今年上半年，北京樓市“高燒難退”。國家統計局最新的統計表明，上半年北京市房價平均上漲了25％，高達4771元，是全國平均售價的兩倍，比排在第二位的上海高出1500多元，漲幅也居全國31個地區之首。建設部住宅與房地産業司日前召開了房地産形勢研討會，謝家瑾司長指出，雖然目前市場前景良好，但由於房地産有一年的生産滯後期，因此要加強宏觀控制和引導，既要防止出現空置量房的加大和新的過熱，也要避免出現因對市場估計不足而産生的供不應求。那麼房價到底是怎麼漲上去的？該採取什麼措施讓房價降下來？為此，本報記者特別採訪了一些專家學者，他們從不同的角度發表了自己的看法。
廖英敏：讓房價順其自然
今年以來，在我國住宅與房地産業保持持續增長的發展態勢同時，住宅價格一路攀升。1－6月份，商品房價格比上年同期增長了11.1％，其中，商品住宅價格比上年同期增長10.6％。住宅價格過快增長，引起了社會各界的重視。從理論上講，商品住宅的價格受市場供求規律的作用，是市場住宅供需狀況的反映，住宅價格上漲，反映消費者消費預期旺盛。但是，如果住宅價格上漲幅度遠遠超過消費者消費能力上漲的幅度，説明市場傳遞的供求資訊有非合理因素。因此，我們要客觀分析當前住宅價格上漲過快的原因，採取恰當的調控措施。
隨著我國居民生活水準不斷提高，居民對居住條件越來越重視，不僅要求居住寬鬆，而且也在乎住房功能和品質，我國住宅消費需求有著巨大的潛力。住房制度改革、實現住宅商品化為增加住房供給和刺激住房需求提供了制度環境，作為新經濟增長點的住宅産業有著廣闊的發展前景，住宅價格也呈逐步上升的趨勢。
因此，當前住宅價格上漲有著合理的因素：（1）住房制度深化改革，停止福利分房，增加了消費者購買商品房的決心；（2）消費者收入穩步增長，消費信心增加，加之購房消費信貸的推廣，調動了消費者購房的積極性，住房消費需求比較旺盛；（3）一些城市對住房消費需求增長估計不足，住宅建設供不應求。尤其是經濟適用房建設不足，低價位住房供應減少，既減少了住房供給，又抬高了住宅價格的總水準。應該説，住宅價格合理上漲有利於調動住宅建設的積極性和住宅産業的健康發展。但是，當前也存在著個別房地産開發商為了追求更大利潤，進行市場炒作，誤導消費者進行不合理的住房投資的非合理因素，使得住宅價格上漲過快。
住房既是商品，又是生活必需品，具有雙重屬性。政府應該根據其特殊性採取不同的調控措施。住房作為商品，應該按照市場經濟規律運作。政府的職責應該培育住宅市場，建立規範的住宅市場秩序，規範住宅市場主體的經營行為，嚴厲懲處製造虛假資訊和不實廣告、欺騙和損害消費者利益的違規、不法行為，使住宅市場逐步建設成為資訊透明、公平競爭的市場。重點是抓好經濟適用房的建設和銷售。要給予建設經濟適用房的開發商一定的優惠政策，以降低經濟適用房的成本，使房地産開發商不因建造經濟適用房而減少利益，以調動建設經濟適用房的積極性；在經濟適用房的銷售上，要有制度限制，保障低收入者購買經濟適用房的優先權；要加快貨幣化住房制度改革的進度，儘快落實住房補貼，使低收入者有能力儘早購買經濟適用住房。
汪利娜：房價虛高要抓源頭
按照現代經濟理論，房價的高低是由市場的供求關係決定的。目前，誘發北京房價格畸高的因素很多，既有市場因素也有非市場因素。從需求方面分析，北京的住宅房需求有許多其他城市不可比擬的特點：人口眾多；集團購買；高收入群體購買；舊城改造拆遷量大；二級市場發展滯後，完善的住宅市場應是一級市場與二級市場的高度統一，不僅包括新房買賣，也包括存量房出租與租售。
