北京有關經濟適用住房的限購規定出臺已經三月整。無論是買房人還是開發商，大家都在等著有關部門出臺具體的操作細則。等待便意味著思考，這期間，社會各界對經濟適用住房限購政策的看法也由出臺之初的褒貶不一，變為客觀的思考和分析。京城樓市的資深人士、北京華遠房地産董事長任志強日前接受了記者的採訪，談了他對目前北京經濟適用住房的看法。

    ■經濟適用住房應該搞，但必須列入到住房保障體系中來，應該對住房面積和購買人群進行限制

    記者：自從年初北京市有關部門出臺了有關經濟適用住房的限購政策後，業內對此看法不一，爭論最大的是，應不應對經濟適用住房進行“限購”，作為房地産資深人士，您怎麼看？

    任志強（以下簡稱任）：我一直認為經濟適用住房應該搞，但前提是必需列入到住房保障體系，根據經濟學上的“二八”定律，80％的人應購買商品房，另外20％的人應納入到住房保障體系中，其中10％的人購買經濟適用住房，另10％的人租住廉租房。而現行的政策是把經濟適用住房當作商品房的一種，列入到商品房體系裏。

    早在1994年，建設部第761號文件就下發了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》。該辦法中明確提到“為了建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系……制定本辦法”，文件中規定了經濟適用住房建設主體、資金來源、供應對象、生産方式、房屋標準以及限制條件、優惠條件等一系列有關問題。1995年建房第110號文件更明確了經濟適用住房（安居工程）的實施細則。但1998年下發的新的23號文件的指導思想是“不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求”，目標是“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，將經濟適用住房介於社會保障體系和市場商品房體系之間，既有國家給予優惠政策以降低成本，使住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房，但沒有嚴格地執行購買經濟適用住房和承租廉租房實行申請、審批的制度，使經濟適用住房成為市場上任何人都可以購買的一種特殊的商品房。

    政府在經濟適用住房之中給予的優惠實際上是政府解決城鎮住房的投入，但這種投入如果不列入保障體系，而進入市場體系，則與大眾化的社會福利沒有差別，不僅減少了國家的應有收入，而且對維持國家對社會保障的再投入並非可持續發展的戰略。同時，不對經濟適用住房的標準進行限制，會使中低收入者無能力承受過大面積標準的總價壓力，使高收入者更多地佔了國家優惠政策的便宜而浪費了國家資源，侵害了中低收入者應享受的權利。

    ■既然是保障房，就是為解決低收入家庭的住房問題。從目前北京房價看，能夠購買經濟適用住房的家庭年收入應在3萬元以下，而不應該是6萬元以下。同時，因為保障房是解決居住問題而不是提高生活品質，因此建設面積上也應該控制

    記者：許多老百姓也來信來電向本報反映，新出臺的經濟適用住房限購政策規定，6萬元的家庭年收入界限還是太高。您既然認為應該把經濟適用住房列入到社會住房保障系統裏，那麼，您認為目前北京年收入在多少萬元的家庭才適合購買經濟適用住房？

    任：大多數國家———不論是發達或發展中國家，都對社會保障體系中的住房供應有嚴格的限制條件。既保護國家的財力資源，又起到調節社會分配的作用，同時解決住房的最低保障，並將這種政府優惠的住房列入到社會保障體系。如新加坡政府就規定：高收入者不許購買和租用公有住宅，而必須購市場中的商品房，低收入者限定購買1到3居一套的住宅，政府給予補貼，但不能購買超標準的公房。

    北京中低收入者的家庭購買經濟適用住房的收入承受能力是多少呢？以一套總價為30萬元的經濟適用住房為例，假設申請30年的貸款，這個家庭每年承擔的購房款加上銀行利息大約要在1．5萬元左右，假設這個家庭每年要拿出一半的收入來付房款的話，那麼他的家庭年收入應在3萬元，還剩1．5萬元，每個月1000多元用做生活，一家三口應該夠用。由此看，6萬元的家庭年收入還是定得太高，家庭年收入在3萬元以下的就能買得起經濟適用住房。但前提是，必須對經濟適用住房的面積予以控制，以此降低經濟適用住房的總價；此外，工資裏必須包含住房成分。

    記者：但業內有一種不同的看法是，如果把經濟適用住房建成小面積的房子，不僅是浪費，而且也是落後的，因為生活水準在提高，經濟適用住房也是21世紀的房子，就應該建成21世紀的標準，您怎麼看這個問題？

    任：面積和標準是兩碼事。標準是現代化程度，小面積的房子照樣可以建高標準的現代住宅。過去蓋的像前三門地區那樣的房子，今天看來是落後的———沒有廳，衛生間很差，這是設計上的落後，是設施不齊全，不是面積標準的落後。經濟適用住房既然是住房保障體系，就不是享受，因此，在面積上，對三口之家而言，50平方米一套的兩居室就比較適宜———每人平均居住面積已經達到16平方米多。幾十年後，住宅水準提高了，把它改成一居室來用也不會落後。另一方面，經濟適用房的建設標準應該是現代的，無論是環境、綠地還是施工材料、節能技術以及裝修材料等方面，都應該是現代的。而不應該像目前已建的經濟適用住房那樣，只是把面積放大，而在新材料的運用、革新等方面，考慮得不是很多。

    ■作為住房保障體系的經濟適用住房，開發量應該在商品房的10％，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實

    記者：那麼，如果把經濟適用住房納入到住房保障體系，您認為北京經濟適用住房的開發量應該在多少平方米為宜？

    任：現行的經濟適用住房的政策儘管與最初出臺時的概念和做法有點出入，但畢竟是住房私有化的一部分。同時由於這種政府所給予的優惠並未對實際收入不同加以限制，因而經濟適用住房在改善現有住房條件和加大住房私有化上都起到了極大的推動作用；由於這種大量無準出準入限制的經濟適用住房進入市場，對平抑和穩定北京商品房價格起到了積極作用，但非完全産權和非限制性的購買在進行二次購房置換、擴大收入分配差距上，以及合理使用和保護國家資源上起到了相反的作用。

    北京經濟適用住房的開發量應該在多少平方米為宜？我個人認為，作為住房保障體系的經濟適用住房，開發量應該在商品房的10％，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。但具體開多少平方米為宜，還要看北京到底有多少家庭年收入在3萬元以下。

    《北京青年報》 2001年3月20日