北京市規劃委員會副主任姚瑩——北京住宅開發再熱10年

    1.申奧成功後，北京報規劃的工程急增，但重點應該保證與奧運直接或間接相關的項目的建設。

    2.北京住宅市場還能熱10年。

    3.近兩三年，房價要下降。

    4.望京、回龍觀等“臥城”目前的交通問題隨著規劃的落實將基本得到解決。

    5.不管將來北京住宅的容積率降低還是抬高，總的住宅量應保證能滿足1250萬人口的居住。

    6.好的城市形態不是“批”出來的，而是“創”出來的。目前相關部門對城市形態研究不夠，管理人員只是忙著“批項目”，但已經開始注意這個問題。

    7.北城的最後一塊預留地隨著奧運場館的建設實施，北京的建設重點自然就轉移到南城。

    申奧成功後，一夜之間，北京又新開了許多工程。住宅開發佔北京工程總量多少？北京的住宅市場還能熱多久？房價的走勢又將如何？北京還會呈環狀向外“攤大餅”發展嗎？望京、回龍觀等“臥城”目前出現的出行難是規劃造成的嗎？越來越多的開發商熱衷建低層低密度住宅是不是與北京的土地利用原則不相符的？北京的城市規劃和項目開發是否存在脫節問題？奧運在北城的舉辦會加大南北城的差距嗎……近日，本報記者就這些熱點問題對北京市規劃委員會副主任姚瑩進行獨家專訪。

    北京的建設工程項目量居世界第一，申奧成功後，報規劃的工程急增；但重點應保證與奧運直接或間接相關的項目建設

    記者：申奧成功後，北京冒出了很多新項目。申奧成功後，北京的住宅開發項目是不是多了？

    姚瑩：北京的建設工程量目前居全世界第一,美國規劃管理人員每年每人平均審批的規劃項目是4個，而我們的規劃管理人員僅今年上半年每人平均審批規劃項目就已答300多個。

    7月13日後，工程量急增。實際奧運項目本身工程量沒有增加，因為規劃早就確定的了。而是全北京好多本來拿錢等著的住宅、寫字樓項目都上來了，奧運場館區域更甚。但不能操之過急，工作重點和資金應該保證和奧運直接或間接相關的項目建設，對其他項目應該控制節奏。此外，土地的投放量也要適當控制。

     住宅工程佔北京建設項目的一多半，北京的住宅市場還能熱10年

    記者：北京的建設工程中，住宅工程量是不是佔大多數？照這個發展趨勢，北京的住宅還能熱幾年？

    姚瑩：住宅工程佔北京建設工程總量的一多半。

    按北京市的總體規劃，到2010年，北京的城市人口要達到1250萬左右，大概是900萬左右城市人口，300多萬農村人口。現在北京城市人口每人平均住房使用面積是16平方米左右，到2010 年，每人平均使用面積要達到20平方米左右，900萬人口乘以20平方米得多少住宅量？外地的、國外的很多來京經商、買房的人也很多，所以估計得用900萬人口乘以30來計算 就是2.7億平方米。所以，我估計北京的住宅行業還有10年左右的時間好發展。

    住宅郊區化的發展方向在50年代就已定。目前郊區住宅存在出行難問題是因為交通規劃沒得到實現

    記者：這幾年，住宅開發熱點逐漸往四環、五環轉移，住宅郊區化是不是北京的趨勢？

    姚瑩：北京市規劃的特點就是分散式集團佈局，這是50年代就提出的。住宅郊區化實際上在50年代就確定了。

    現在的規劃是1993年批准的，大致內容是：市中心地區320多平方公里是城市建設的核心地區，主要體現政治文化中心的功能，住宅應該削弱；然後是125多平方公里的綠色隔離帶地區。綠化隔離帶外，就是10個邊緣集團，包括北苑、酒仙橋、南苑、豐臺、石景山、清河等10個邊緣集團，然後是14個衛星城，最後是40個一般建設鎮。

    因為城裏用地有限，而且二環等城區應該重點體現政治文化中心功能，所以體現這些性質的建築物、項目應該多上，而住宅按照總體規劃，肯定是應該逐漸削減的，從舊城內淡出。當時提出兩個戰略轉移，一是向外延轉變，二是住宅郊區化，跳出去發展郊區縣。也正是在這兩個前提下，北京現在在邊緣集團、衛星城建設了好多住宅，像望京、回龍觀等地區就是這樣的。

    記者：國外住宅郊區化是建立在以産業帶動衛星城的基礎上的，可現在從北京回龍觀、望京等地區看，明顯是“臥城”，沒有相關的産業做支撐，早上一大片人從望京涌出，晚上又涌回望京，給交通造成了很大壓力，這是不是規劃的問題？

    姚瑩：北京的邊緣集團不全是臥城。像望京、回龍觀這些規劃的臥城，交通問題實際已經有所考慮，軌道交通是解決居住人口出行的主要交通。但由於目前這些規劃還沒實現，所以出現了交通問題，等規劃實現後，交通問題基本能得到解決。