從供給方面分析，北京房價畸高的誘因有以下幾點：1、土地使用結構結構不合理，住宅用地比例偏低。普通住宅土地供給不足，不可避免會導致住宅短缺和價格的上揚。2、土地市場不健全，圈地炒地行為氾濫。土地資源短缺可以説是困擾我國大城市的一個普遍問題。北京的土地轉讓仍是以私下協議交易為主，土地交易非公開、公正性，一方面，為一些人“尋租”、圈地、炒地謀取暴利便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建設的成本。3、政府稅費高、“有償服務”過多。減免稅費的文件雖多，但具體落實的措施少，致使實際減免的費用不足房地産開發成本的1％。取消了舊的收費項目，又會出現新的收費項目。而政府部門官僚作風嚴重、辦事效率低，為獲得各種審核、批文所支付的交易成本就佔到房價的5％。諸多“不可預見費”記入開發成本，導致房價居高不下。4、房地産開發利潤偏高。根據北京統計年鑒，北京住宅的建成安成本平均在1600元左右，加上30％的土地成本，扣除15％的稅費，如房價能賣到7000～8000元/平方米，開發商仍有30％左右的利潤，大大高於其他行産的利潤水準。5、經濟適用房不經濟。當務之急應做好以下幾點：1、從土地源頭入手，建立健全土地市場，保障土地交易公開、公正，公平和普通住宅的用地。2、提高政府部門服務意識，並運用稅費政策調節住宅市場，如對普通住宅開發、居民購買自用商品房應給予政策優惠。3、深化住房制度改革，抑制集團消費。4、完善住房産權登記、發證和市場交易體系，促進存量住房的出租、出售，提高其經濟效益。5、加強對期房交易的管理，提高房地産開發企業的資質和競爭力。6、鋻於城市居民收入日趨多元化，建議對經濟適用房實施建築面積控制以取代銷售對象控制。包明華:
刺激供給別抑制需求
不可否認，當前我國房價上漲與人為炒作有關。個別房地産商炒作“入世”、炒作“申奧”、炒作概念，的確在一定程度上推動了房地産價格上漲。但同時我們也必須認識到：目前人為炒作對房地産價格上漲的拉動作用是有限的，這是因為，當前我國房地産市場的基本格局是買方市場，並且個人已經成為商品房需求主體，在買方市場條件下、房地産價格的炒作空間必然會受到嚴格限制，而個人或家庭的購房行為副主要取決於其支付能力。
我們認為，當前我國房價上漲是市場供求關係的反映，確切地説，主要是市場需求拉動的結果：與去年同期相比，今年第一季度我國商品房竣工面積增長 13．6％，但商品房銷售面積則增長了35.7％，兩者差距離達22.1個百分點。需求快速超前擴張和供給增長相對滯後，必然導致房地産市場價格上漲。
具體來説，不同品種或地區的房價上漲有著不同的原因。首先，商品住宅價格上漲的主要原因有三：一是黨政機關貨幣分房及其配套政策的實施，啟動了個人住宅消費需求；二是住房消費信貸政策的出臺進一步調動了居民購房的積極性，三是部分城市減少或取消了經濟適用房建設造成了低價房供應減少；其次，辦公用房價格大幅度上漲主要是由供給下降造成的。
根據上述分析，對於當前我國房價上漲既不能放任自流，也不應控制過死。放任自流，有可能再度引發房地産熱，造成經濟資源的巨大浪費；而控制過死，則會扼殺房地産業的健康發展。我們認為，正確調控當前我國房價應當把握以下幾點；
第—，進行結構性調控，不搞“—刀切”。這是因為，當前我國房價屬於結構性上漲，調控房價應當充分發揮市場機制的調節作用，政府調控只能作為市場調節的補充。具體來説，由於住宅價格上漲關係人民群眾切身利益，政府必須採取切實有效的措施加以控制；由於辦公用房價格上漲不僅有利於改變其供給滯後狀況，而且有利於促進企業改進經營效率，所以應該由市場自由調節；而商業營業用房價格上漲本身處於合理區間，因此，政府沒有必要過問。
