偉業指數顯示，2002年北京商品房綜合價格總體走勢趨降，我們預計2003年偉業綜合價格指數依舊是穩中有降，不僅如此，由於一些指數不能反映出來的原因，北京商品房的整體價格實際上將下降的更多，但局部地區由於基礎配套設施的健全，産品的優化，房價會有所上漲。

    偉業指數的走勢將穩中有降

    我們預計2003年北京商品房價格走勢相對比較平穩，有一定的降幅。

    主要原因是：第一，由於商品房開發逐步向郊區擴散的趨勢，將有更多的郊區低價位項目入市；第二，由於競爭的加劇，相同區域的新項目多數將低價入市，這都將拉低整體的價格指數。

    一些價格指數無法反映的原因將使實際價格下降得更多

    另外，還有一些價格的變化是偉業指數所不能反映的，首先，經濟適用住房和危改房由於不屬於商品房的範圍，所以沒有參與偉業指數的計算，但我們預計2003年這些價格較低的樓盤將大量入市，從而造成整個市場價格的下降。其次，我們預計明年在同等的價位水準上，不僅項目的品質將大幅提高，而且將出現更多的精裝修項目，從而使項目的性能價格比大幅上升；另外，一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，採取打折、送禮、抽獎等優惠措施，這種變相降價的形式也沒有在偉業指數中反映，這説明市場的整體價格水準實際上比偉業指數反映的降幅還大。

    局部地區價格將有所上漲

    雖然偉業綜合價格指數將穩中有降，但局部地區由於基礎配套設施的健全，産品的優化，房價會有所上漲，如通州、大興等區域，這些區域的價格在總體市場價格走低的情況下一路攀升，今後隨著道路、商業配套等設施的不斷完善，這些區域與城市中心區域的心理距離和時間距離將大大縮短，所以我們預計2003年這些區域房價仍會有所上升。

    ■除原有熱點區域仍將保持熱度外，“兩點一線”區域將有可能成為新的熱點區域

    2003年北京房地産市場的熱點區域除繼續延續2002年的趨勢外，還將有部分開發重點向城外地區轉移，特別是懷柔區、海淀山後地區以及輕軌沿線地區，這“兩點一線”將有望成為新的熱點區域。

    懷柔區有望成為度假型居住産品的熱點區域

    首先，懷柔境內山清水秀，旅遊資源非常豐富，從客觀上能夠滿足人們休閒度假的需求和對回歸大自然的渴望。其次，交通條件的改善，特別是2002年年底一期工程已竣工通車的京承高速路的建設，極大地縮短了懷柔與北京城區的交通時間，使懷柔的房地産項目競爭力陡然加強。

    另外，隨著北京經濟文化的迅速發展，人們的居住需求趨於多樣化、個性化，從早期單純以居住為主的需求逐步向尋求新的生活方式轉變，更多的人開始注重對第二居所的選擇。預計2003年懷柔地區依託于自身旅遊資源的度假型産品會有更為集中的推廣，這也是人們追求高品質生活的體現。

    海淀山後地區會有一個住宅開發的小高潮

    海淀山後地區背靠西山景觀，坐擁數座皇家園林，周邊道路、水系改造建設已基本完工，為這裡的發展奠定了一個強有力的基礎。加上隨著中關村科技園海淀園的建設，以及2002年初中關村最大的配套生活設施——西北旺新村的動工，海澱區山後地區的住宅建設將會在2003年掀起一個小高潮。

    中關村科技園從建設初期便開始控制園內住宅項目的審批，而西區人濃重的“海淀情節”將使海淀山後地區逐漸成為中關村地區生活配套的主要區域。預計未來該區域潛在供應總規模超過700萬平方米，而2003年新推出的居住類物業總供應量預計將超過400萬平方米。

    地鐵13號線的貫通將大幅度帶動周邊居住物業的發展

    2002年13號線輕軌西段率先通車，對其周邊物業的發展起到了極大的促進作用，2003年13號線將全線通車，屆時其對周邊物業的提升作用將更為明顯，預計2003年輕軌沿線項目將有較大的發展。

