這幾年，房地産市場每年都會有不同的熱點出現，在“炒作”盛行的今天尤其如此。但是熱點再多，房價的漲落升降卻始終是人們關注的焦點和談論的熱門話題。
去年商品房真的漲了嗎？
去年初有人在預測全年商品房價走勢時説，隨著實物分房的終結，住房貨幣化分配開始實施，經濟適用住房建設的加快和規模的擴大，加上數以幾千億計的積壓商品房的存在，全年商品房將繼續走低。但是有關統計指數似乎給這一預測開了玩笑，一項逐月公佈的全國房地産市場指數統計顯示，與年初相比，到11月各大城市商品房交易價格均有不同程度的上升。有人據此得出結論，商品房價格在經歷了幾年的下降之後，已走出下降通道，開始上升了。
了解情況的人士卻説，現在的一些房價統計，包括媒體公佈的房價，人為炒作的因素太大。具體説去年的商品房價，除了上海房價有所上升外，各地上升的幾乎全是商品房市場報價，實際的成交價格並沒有上升，而是在下降。因為這幾年商品房市場報價高，實際成交價低，已經是不爭的事實。要判斷商品房價格到底是升了還是降了，還得看成交價。以北京為例，去年每平方米商品房成交價實際就比上年下降了近千元。
從了解的情況看，記者覺得這一説法是有道理的。如位於北京西二環外的某個項目，對外報價為每平方米6800元，實際成交價先是每平方米6200元，接著是5800元，最後又降到了5300元。又如去年底北京某報在評述其主辦評出的全市10個商品房精品樓盤時也説，與上年相比，這10個樓盤的價格都有不同的下降。再如，記者熟悉的某位客戶去年初曾在位列這10個精品樓盤中的某個項目售樓處，以期房的形式購了1套房子，到去年11月入夥時發現，與當時購買期房時看的樣板房品質相距太遠，要求退房。開發商對他説，你當時買的房子現在價格上漲了，沒法按原價退給你購房款。這位客戶説，我不要你按現價退房，也不要利息，只需按原價把房子退給你。但開發商就是不同意退房。
都説“買的沒有賣的精”。開發商為何有錢不賺，個中原因不説自明。
由此來看，要使房地産市場商品房成交價格統計與市場實際運作相適應，一是需要看實際成交價，用事實來説話；二是要使房地産市場統計做到精確，統計的項目還需要細化，籠而統之的統計，只能使人對房地産市場産生盲人摸象的結論。
今年商品房價格會升嗎？
在市場配置資源的條件下，商品房價格的高低，像其他商品一樣是由供求規律決定的，少就貴，多就廉。“物以稀為貴”説的就是這個道理，並不像前年某開發商在説到1996年以來房價走低原因時所説的，純是由於銀行貸款利息連續調低所致。當然購房者的多少，並不是由社會上有多少想購房的人來決定的，而是由想購房的人的實際購買力決定的。
與前幾年相比，這幾年商品的價格是降一些，但與職工的家庭收入相比，仍過於懸殊。1999年，按北京市職工每人平均年收入為13500元，戶均收入為27000元（實際上，在下崗職工增多的情況下，如此計算職工戶均家庭收入也是容易失準的）計，要購買一套面積在60平方米以上的住房，按北京市商品房每平方米價格低限4000元算，不吃不喝，加上各種交易稅費需要9年多的時間。有人説，北京僅是個別情況。其實，各地特別是中小城市的商品房雖然價格比北京低許多，但按當地職工的戶均收入算，房價收入比也不低。如黑龍江某城市，當地最好的企業職工年收入才3000多元，商品房價格每平方米卻要1000多元，就是對夫婦雙方都在效益好的企事業單位家庭來説，購一套商品房也是相當吃力的事，更不要説夫婦並不都在效益好的企事業單位的家庭了。
商品房價格為什麼高？1997年前有集團購買和商品房供應量少兩個原因，1997年後則主要是由集團購買力推動的。但集團購買力不是真正市場意義上的購買力。為此，專家認為，要回答今年商品房價會不會升的問題，關鍵就看各地能否徹底結束住房實物分配。只要各地按已出臺的實施住房貨幣化分配真正推進改革，那麼隨著集團購買力的退出，儘管社會上想買房的個人會增多，但卻不會同時出現商品房價也上升的情況，加上仍有數以千萬計平方米積壓商品房在，甚至還會出現下降。因為積壓商品房如果不降價，隨著如今房屋開發品質逐年提高，除了繼續積壓，就只有炸樓了，但那樣損失就更大。