第二，進行間接調控，不搞直接控制。必須用市場經濟的辦法來調節商品房價格。毫無疑問，當前我國房價上漲與有關改革步伐加快有關，但是我們決不能“因噎廢食”走老路，用計劃經濟的辦法控制房價上漲。例如，住房制度改革刺激了個人購房需求和房價上漲，但我們決不能因房價上漲過快而放棄住房制度改革，同樣，招投標制度的建立與實施，的確在一定程度上推動了房價上升，但這種做法有利於房地産業的健康發展。
第三，刺激供給，不要抑制需求。通常可以採用三條途徑：一是刺激供給，二是抑制需求，三是刺激供給與抑制需求同時並舉。在我國目前情況下，間接調控房價上漲的重點應放在刺激供給上，當前刺激房地産供給的關鍵，是要加大經濟適用房建設力度，增加社會低價房供應總量，平抑商品住宅市場價格。（被採訪者為中國人民大學經濟研究所教授、副所長）
倪鵬飛: 警惕住房貸款的影響
當前住房價格、住房價格上漲速度是由兩部分構成，第一部分是合理的價格部分、正常的上漲速度；第二部分是主要在部分城市存在的不合理的價格部分、不正常上漲速度，總體上講，房地産價格存在虛高的風險。2．住房抵押貸款的不當操作是房價虛高的重要原因供給方面，商品房開發、銷售成本上升 ；稅費較高：城市土地供應的減少；低價位住房供應量的減少；開發商概念炒作；開發商不斷抬高價格。需求方面，經濟增長加快；居民收入提高；住房制度改革；居民預期的變化。是導致住房價格高、住房價格上漲速度快的重要原因。除此以外，住房抵押貸款的實施及不當操作是一個還沒被引起重視的重要原因。
從實際觀察，房價過快上漲與住房抵押貸款量的快速增長相關性很強。為了啟動房地産市場來帶動內需，我國開始抵押貸款制度的實施， 住房抵押貸款制度的實施，增強居民的購房支付能力，刺激了住房需求增長，這帶動了房價的正常增長。但銀行缺乏冷靜的、帶有前瞻性的分析與評估、不斷降低“門檻”的住房抵押貸款，也塑造了消費者的虛假支付能力。許多購房者對他們實際所購住房的支付能力是不足的。因此，是住房抵押貸款操作不規範為開發商提供了廣闊的漲價空間，成為當前房價不合理上升的重要原因。
房地産價格上升過快容易産生虛假需求的資訊，影響開發商和消費者的錯誤預期，同時給進一步的炒作提供可成之機，虛假需求造成過度供給，會形成新的房地産積壓，給整個國民經濟帶來較大長期負面影響問題。房地産價格過高還會嚴重削弱其城市的競爭力，影響地方經濟的發展。而不規範的住房抵押貸款操作導致的房地産價格虛高，不僅加重消費者的負擔，增大購房者違約的風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，會造成銀行的危急，並可導致更大的金融風險，國外由房地産不良貸款引起金融危機的教訓必須吸取。
目前我國房地産的市場化程度已經比較高，儘管不合理，但房價主要靠市場供求關係決定，政府干預原則應該是主要通過市場，利用市場。提供更多的經濟適用房進入市場。政府要採取有力措施，打破壟斷，保護和促進公平競爭；政府要解決資訊不對稱，建立資訊披露制度，多提供資訊。建立房地産監督控制預警系統，對房地産行業的進行有效的行業指導、監督，要隨時給予房地産炒作行為以有力的阻擊。目前，消費者住房消費需求是不夠理性的，為此，提醒消費者要注意購房要與自己的收入掛鉤，切忌跟風盲從。金融機構和銀行部門要充分認識到：個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數大、期限長，風險點多而不易控制，隱含著極大的潛在風險，要進一步規範住房抵押貸款制度和辦法。科學評估購房借款者的還款能力及大小，採取有力措施既保證滿足有支付能力的貸款，又把貸款風險降到最小化。
潘石屹: 房價沒有高低之説
