區域性過熱現象産生

    1992年的房地産危機總是被當作“標本”，與從1998年以來中國的第二次房地産開發高潮相對比，兩者有很大的區別。

    “如果從房地産投資增幅來看，今年前6個月只比去年同期增加了32.9%，但全年預測可能不會超過2001年的29.2%，並沒有像1992年前後連續兩年超過100%的增長。”中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華教授説，“中國房地産正常的投資增幅應該是15%至20%。即使超一點，也是有特殊原因的，比如北京的奧運會。”

    從投資主體看，新華遠董事長任志強認為，和第一次高潮相比，這一輪房地産熱的最大特點在於民營資本成為投資主體，1997年以前，房地産市場銀行貸款佔到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只佔23%左右。

    “但有的地方的投資增長率大大超過了銷售增長率，”建設部房地及住宅研究會秘書長張遠端教授説，“這意味著會有房屋積壓。實際上，目前的房地産市場存在區域性過熱現象。”而包宗華對此持有相同觀點。

    區域性的過熱仍然不容忽視。根據上海物價局的統計，上海外來購房者已經達到53%，這些購房者多以投資為目的，而且購買目標多為高檔住宅。他們購買的驅動力是預計房價會繼續增長，“現在的高房價是靠二手房交易和出租市場支撐起來的，但如果市場出現飽和，房價和租金一跌，投資者的壓力就會很大。”中國城市規劃理論研究所所長趙燕菁認為。

    到目前為止不是泡沫

    近日，央行發佈了《2002年第二季度貨幣政策執行報告》。央行在報告中預期，房地産業經過了幾年的快速增長後，存在調整的可能，這一預期值得關注。就去年對中國GDP增長貢獻率而言，房地産業明顯偏高。據測算，2001年房地産開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。這表明，中國GDP增長對房地産業的依賴程度較高。

    “現在房地産是拉動國民經濟的火車頭，如果剎車的話，對國民經濟的影響將是非常大的。”中國城市規劃理論研究所所長趙燕菁説。

    趙燕菁認為，判斷房地産市場是否出現過熱首先要找出過熱的動力是什麼，那麼現在這個動力是否還起作用，或者又有新的動力加入；如果有，那麼房地産就不會出現泡沫，如果沒有，那麼風險就大了起來。

    這次房地産最主要、直接的導因，是由於1998年開始的房地産制度改革，尤其是住房制度的改革。從統計數字上可以清楚地看到這樣一個分水嶺。從20世紀90年代初開始，中國經濟進入高速發展狀態，1993年、1994年達到高峰；緊接著就是由於中央開始治理整頓經濟過熱，投資和住房規模一路下滑，1996年、1997年到達了谷底；但從1998年開始，房地産業的增長有一個直線的上升，當年就達到最高峰，整個住房投資和住房開工量就超過了1994年最高峰的時候；接著一路上升，1999年和2000年經濟一路高速發展，2000年房地産開工面積一舉超過了2億平方米；而去年在這個基礎之上，投資更是猛增了將近30%，速度非常快。

    由此可見，這個高速發展是從1998年的房地産制度改革開始的。房地産在這次經濟發展中本身就是車輪，而且帶動了整個的經濟發展；到目前為止，可以認為它是最成功的一次改革。“所以這次房地産熱不是泡沫，因為到目前為止需求都是真實的。”趙燕菁説。

    危機來自結構性矛盾

    “當前房地産市場需要調整的是結構性矛盾，具體地説，開發商仍然熱衷於開發銷售已經減弱的高價位住房，而經濟適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導。”包宗華説。

    中國房地産仍有很大的發展空間，二三十年的高速發展也是可能的，但是風險主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應求。20年之內，中國城市要轉移進來的人口有4億到5億人，如果按4個人一套房子計算，將要在未來20年之內提供上億套房子，如果按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開工量才能滿足這個需求。但現在中國每一年的開工面積大概是3億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。

    “這些人需要的都是那些低價位的經濟適用房，而非高檔住宅，所以經濟適用房是整個房地産市場的主流，而且能起到穩定器的作用，起到抑制房價虛高的作用。”趙燕菁説，“而且房地産業能帶動其他産業的發展，比如家電和裝修業。”

