目前，全國物業管理覆蓋面已佔物業總量的30％，深圳等城市已超過95％。全國物業管理企業超過2萬家，從業人員突破200萬人。

    但據中國社會調查事務所調查的數據顯示，京滬穗90％受訪者認為物業管理公司提供的服務質次價高；中國消費者協會組織的《中國十二個城市物業管理調查報告》表明，67.5％的人認為物業管理公司履行義務和責任一般或較差。不論準確與否，消費者的看法反映了物業管理的尷尬處境。此外，70％以上的物業管理企業處於虧損境地。物業管理行業的發展已到了一個關鍵階段，如若不進行有效地變革，將很難應對加入世貿組織帶來的挑戰，也不能較好地完成時代賦予的重任。　

    入世可能帶來的衝擊

    　 中國現有的物業管理市場十分狹小。以上海為例，到2001年8月，上海共有23億平方米建築面積的物業納入了物業管理的範圍，而物業管理企業卻有2315家，平均每家不足10萬平方米；深圳每年的物業開發量不足1000萬平方米，物業管理機構卻有1200家，平均每家不到1萬平方米。在外部環境上，國內至今沒有一部國家級法規條例，實際運作的僅是部分地方政府制定的地區性法規。國外物業管理機構大舉進入中國市場後，勢必對現行的市場格局造成衝擊。歐美地區的物業管理自19世紀60年代誕生以來，已有上百年的發展歷史，形成了成熟的物業管理法規環境、消費意識和管理技術，也有非常現代化的技術手段和技術設施。能夠進入中國市場的會是非常優秀的品牌企業，他們以利潤為最大目的的經營思想及其資金優勢，將為國內現行模式帶來強烈震蕩。外企在內地除獨立設置機構獨立經營外，將會採取收購、借殼等多種形式達到儘快佔領市場的目的。他們會大量利用國內已有的物業管理人力資源，這從其他行業中也可以看出眉目，本已人才匱乏的中國物業管理將會雪上加霜。但外企初期市場定位會較多地集中在涉外高檔寫字樓、高檔住宅區，並將集中在北京、上海、廣州等經濟發達的政治、經濟與文化中心的現代化都市，短期內不會對市場格局造成太大影響。

    變革的方向和思路

    社會需要物業管理健康快速地發展，但在發展方向上，受各種因素的制約步入了誤區。例如，許多本應由社會承擔的責任轉嫁給了物業管理企業，像計劃生育，水電抄表等。再如，物業管理的企業特徵越來越模糊，發展趨於大而全。深圳市保安人員近10萬人，如此龐大的隊伍，管理就是一個向題，且不説效果如何。企業的運作機制也不符合市場發展規律。據統計，全國2萬家物管企業中，70％屬於開發商辦的，20％屬於房管所改制或後勤單位改制。物管企業是房地産業的“兒子”甚至於“孫子”，因此要更多地站在開發商的利益上説話，不能充分地保護業主的權益；業主與物管企業間的積怨愈來愈深。部分地産商只是將物業管理作為促銷的一種手段，為了造成一個“賣點”，不計成本地壓低物業管理費。物業管理企業也是企業，是企業就要營利，否則就不符合市場規律。

    隨著國民生活水準的不斷提高，對服務的要求與期待值也逐漸增加；物業管理也將隨之發生變革並應在以下方面重點突破：

    一是建立標準化連鎖社區服務體系，將標準化的管理與服務配送到社區內各住戶；並負責售後服務工作。其前提是將管理與服務內容完全標準化，科學界定管理與服務的內容，並將管理與服務手段徹底專業化。

    二是構築網路服務平臺，通過網路終端獲取社區客戶的需求資訊，同時在社會上尋求服務提供商為客戶提供服務；物業公司從中收取仲介資訊費，物業管理的收入重點由此向管理費之外的其他社區經營服務方面轉移。物業管理的網路服務應區別於流行的電子商務網站，先行發展客戶，開展經營，然後根據市場發展進程再逐漸將其網路化。物業管理易於取得客戶信賴，具有較好的溝通與反饋優勢，且有大量的人力解決社區內的終端配送。

    三是開發物業管理資源。物業有維修保養保值增值的需求，有迎合時代改造提升的需求，有地理優勢可資利用，有物業空間可以施展，業主有各式各樣的要求等待滿足，物業企業本身的管理技術、專業技術和品牌優勢也可轉換成有形價值等等。

    四是專業化發展與建立供應商體系，以剝離物業管理非核心內容，使企業用集中的技術和人力優勢使相應的管理達到最好。集中的資源優勢還能夠享受最佳的品質價格比，使業主及物業公司、專業公司以及供應商都成為贏家。建立供應商體系是專業化發展的保證措施，大量的社區業主需求資源，不可能也沒必要完全由物業公司承擔，這就要建立完善的供應商體系，將社會上專業而又廉價的各種服務網羅起來為我所用，服務於業主。

    五是探索物業管理的新思路。

    當前國內市場仍然存在著行業堡壘、地方保護和不規範競爭。因此，必須積極實行國家的分業經營政策；鼓勵企業兼併重組，推進規模化與集約化經營進程；全面放開市場，在完善的法律保障下實行公開公平競爭；聯合邊緣行業，與其他行業充分交融、良性互動以發揮出最大的效能。（王荷）

     經濟日報 2002年05月28日