     環狀發展是向外擴，但並不是“攤大餅”，疏散城市人口也是有度的

    記者：現在的住宅向四環、五環擴，住宅郊區化是必然趨勢，給人的感覺是北京在無限制地向外“攤大餅”，是不是這樣？

    姚瑩：不是這樣的。環雖然是在向外擴，但五環修通了，就沿著五環蓋房子，六環建好了，又馬上沿著六環蓋房子。所有的建設都是嚴格按規劃實施的。

    另外，沿五環建設的也不光是住宅，按規劃該建公建的現在就建，該是商業設施就建商業設施。為了避免國外出現的“空城”現在，往外疏散人口也是有度的。

     北京的房價相對較高，但在兩到三年左右的時間內，北京的房價要降下來

    記者：對北京房價今後的走勢，目前市場上有兩種看法，有人認為房價要降，而有人認為只會漲不可能落，您怎麼看？

    姚瑩：實際北京的房價一直比較高，但我認為再過兩到三年，北京的房價一定會降下來。因為目前的住宅量大，等這些房子全都由期房變現房，投放到市場後，北京的房價就會下降，這是市場規律。

    目前越來越多的開發商傾心建“洋房”、“TOWNHOUSE”，而且似乎成為一種開發趨勢，這與土地的充分利用原則是不是矛盾

    記者：現在越來越多的開發商在四環、五環沿線或一些衛星城建設低容積率、低密度的低層“洋房”、TOWNHOUSE項目，這與北京土地資源充分利用的原則是不是相矛盾的？低密度住宅會成為開發趨勢嗎？

    姚瑩：從總量看，低容積率、低密度的低層“洋房”、TOWNHOUSE項目在北京住宅開發工程中還是少數，可能這些項目宣傳力度大，讓大家感覺比較多。我們不贊成把住宅建設容積率都降下來，住宅的建設必須遵循總體規劃。比如，大興某個項目，在報批時報了0.8的容積率，考慮到土地利用，我們給他調整到了1.1。為了加強對這方面的控制，現在我們正在抓緊編制邊緣集團、衛星城、中心鎮和小城鎮的控制性規劃，即具體指導這些地區每個地塊開發的規劃。

    另外，現在人們的生活水準在提高，我們也不反對個別項目在合適的地段做一些容積率低的房子，但我們心裏應有個大概的平衡帳，就是：將來不管容積率降低也好，抬高也好，總的住宅量應保證能滿足1250萬人口的需要就行。

     有些地區出現了規劃和開發脫節的現象，應該如何避免這種問題的蔓延

    記者：前面也提到了，這幾年北京的工程建設量很大，北京的城市化進展非常快，但在快速建設的過程中，有些地區已經出現了這樣一種問題：單個項目看，建得不錯，項目與項目之間缺少銜接，不協調，嚴重破壞了城市面貌，亞運村就是一個典型，有人把這個問題歸結為開發和規劃脫節，您認為是這樣嗎？

    姚瑩：這種問題是存在，但我認為是開發和城市設計脫節，而不是和規劃脫節。

    現在建設部門對城市設計重視不夠，研究不夠，管理部門因新項目太多，只忙著批工程，而沒有去研究城市形態，這是一個原因。

    還有一個原因是開發商的獨立性造成的。打個比方説，按規劃某個地區的控高是60米，這並不是讓每個項目的建築高度都做到60米，但由於開發商之間是相互獨立的，利潤的因素往往使他們把控高用得非常充分，幾乎每個開發商都把控高做到60米，反映到城市面貌上就是：這附近的建築都是“平頭”，沒有高低錯落，相互間也就談不上銜接。

    我們現在已經注意到這個問題，一方面我們會精簡規劃審批手續，讓經辦人員儘量從“審批”工作中解放出來，因為好的城市形態不是“批”出來的，而是“創”出來的。另一方面，我們市規劃局也在放權給區縣規劃部門。

    北城的最後一塊預留地隨著奧運場館的建設實施後，北京的建設重點自然就轉移到南城

    記者：奧運會的大本營主要在北面，奧運的舉辦會不會加大本來就已經存在的京城南北差距？

    姚瑩：當時奧運的選址有6個方案，最終確定在北面，最大的原因是要確保申辦成功。奧運對北京的建設帶動是很大的，不止是對北城，對南城也一樣有機遇。另外，從規劃上看，南城不是大家想像的那樣，空地大，南城的大片空地幾乎已經沒有了，倒是北邊預留了一大塊空地即現在的奧運場館預留地，這也是北城最後的一塊預留地，等這塊地隨著奧運場館的建設實現規劃後，北城的規劃基本就實現了，那麼，北京的建設重點不南移也得南移了。

     北京在快速城市化的同時，還要保護古都風貌

    記者：北京在快速城市化的過程中應該注意什麼問題？

    姚瑩：古都風貌的保護。

    一是原貌區，如歷史文物保護單位和歷史文物保護區範圍內，應保持原貌或基本原貌，改造是為了保護；

    二是風貌區，如文物保護單位附近和歷史文物保護區的建築控制區範圍內，主要考慮風貌，建築形式上、色彩上、風格上都要和保護區盡可能協調一致，改造是服從保護；

    三是新貌區，是注意古城風貌前提下的新貌，形式上更放開一些，在這個地區改造是要注意保護。

    [人物簡介]姚瑩：原首規委副主任，現北京市規劃委員會副主任。

    1982年畢業于北京建工學院；

    1995年至1999年，擔任北京市區中心地區規劃領導小組組長兼辦公室主任；

    1999年至2000年，擔任北京市土地利用總體規劃協調組組長。

    北京青年報2001年10月23日