能的，所以他們永遠都要投訴；投資商如果不能發現機會，那他們還做什麼投資。”

    馮侖認為目前的一個變化是，説“北京房産有泡沫”的聲音蓋過了其他聲音，而且引起了政府的關注。“但追溯起來，半年前誰的聲音大？是消費者的聲音。再半年前是投資者的聲音大。如果目前説危機的聲音再大，大到真的沒有人買房了，政府又將開始放大投資者的聲音了。”

    馮侖表示千萬不要因為現在説有泡沫存在就忽視別的聲音，忽視了房地産對國民經濟的拉動，對國家內需的推動。10年來，人的收入提高了，但北京最貴房子的價格並沒有怎麼漲，但為什麼人們還是覺得買不起呢？主要是因為人的慾望變大了。

    馮侖認為，如果説北京所有房價都應該是所有普通群眾都能買得起的房價，這是一種不符合市場經濟、不與時俱進的觀點。“在市場經濟下只有消費者和供應商的關係，不同收入人群的需求和購買力一定是不一樣的，消費者自然要分出中、高、低檔。”他強調説，北京市場沒有問題，普通住宅總量供求接近平衡，高端産品出現結構細分，個別産品過剩。但是不能因為個別産品出現供過於求就認為整體都有問題。

    “從政策面上，上海退稅政策和二手房政策已經釋放了大量需求，而北京這兩方面還沒有或者剛剛啟動，一旦發揮作用，僅二手房政策就將對市場産生一個巨大的拉動。北京就業者增加，勞動力尤其是中高人才不斷流入，未來5年人們收入增加以及外來投資增加，這些都將支撐北京房地産需求的上揚。”

    馮侖表示，對房地産競爭而言，最笨的辦法是打價格戰。“現在CBD不是過熱，而是大家太著急了：第一天有CBD，第二天就希望是黃金屋，第三天就成了天價。對照國外的經驗，實際上北京現在的CBD僅僅是8歲的姑娘，投資者不能太急於求成。”

    針對市場中有消費者持幣待購，一些樓盤賣得也並不理想的現象，馮侖將之比喻為被逼成的“早戀的孩子”，本來沒有的事，大家都説，都懷疑，就跟真的一樣，於是兩個原本天真無邪的小男女就真的被逼成戀人了。他認為現在的市場也像這個孩子，大家都説泡沫、危機，原本沒有的也會被説成一個“真危機”。現在的關鍵還是要聽市場怎麼講，這“倆小孩怎麼想”，否則無中生有，原來想買房的、有需求的也不買了。

    “目前就業、國民經濟發展、外來投資，這些宏觀指標都很好，你怎麼會相信這個市場會崩盤呢？”

    北京商品房價格只要稍微鬆動一點，就會釋放一大截的需要。20歲－50歲各年齡段都有人購房，而且剛買房沒幾年的又開始張羅著換房。馮侖認為北京房地産的需求還沒有真正釋放，現在談“泡沫”、“崩盤”是自己給自己添亂，是人為抑制需求。

    青年時訊 2003年1月9日