現在對房價問題，好像討論得挺熱鬧，這其實是沒意義的。甚至有人能夠預測到房價會漲15％，或者説能夠漲到兩、三萬塊錢（每平方米），這樣説的本身，就是不符合“市場經濟”的。假如炒股，誰能知道下個月的股票是漲還是跌呢？不要説下個月，就是明天的股票，誰能説出是漲還是跌呢？未來的房價也是不確定的，就和股票價格一樣。實際上，市場經濟的價格是沒人能夠知道的，如果我們的市場經濟成熟的話，我們就不會這麼熱衷於預測未來市場價格的。
現在一説房價，常常要談房子的成本，並且假設，如果成本降低的話，房價也會降低，比如“政府讓點稅，企業讓點利”，所以，現在的報紙、雜誌都熱衷於討論房價的成本構成是多少，其實，在市場經濟條件下，房子的價格與這個是沒有關係的，談論這些事缺乏基本常識，成本只是用來確定房子利潤和給政府交多少稅的一個參照罷了。
那麼什麼因素影響房價呢？當然因素是很多的，但最主要的是“價值”，北京的房價為什麼高？不是因為玻璃、水泥的價格高，而是因為北京的環境“造成的”，北京有天安門，有立交橋、有四環路，這些就是它的價值，而且是老百姓能享受到的“價值”，這是其他地方不能夠相比的，價格自然也就比其他地方高，這是非常正常的。
所以，第一，房價是不可預測的，也最好別預測它。第二，房價沒有高低之説，有“價值”，房價就高，沒“價值”，房價就低，房價再高，但能賣出去，就是合理的。第三，我這麼説，並不是否認經濟規律，經濟規律是存在的，但別死套經濟規律。成本多少、利潤多少、房價多高，這樣簡單加起來去理解經濟規律就是不對的了，用算術方法去理解市場經濟是錯誤的。第四，我的原則是，房子是給富人蓋的，房子也是賣給富人的，只有給富人蓋房子，窮人的生活條件才能改善。
公衍奎：經濟適用房不是關鍵
目前，全國許多地方都出現了市場規模擴大、價格上升的局面，但不同地方市場發展狀態實質上也不完全相同。北京市場上供給增幅（施工、新開工、投資等指標）遠遠大於需求增幅（銷售面積等指標），尤其住宅新開工面積同比增長高達85.84％，銷售面積同比增長率僅為7.08％，而且供應量最為集中的價格區段為4000～6000元/m2，這與需求集中在4000元/m2以下的狀況大相徑庭。基本上還是一種貴族化的市場加拆遷市場，它的價格高是因為供給能夠得以實現的物業價位高，由於供給結構與需求結構存在巨大差異，這一變化並不能完全説明市場走勢。另外，以潛在需求量來衡量市場，而未考慮消費者的實際購買能力，也會産生錯誤判斷。北京市“十五計劃”中，每人平均使用面積要由16.2平方米達到18平方米，考慮到城市人口的不斷增加，以及危舊房改造等等因素，市場的需求在絕對量上是非常大的。但對開發商來説，決不能以此作為判斷目前市場需求的依據。國際上通行的房價與家庭年收入比一般在3～6之間，供給應當在消費者購買能力之內才能夠成為有效供給，否則就可能會形成“泡沫”。至於這種“泡沫”會對宏觀經濟、金融、會對消費者産生多大衝擊，這與投資資金結構也有較大關係，由於北京市開發門檻一直比較低，投資資金來源中自由資金比重比較低，僅有17.55％，定金及預付款比重高達40.51％，國內貸款高達33.28％，市場抗跌能力就比較小。目前，政府考慮用加大經濟適用房建設的方法改變供應結構，促進中低收入者入市。這雖然能夠拉低平均交易價格，但在短期內也可能會衝擊普通商品房市場，尤其可能會分流部分在建項目客源，對已經形成的投資、對減小空置率並沒有積極意義，而且有可能加速已投資項目“泡沫”的産生。要使市場能夠健康發展，“總量控制”、“價格控制”、“結構控制”必須並舉，應當根據經濟發展的階段、不同消費者實際購買能力、購買力的結構等決定供應。另外，為了促進競爭、維護消費者利益，供應在數量、品質、價格等方面也應當適度超前。
《中國經濟時報》 2001年8月16日
