市場越來越熱

    西安房地産真正啟動只有一兩年的時間，在幾年以前，普通市民掏錢購買商品房還是很少一部分人，現在很多中低收入的家庭也開始貸款買房，住宅消費逐漸成為西安市民的消費熱點。

    從西安這兩年商品房發展趨勢看，最令人矚目的是房價。特別是2002年西安房地産價格呈一路飆升的趨勢。去年西安商品房平均價格每平方米也就是2000元左右，今年以來，有許多樓盤的價格漲到每平方米三四千元。從調查情況看，近期該市普通住宅3200元每平方米，其中城南每平方米最高達3314元，西安高新開發區的房價也達到每平方米3285元。公寓別墅和寫字樓均價分別為每平方米3725元和4364元，有的別墅最高每平方米已達到4500元。連剛剛撤縣改區的長安區房價也由去年的每平方米八九百元上漲到一千五六以上。

    有關資料顯示，在全國30多個大中城市裏，房價較高而同比漲幅明顯的只有北京和上海，目前上海中心城區黃埔、盧灣、徐匯等區每平米房價超過3000元，北京每平米房價在4000元左右。和西安同處西部地區的重慶商品房價格在1500元／平方米左右。説明現在西安的房價已直追北京、上海等東部發達城市。

    儘管房價居高不下，西安一些新開發的樓盤銷售依然火爆。2002年7月，西安南郊的一個樓盤創造了一個月內銷售4000套住房的奇跡，將西安房地産銷售推向了一個新的高潮。

    受此影響，開發商蜂擁而上大量圈地。據有關部門統計，西安市商品房開發項目由2000年的100多家發展到2001年的200余家。今年初以來，西安市場就涌現出大大小小50多個新盤。所開發的樓盤面積一個比一個大，其中最大的樓盤佔地達2200畝，總投資30億元。此外，還有許多千畝以上的大盤也正在醞釀當中。

    記者注意到，去年開始外地的地産商和房地産策劃銷售公司紛紛進入西安房地産市場淘金。因此，房地産業的競爭日趨激烈。與此同時，西安的媒體也在為越來越熱的房地産市場推波助瀾，今年初以來，一些主流媒體紛紛擴版加大房地産方面報道力度，意在分切房地産廣告市場。

    據統計，目前西安市共有房地産開發、物業管理、仲介服務機構等各類企業1200多家，從業人數達20000余人。僅2001年西安市完成房地産開發投資就達66．92億元，預計今年投資總額還會大幅上升。這些跡象顯示，西安房地産市場已經越來越熱。

    繁榮背後的隱憂

    據權威部門統計資料顯示，今年8月份，西安150多個在售項目共銷售出1200多套，平均每個項目成交只有8套左右。目前西安寫字樓的空置率已超過26％。另據統計，近期西安市出租率和求租比例已經超過20：1，出售和求購資訊超過5：1，供求比例嚴重失調。記者從當地一些炒作很熱的樓盤了解到，銷售情況最好的勉強過半，有的成交僅在一位數。許多開發商現在大都為銷售和廣告效果而頭痛。

    這也説明，西安房地産市場並非形勢一片大好，也並非所有的開發商都從火熱的市場中掘到了金子。

    按照業內人士的分析，造成上述狀況的原因是多方面的。主要是開發商自身的問題。近年來，西安的房地産開發，都是以高端産品為主，而且呈現出越走越高的局面，加劇了供給結構的需求。從整體來看，西安住房市場主力戶型明顯超前。據説其上限比北京、上海的上限要高出20－30平方米。也有的開發商前期做了一些不甚科學的預測和定位，項目建成後銷售就成了最大的問題。據了解，西安的開發商大多是做好了項目才來找買主，這種本末倒置的行為無疑增大了項目銷售的難度，同時也使很多開發商身陷樓市泥淖而難以自拔。

    另外，消費者消費觀念還不成熟，在住房問題上存在一步到位思想。大家都認為買房子是一輩子甚至是幾輩子的事情，儘量買面積大一點的。由於這種消費觀念的存在，市場上雖然缺少60－80平方米小戶型商品房，一旦開發出來銷售不一定就很好。

    當然也不否認，這與西安房地産開發過熱有很大關係。這點從土地拍賣市場可以看出，不久前西安一處八十幾畝工業用地公開拍賣，最後價格爆炒到2．3億元，每畝地高達290多萬元。此間一位業內資深人士分析，這塊地開發商的規劃面積也只有不到11萬平方米，這樣地價分攤到樓面每平方米就高達2500元，再加上建築成本等費用，市場價該賣多少錢，令人覺得不可思議。這位人士認為，只有過熱才會出現這種現象。

    有多大泡沫

    雖然還不能斷定目前正在全國範圍蔓延的房地産泡沫已經波及古城西安，但對開發商而言，房價暴漲、地價飆升似乎預示著泡沫將要來臨。

    房地産泡沫是許多開發商擔憂而又非常敏感的話題，西安房地産市場到底有無泡沫，此前輿論對此持否定態度。有政府部門人士認為，目前市場過熱只是局部性的、結構性的和階段性的，整體形勢應該是好的。據西安市企業調查隊提供的數據顯示，今年三季度西安房地産景氣指已經居工業、建築、零售貿易、交通運輸等六大行業之首。

    採訪中許多業內人士卻認為，目前西安房地産市場存在很大泡沫。據了解，某開發商一個佔地近500畝的樓盤本應明年3、4月份動工，但今年5月份提前開工。據説此舉就是為了在房地産泡沫破滅之前清盤。

    有跡象顯示，自1997年我國房地産市場進入第二個發展期以來，正在走向又一次低谷。據有關媒體報道，目前全國大部分大中城市都存在不同程度的房地産泡沫。泡沫最大的地區不是經濟發達地區，而是經濟相對落後地區。西安作為西北地區的中心城市目前房價最高，約是西寧的2倍。

    去年全國35個大中城市大部分套房銷售價格（按每套房屋100平方米計算）與戶均年可支配收入（按戶均3．4人計算）比率全國平均為7．8，而西安的比率都超過了10。

    “到2003年底，西安房産業將會遭遇全行業恐懼。一位不願透露姓名的策劃公司老總説，他認為西安房産業形勢已非常嚴峻，最遲到2004年西安房地産市場將會出現大量空置房積壓，到那時會有相當一批樓盤遇到麻煩，這也會迫使部分開發商退出房産業，當然許多開發商對目前房産市場的潛在危機視而不見。

    有關專家認為，由於今年開發量增加，新盤不斷增加，消費者在市場上的選擇餘地也越來越大。同時，隨著市場供應量的增大，供求關係的改變，西安市的房價有望下調。因此，對消費者而言，房産泡沫短期內未必是一件壞事。

    中華工商時報 2002年11月18日