這一判斷看上去好像與“物以稀為貴”的規律相矛盾，其實一點也不矛盾，因為説社會上想買房人多了，並不等於説具備購房實力的人也同樣多。從目前各地出臺的實施住房貨幣化分配的方案看，各地職工的住房補貼基本上都按當地住房或經濟適用房價格為家庭年收入的4倍來發放的。也就是説，實施住房貨幣化分配後，充其量他們也只有購買低價位住房，或有政策優惠建設的經濟適用住房的實力，不可能去購買與他們購買力懸殊的商品房。要讓他們有能力購買價高的商品房，需要進一步增加他們的住房補貼，但從目前的國家經濟實力和企業財力來看，至少在近期內難以做到。即使他們有實力購買，與集團購買相比也會更理性。北京戴德梁行去年初對部分市民的調查結果顯示：目前北京購房者的購買能力以中低檔價位為主，佔被調查總人數的70％，能夠接受高價位的只佔總調查人數的5％。有70％的人選擇分期付款和組合按揭貸款，在選擇按揭付款的人中，30％的人月付款承受力是2500元—3500元，而月供款2500元以下的人佔到了52％。實際上，無論何種還款方式，基本原則都是按月還款以不影響生活品質為前提，如果月還款超過消費者月收入的50％甚至更多，就會難以接受了。因此有專家説，隨著大眾買房時代的到來，理性消費者的住房支出，含月供房款、物業管理費和採暖費等，不會超過家庭收入的30％。隨著醫療保險、教育投入等開始在人們收入中佔有一定比例，人們更是不可能負擔很高的房價。
未來商品房只升不降嗎？
任克林頓總統經濟顧問團主席的美國經濟學家斯蒂格利茨在其《經濟學》一書中談到，歷史上曾出現過許多次住房或土地價格急劇下降的事件，但在20世紀70年代的美國，由於住房和土地價格的持續快速上升，許多人仍不相信會有這樣的事出現。為此他提醒人們，在住房或土地價格出現上升或疲軟的時候，不要忘了歷史。
如今在我國，提起商品房價會不會降的問題，也像在20世紀70年代的美國一樣，許多人不相信，説由於成本的剛性，從長遠來看，商品房價格的總體趨勢是穩中有升，越來越高，而不是穩中有降。或説在商品房品質不斷提高的情況下，價格下降的空間很小。
儘管在我國房地産業重新興起、迅速發展的這10多年裏，我們已經看到了商品房價格漲漲落落的情況，但是用長期的概念來衡量，10多年的時間還畢竟太短。
從長遠來看，商品房價格真的會只升不降嗎？
從目前世界成熟的工業化國家，同時也是城市化水準相當高的國家情況來看，如果是指商品房的絕對價格，情況也許是這樣。但是，按國際通行的商品房價高低是指與當地人們的收入比而言，那麼商品房的價格就並非越來越高，而是越來越低。如，在1914年的法國巴黎地區，一名技術工人想要購到一所小房子，需積攢20年的錢才有可能。可是到了1950年，同樣是在巴黎地區，一名鋼鐵工人只要用5年的工資就能買到一套三室帶廚房和衛生間的住房。到1970年，同樣購一套三室住房則已降到只需用3年的工資。而這時的住房內外品質，無論是在戶型、環境方面，還是衛生、通風、防火、防震等方面，都是過去不可比的，有了相當的提高。
在住房開發成本，包括土地費用上升的情況下，巴黎地區的房價是怎麼降低的？原因很簡單，就在於巴黎地區的住房市場越來越完善。在完善的市場機制推動下，房屋開發建設走上了規模開發，依靠技術進步的住宅産業化軌道。目前，世界上凡是住房問題解決得比較好的工業化國家，其實走的也是這樣一條路。
儘管我國有自己的國情，但記者相信，隨著我國住房市場日趨完善成熟，開發企業將從目前小而多，走向大而強，步入依靠技術進步的産業化的道路，我國目前與城鎮居民收入相比過高的商品房價，也肯定是會逐步走低的。對此，時間將會作出最好的回答。
《經濟日報》 2001年1月05日
