北京的房價一直就有上升的趨勢，申奧成功以後，這種趨勢就愈發明顯了。國家統計局的統計表明，上半年北京房價高達4771元，比上海高出了1500多元，是全國平均房價的兩倍，平均上漲了25％，漲幅居全國31個省市之首。建設部住宅與房地産業司司長謝家瑾在接受記者採訪時的第一句話就是“當前房價是虛高”。但是，虛高房價是怎麼來的，各界人士莫衷一是。

    最近，記者採訪了建設部科學技術委員會副主任聶梅生和中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜，她們一致認為，“炒地”是形成目前房價虛高至關重要的因素。

    開發商“心懷鬼胎”

    建設部科學技術委員會副主任聶梅生認為，北京申奧成功以後，“虛火”竄升得更快了，房價漲幅甚至達到了25％，這是非常不正常的。聶梅生説，有些開發商預測房價還要上漲一倍，作為個人的看法，我認為是可以的，但如果形成一種導向，就不行。其實奧運和房價是沒有必然聯繫的，國家是要投放一些錢，但並不見得要蓋大量的住宅，蓋那麼多房子賣給誰？

    聶梅生説，開發商預測房價上漲的理由在哪？這與其説是開發商的一種判斷，倒不如説是開發商的一種心態，而且是普遍的一種心態。有些開發商儲備了大量的土地，現在北京房價上升“虛火”，很大一部分是在炒地價，而不是在炒房價。因為土地價格上去了，房價也就上去了。其實，如果仔細分析北京的各種住宅就會知道，房價高低，不在住宅本身的品質差多少，就在於土地價格差得太多。地段的差別為什麼差這麼多？有很多都是土地炒起來的。最近有一份資料，北京的土地70％都是在炒作過程中完成的。可以説，許多開發商都拿不到“第一手”土地，往往是買“幾手”的土地，買完以後相互間再轉手，有的甚至是子公司和母公司之間的交易，如此轉來轉去，地價就上去了。如果有一家把地價抬上去了，其他的也就下不來，這樣水漲船高，北京的房價也就上去了。

    一位業內人士告訴記者，開發商肯定不希望土地“爛”在手裏，這是人之常情。開發商如果拿不到第一手的土地，他就要花高價從別人手裏去買，可以想像其心裏是非常不平衡的，他只有指望著把房子賣得貴一點來彌補高價土地的“損失”，只要能夠賣得出去，當然是房子賣得越貴越好，不僅能夠賺到大把鈔票，而且買地時受的“蹂躪”在老百姓那裏得到了補償。

    規範土地交易行為是當務之急

    中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，北京的房價不是偏高，而應當説是“畸高”了，那原因何在？主要是土地使用結構不合理，住宅用地比例偏低。她説，眾所週知，土地是一切經濟活動的載體，住宅業的發展同樣離不開土地的依託。近年來，北京的城市建設用地規模在不斷擴大，但可供普通住宅開發建設的土地卻十分有限，總體住宅用地所佔的比重只有26％，大大低於其他城市，如上海住宅用地為45％，廣州為32％，重慶為35％。普通住宅土地供給不足，不可避免會導致住宅短缺和價格的上揚。

    汪利娜説，土地市場不健全，就造成了“圈地”“炒地”行為的氾濫。土地資源短缺可以説是困擾我國大城市的一個普遍問題。但是，公開、公正、健全的土地市場可以促進建設用地優化配置。目前，我國許多城市都根據國土資源部有關文件，建立了有形土地市場、土地儲備庫，政府調控土地供給的規模、條件、時序和位置，土地轉讓採取公開招標和拍賣的方式，如一些城市在公開招標中，並不是價高者得標，而是綜合考慮中標企業的資質，包括企業的資本金、人員素質、以往的住宅開發的業績等來確定中標者的資格。這樣有效地保障了普通住宅用地的供給。

    但是，汪利娜説，北京的土地轉讓仍是以私下協議交易為主，土地交易並非公開、公正，一方面，為一些人“尋租”、圈地、炒地謀取暴利提供了便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建設的成本。因此，她認為，要解決北京住房價格居高不下的問題，當務之急是從土地源頭入手，建立健全土地市場，保障土地交易公開、公正、公平和普通住宅的用地。

    而聶梅生指出，降低目前的虛高房價，重要的措施在於土地交易中的成本控制，成本控制在於規範政府的土地交易行為，比如説土地的出售招標、拍賣等制度。

    《中國經濟時報》2001年8月22日