申奧成功，無疑給北京居高不下的房價又加了一把火。據統計， 今年6月份，北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達4771元，比去年同期上漲了25．8％。
日前建設部有關領導指出，北京市房價虛高與北京市經濟適用房面積大幅縮減有關。建設部房地産司司長謝家瑾強調，去年北京市經濟適用房開工面積為267萬平方米，今年全年計劃開工150萬平方米，但截至上半年，實際開發面積僅為34．6萬平方米。
經濟適用房為何“難産”
據悉，北京經濟適用房建設面積大幅減少，與今年經濟適用房建設指標直到今年6月才下達有關。更重要的原因是，北京最大的兩個經濟適用房項目：回龍觀和天通苑的後期工程遲遲沒有動工。
有關人士透露，回龍觀二期一直沒動工，是因為開發商在定價問題上與北京市政府存在分歧。原來是政府承諾出資的回龍觀的基礎設施建設，但現在卻由開發商墊款。其中，包括一個公園、兩個立交橋以及水、煤氣等等，涉及金額幾億元。開發商認為，如果將上述投資攤進去，回龍觀經濟適用房的成本勢必提高，現在2600元／平方米的房價根本打不住，不漲價只能是賠本賺吆喝。而北京市政府的態度是堅決不漲價。
天通苑沒開工，則牽涉到新徵用地使用費的問題。市政府認為應由開發商交，開發商則想讓市政府出，於是工程拖了下來。
有消息説，天通苑後期項目將於近期開工。而負責開發回龍觀的北京天鴻集團公司一期的現場指揮部已撤走。該公司一位工作人員説，他們已把二期的有關情況上報市政府，但具體何時開工，房價多少都還沒定。
利益束縛住經濟適用房
經濟適用房受困京城只是揭開了冰山一角。事實上，全國各地不同程度地存在著削減經濟適用房建設面積的情況，有些地方甚至取消了經濟適用房。
建設部房地産司有關官員在接受本報記者採訪時説，各地在興建經濟適用房的過程中普遍遇到政策協調的問題。國家23號文件規定，對經濟適用房的土地實行行政劃撥，意味著免收土地出讓金等費用。但15號文件又規定，對所有劃撥方式取得的新徵土地要徵收使用費。二者顯然存在矛盾。
然而，更深層次的原因在於，經濟適用房正在眾多的利益衝突中顧此失彼。這位建設部官員感慨地説：“建經濟適用房沒人説反對，但一涉及具體部門、涉及到地方利益，就會有部門舉出各種各樣的困難，拖延、阻撓。”
纏繞在經濟適用房上的不僅有房地産商與有關行政性壟斷部門的利益紛爭，還有政府與房地産商及國家與地方間的利益衝突。
國家規定，對經濟適用房免征土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一。據悉，今年1月至7月，北京的房地産投資佔了固定資産投資的50％。而北京市從土地出讓金中獲得的收益在市政基礎設施總投資中佔了70％。由此，這項明顯帶有給中低收入人群福利保障痕跡的政策與地方政府的財源站到了對立面上。正所謂“花誰口袋裏的錢誰心疼”，一位地方官員説，建經濟適用房實際上是國家請客，卻讓地方政府買單。
一些房地産商也在抱怨政府及有關部門在開發經濟適用房等問題上與民爭利，國家給經濟適用房的優惠政策根本享受不到。國家規定，對經濟適用房實行行政事業性收費減半徵收的政策，但一些行政性壟斷部門卻找各種藉口拒不執行，照樣全額收費。
房地産業的龍頭老大———華遠房地産公司的原董事長任志強認為：“在整個房地産市場的發展中，任何國家、任何時段，最大的受益者都是政府。全國市房地産創造的稅收和其他收益在財政收入中佔有相當的比例，並在擴大和增長。”
他説，北京1999年僅僅是實物拆遷轉化為貨幣拆遷一項，就大大增加了舊城改造的土地成本。北京市政府最近的居委會用房文件又是一種強制性的成本增加，而且只能用兩種辦法來消化，或者是提高房價，或者是開發商虧損。
利益背後的觀念衝突
但也有人對利用經濟適用房平抑房價的做法表示懷疑。北京市政協城建委委員李曉林撰文強調：“平抑房價指數與降低房價不是一碼事。”他認為，經濟適用房增加供應量，只是使平均房價指數在字面上降了下來，但北京的大多數商品房價格仍將沿著市場機制給定的曲線波動升降。
任志強指出，如果經濟適用住房嚴格限制戶均面積和家庭收入條件供給，就根本不會影響市場商品房的價格。如果經濟適用住房擴大了建築的戶均面積和不限制家庭收入，就一定是又給富人們一次發財的機會，而達不到國家免收土地出讓金和部分稅費、保障中低收入者住房的目的。
作為一項房改政策，經濟適用房如何與市場經濟規則更好地接軌，也正引發越來越多的思考。李曉林認為，經濟適用房是全國商品住宅中的特殊部分，所佔比例有限，對全國的經濟增長貢獻率也有限，因而，只能作為補充部分和過渡成分。政策不能過分傾斜，否則就會加劇價格雙軌制的消極成分，甚至從整體上打壓方興未艾的正常商品房市場的健康發展。
任志強批評説，以經濟適用住房的供給量為工具，要達到平抑市場商品房價格和保障城市中低收入家庭住房問題的雙重（也許是相互對立）目的，恰恰反映出政府既想建立發達、開放、自由競爭的市場經濟，又想用國家供給的“大鍋飯”的福利制度解決住房問題的矛盾思路，其結果或者是延緩市場經濟建立的過程，或者是重新走全民社會福利解決住房問題的老路（經濟適用住房雖然是個人購買了，但制度的福利成分仍在）。
經濟適用房如何“突圍”
對於經濟適用房的爭議顯然將持續下去，對經濟適用房的評判也有待時間的檢驗。但顯而易見的是，經濟適用房政策能否真正落到實處，關係到住房分配貨幣化的進程。
建設部有關官員指出，國家現行的房改方案，規定給無房戶的補貼是按經濟適用房的價格測算的，如北京為每平方米4000元。如果經濟適用房建設跟不上的話，最終只能是房補的錢根本買不到房子。
調查顯示，目前北京市的房價與居民家庭年收入的比例為1：24，遠遠高出全國平均水準，北京市居民收入增長速度也遠低於房價的上漲速度。今年3月，政府限價為3950元／平方米的北京市經濟適用房項目———長安新城開盤時，出現了購房者淩晨3時趕來排隊的盛況，這與一些高價商品房的沿街叫賣形成鮮明對比。
儘管經濟適用房政策還有許多待完善之處，但現階段大量推出無疑會對解決城鎮中低收入者的住房問題有極大的作用，這也是中低收入者惟一的企盼。
據悉，今年經濟適用房年內施工面積將達到2．25億平方米，年度投資規模1700億元。但這些數字如何才能變為中低收入家庭的安居之所，是我們必須思考的問題。
《中國青年報》2001年9月13日