    2003年13號線輕軌將全線通車，屆時13號線將通過現階段幾個主要的居住組團：回龍觀大社區、立水橋居住組團、望京居住組團，輻射區域更是廣泛，吸引的客戶群體也將不僅僅是局限于北部地區。同時我們看到，在八達嶺高速路與立湯路之間輕軌沿線的地區，尚有較大規模的可開發土地，因此輕軌的開通對該區域將有較大程度的促進，該區域的開發可能會成為一個熱點。

    ■受政策及市場導向的影響，不同區域內的産品開發特徵將得到進一步加強，區域間的差異性將逐漸明顯

    由於交通等基礎設施建設的加快，2003年北京房地産市場將凸顯這樣一個趨勢：由距離導致的區域差異將弱化，而由産品特徵導致的區域差異將加強。即表現為同一區域內産品特徵趨同，而不同區域之間的産品差異分化加劇。特別是中關村地區的寫字樓開發特徵、亦莊開發區的低密度住宅特徵以及CBD地區高價位項目特徵。

    中關村寫字樓開發特徵趨顯

    從國務院批准設立中關村科技園區開始，中關村土地開始凍結並納入統一規劃，同時住宅審批難度加大。2000年以來，中關村地區辦公類用房增長明顯，預計2003年中關村地區將推出大量的辦公、商業用房，商鋪的價格繼續看漲。

    亦莊將成為低密度住宅集中開發地區

    隨著城市化發展的逐步深入，北京地區住宅郊區化趨勢明顯，從歷年新盤推出情況中可以看出近幾年北京郊區住宅比例的不斷上升，其中亦莊地區2002年推出5個新盤，總供應面積高達90余萬平方米，高於歷年新盤推出面積幾倍有餘。

    目前亦莊的區域産品主要包括三大類：第一類為別墅、TownHouse和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓。預計今後該區域的低密度特徵將繼續加強，別墅、TownHouse和疊拼類物業將成為主流。

    CBD高檔住宅持續升溫

    2002年前10個月CBD以及周邊區域共推出新項目22個，基本上與去年全年推出量持平，明顯高於2000年全年的新盤推出量。在新推出項目的産品類型特徵上，高檔公寓的比例仍佔據主要地位，達到41％，而普通住宅供應量下降趨勢明顯，且在産品類型上出現了商住公寓和商鋪等物業類型。

    預計2003年CBD地區項目價位仍將居高不下，且將出現更多的商住類、服務類公寓，同時商業物業將有較大的增加。

    ■物業類型多元化趨勢明顯，非居住類物業比例上升迅速，寫字樓和商業物業將出現新的産品形式。

    2002年北京非居住類物業在新盤中所佔比例大幅上升，寫字樓和商業等非居住類物業呈現明顯的增多趨勢。中關村地區和國貿商圈兩大地區是2002年非居住類物業推出的重點地區，在所有的非居住類物業新盤中，這兩大地區的項目佔到了總量的60％強。預計2003年非居住類物業所佔份額會進一步提高，寫字樓和商業的供應會在一定區域大量增加。

    特定區域寫字樓發展迅速，新式辦公物業將得到發展

    在北京宏觀經濟利好的鼓舞下，2002年寫字樓市場出現了平穩向好的發展勢頭。預計2003年寫字樓市場仍然發展平穩，中關村和CBD地區仍然將是寫字樓的集中供應地，供應量將繼續增大。

    從産品上看，寫字樓的發展也將逐步向生態化、人性化發展。甲級寫字樓將改變高層高容積率寫字樓一統天下的局面，一些多層、小高層的小型寫字樓和低密度、獨立式寫字樓將出現，為中小型公司提供更多的選擇。BusinessPark（商務花園）作為國外科技園區比較普遍採用的一種模式，是寫字樓向人性化發展的物業類型。受國外辦公邊緣化趨勢的影響，北京在交通狀況良好的北四環、五環及一些科技園區也會出現這類新型的辦公物業。

