“國房景氣指數”回落是個信號

    國家統計局最新調查數據顯示，7月份中國“國房景氣指數”值為104.29點，比去年同期減少了2.15點。國家統計局官員表示，儘管今年以來“國房景氣指數”總體水準低於去年同期，但仍呈現出小幅波動。這位官員還引用了經濟學家的説法指出，最近在北京與上海掀起一片所謂的豪宅熱，應注意是否會有泡沫成分的出現，進而拖累了整體房市的健康發展。

    與6月份比較，7月份的“國房景氣指數”所屬的八個分類指數中，除了竣工面積商品房銷售價格分類指數仍保持成長外，其餘分類指數全面回落。其中，房地産開發投資分類指數首次低於去年同期水準，新開工面積和土地開發面積分類指數下降幅度較大，受竣工面積的快速增長以及商品房銷售面積增大的趨勢影響，商品房空置面積的增長幅度進一步上揚，導致了“國房景氣指數”的回落。

    業界人士認為值得警惕

    親身經歷了1992年的房地産泡沫破滅並帶領萬科集團穩步發展至今的萬科集團董事長王石先生認為，目前談房地産泡沫“名不副實”，因為市場並未出現地價和房價飛漲的現象，房價基本能夠反映市場真實需求。但是，以京滬為主的大城市的房地産開發確實過熱，應該提高警惕，尤其圈地現象太嚴重，政府部門應該嚴格管理。

    上海萬科董事長丁長峰先生對經濟學家對上海高檔住宅開發量過大的擔心不以為然。他説，上海近兩年圍繞浦江兩岸進行的大規模的高檔住宅建設是有歷史原因的，因為以前上海市中心地帶高檔項目太少，現在是在還歷史舊債。另外，上海高檔項目多與上海的經濟地位是相輔相成的，以港臺人士為主的“新上海人群落”正在形成，作為中國加入世貿組織受益最大的城市，大量的跨國企業進駐上海也帶來了大批住在上海的外國人，這些人構成了高檔住宅的強力消費群。但丁長峰也不無擔心，他估計在明年下半年到後年，上海房地産市場會出現短期的結構性失衡問題。不過，他強調基本面不會有問題。

    開發業務主要集中在北京的萬通集團董事局主席馮侖説，像北京、上海和深圳這些GDP值在4000以上的城市，其房地産市場應該處在結構性調整和少量空置並存的狀態，GDP值在4000以下的城市的房地産市場應該處在健康發展期，不會出現太大房産積壓問題。他分析，國家公佈的空置房統計數字中包含了大量公建項目，純住宅類空置房並不太多。

    開發商圈地與投資客增多不是好兆頭

    儘管業界人士反響不是很強烈，北京高燒不退的投資熱、上海地價的成倍上漲、投資客購房一買就是兩三套等現象還是值得人們警醒。

    最近新華社記者在一篇文章中報道，上海樓市正在掀起一股圈地運動狂潮。在上海的松江、青浦等郊區，已經很少有土地可供出讓，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅驚人，幾乎翻了一倍。去年松江大學城附近的地價為40萬元一畝，而如今已經達到80萬元一畝。又如閔行在浦東地區的浦江鎮，是“一城九鎮”建設的重點鎮，隨著盧浦大橋建設和浦江兩岸開發的利好推動，使得該鎮土地價格猛漲。不僅上海本地開發商，而且大批全國各地開發商也紛紛涌入上海，甚至不少實力非凡的海外房地産巨子也紛紛搶灘上海，尤其是申辦2010年世界博覽會和浦江兩岸開發的實質性啟動，中外各地投資者更是紛紛涌動。今年春節以來，排隊購房已成上海房市一道風景。在一些中高價位樓盤，許多購房者雇民工排隊，而且往往一買就是好幾套。這些購房者大多數買房不是為了居住而是投資，並且其資金大部分依賴銀行貸款。在一些高檔樓盤，投資型買家約佔購房者的20%。仲量聯行日前在北京公佈的房地産市場分析報告中指出，由於存量過大北京高檔物業租金走低，這對高檔物業投資客無疑是個警示。

    專家建議建立市場預警系統

    面對開發商為追逐高利潤鍾情高檔住宅開發的現象，專家指出政府應引導市場重視中低檔住宅的開發，做好住房供應結構調整。為了規避投資購房隱含的風險，專家提出可試行多套購房抵押貸款遞減制度，對購房者第一次購房應滿足其貸款要求，第二次購房時應基本滿足，而當其購買第三套以上住宅時，可以試行抵押貸款遞減制度，如僅提供50%或30%的貸款。

    《中國經營報》 2002年8月27日