    “現在問題是，經濟適用房開發的比較少，而且開發出來的經濟適用房卻被並不是低收入者購買，這也需要政府進行有成效的界定。”張遠端認為。

    張遠端提出，銀行應該在貸款上採取審慎態度。投機資本往往來自於金融信貸部門，要從源頭上控制投機資本。為此，應該嚴格規定金融部門向房地産貸款的比例和房地産抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地産抵押貸款的條件。

    另外，儘快開放房屋的二級市場也是應對的有效方法之一。國外一人一生平均換六七次房子，如果國內每個人按3次計算，城鎮住戶有1.5億，每年有10%的家庭換房子，每個家庭換房子要花10萬元，那麼就是1.5萬億元。“這是一個非常大的數字。”包宗華説。

    1992年“房地産狂潮”（連結一）

    “那時候甚至國內各省的政府部門都籌集資金到海南來撈一筆，一個人能在一夜之間變成百萬富翁，但是後來最終的結果是，留給我們一大堆讓人頭痛的‘爛尾樓’。”海口市經貿局副局長朱國憲在接受採訪時回憶起了1992年前後的“房地産狂潮”。他説：“國家已拿出4個億的資金作補貼，來處理這些‘爛尾樓’，但是可能還不夠。”

    當時，上千億的房地産資金“飛蛾撲火”般地投向幾個地區，海南至少800億，北海300億，惠州150億，這些資金裏很多都是從銀行裏貸來的錢。而用這些錢建造出來的房子卻很少有人問津。

    “1992年的房地産投資與1991年同比增加117%，而1993年房地産投資比1992年又增加了124%，連續兩年的不正常高速增長，説明1992年前後的確出現了房地産過熱。”中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華教授説：“但是即使這樣，1992年前後房地産開發仍是局部過熱。”包宗華所説的局部是指沿海開放的幾個城市。

    泡沫産生三個階段（連結二）

    “每次泡沫都有三個階段。在第一階段，每個人都尖叫‘便宜’；在接下來的階段：投資者在下單之前咬著指甲自言自語‘不貴’；在最後階段，錯過了早期上漲階段的人們會嘟噥著‘不便宜，但還有上漲空間’而帶著他們有限資金匆忙殺入。

    “房地産市場價格在經過一段異常膨脹後，開始下跌、破滅；由於房地産價格陡降，造成有房地産金融業務的銀行出現呆、壞賬，銀行體系運轉失靈；最後，匯率機制被破壞，整個國民經濟陷入困境。在這個過程中前一時期過量的房地産投資(投機)給以後的金融危機埋下了定時炸彈。”摩根士丹利有限公司董事總經理謝國忠這樣形象地描述：“這是亞洲金融危機時的真實寫照。”

    數據反映危機跡象（連結三）

    和1992年的開發熱相比，今天的房地産市場顯得更加理性。但是真實的數據還是反映出危機所在。

    從資金來源看，房地産企業有23%的資金來自金融機構，加上購房者的按揭貸款，這一數字接近60%，金融機構風險難以忽視。而今年1至6月，全國房地産投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9%，有開發過熱跡象。

    據統計，2001年中國房地産開發投資總額達到了6000多億元，同比增長25%左右，2002年1至6月，全國累計完成房地産開發投資2821億元，同比增長32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融機構個人住房貸款餘額已達6630.1億元。據有關專家測算，金融機構用於房地産開發和個人住房貸款餘額，佔全部金融機構貸款之比估計為10%左右。

    2001年，全國房屋銷售價格同比上漲2.2%；2002年上半年房屋銷售價格同比上漲3.6%，上漲幅度仍在合理範圍之內。另據對35個城市的調查，2001年銷售均價在3500元以上的只有5個城市，住房價格與消費者戶均年可支配收入之比為5.1倍至13.7倍，而發達國家在6倍至12倍之間。

    統計顯示，到今年7月底，全國商品房空置面積達1.2億平方米，其中空置一年以上的達50%，佔壓資金2570億元以上，居所有行業不良資産之首。

    《京華時報》2002年10月10日