    商業市場迅速升溫，新型商業業態供應量大增

    在商業類物業中，預計2003年傳統的百貨類物業不會有大的供應量投入市場，而一些新興的商業類型將入市，成為市場的熱點。自從中國加入世界貿易組織後，許多國際零售巨頭已經或期待進入北京市場。種種利好因素無形中推動了北京商業類物業的發展，2003年的商業市場會迅速升溫。

    隨著外國連鎖商家紛紛在北京開拓市場，2003年將有一些新型商業市場形態出現，例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE（工廠直銷店）等，這將對北京市原有的商業供應結構産生一定的影響。可以預見未來北京的四環、五環地區將成為大賣場、大型專業店、大型購物中心等新型商業物業類型集中增長地帶。

    ■産品會出現功能、規劃和戶型設計方面的新變化

    社區規劃方面是單體優先、戶型優先的原則越來越多的得到認同。購房者越來越看重自己購買的住宅産品的基本品質，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區的整體概念與配套等內容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發展商塑造的産品應該是以單體和戶型的品質為優先，避免因總體的佈局效果犧牲單體與戶型，也就是避免發展商最後的利潤沉澱。

    在樓型方面，具有較小標準層面積的塔、進深較小的板樓逐漸增多。

    這是戶型優先的原則在整體規劃層面上的體現，因為，從建築設計的角度來看，一梯少戶、標準層面積小的塔樓與進深小的板樓中都更容易設計出採光通風條件舒適、戶內平面佈局合理的戶型。樓型的絕對優劣觀念也在發生改變，比如標準層面積較小的塔樓的戶型條件實際是優於進深較大的板樓的，僅僅依靠大進深、一梯多戶的大標準層設計增加容積率的開發思路開始為市場所摒棄。

    在戶型方面，主流産品向緊湊型面積回歸

    以往北京市場中主流産品的戶型面積偏高，這主要是因為，一方面居民對提高居住品質或者説居住面積有著迫切的要求，另一方面早期戶型進深較大、公攤面積較多、設計不合理，導致戶型實際有效使用面積減少。而隨著産品設計品質的不斷提高，總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由130-150平方米向120-130平方米變化。

    從市場需求的角度來看，目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。另外一個需要説明的是，雖然主流需求的購買能力降低，但這類客戶對居室基本功能的要求並沒有減少，如基本的房間個數、附屬服務空間的內容等都有相應的要求，此部分客戶購買行為理性，精打細算，不追求大面積、豪華的起居室或主臥室，緊湊型的産品是其尋找的目標。

    郊區産品的低層特徵更為明顯

    從北京首批低密度住宅居住者的反饋來看，客戶更關注郊區住宅真正應該具備的特徵。因此，低密度郊區住宅的接天接地性，作為其居住方式的一個不同於城市住宅的主要方面，在設計中將越來越受到重視。同時，客戶對於朝向的評價標準有所變化，對於院落、室內空間的豐富更為重視。

    從市場競爭的角度來看，低密度産品的競爭日趨激烈，産品的優勢越來越集中地表現在産品設計的差異之上，竭盡所能地為郊區住宅尋找更為獨特的低密度特徵詮釋，成為業內人士共同的目標。另外，具有成熟的低密度産品設計經驗的洋設計更多進入國內，與前些年洋設計僅僅借助品牌打市場不同，目前外方設計人員能夠更多介入到實際項目的設計工作中，原汁原味的國外低密度設計也是更為強調住宅與天、地的互相融合。

    在空間設計方面，將強調不同功能的居室有不同的室內凈高，或是不同的室內地坪高差

    室內高度與地坪高差的變化實際是室內空間豐富的重要手段。這實際上是追求産品多樣性的客戶對産品提出的更高要求。室內高度的變化體現在如：特殊層高的起居室、地坪高度抬高的主臥室等。同時這類空間變化的戶型也會更多的出現在多層甚至是高層的住宅中，而不是僅僅局限在低密度的住宅産品中。此外，從市場的角度看，單純追求容積率、在層高與層數方面對産品加以過多的限制的做法會逐漸受到質疑。■偉業顧問

     《北京青年報》 2002年12月26日