近來在天津,物業管理正被越來越多的市民所接受,從1996年起,該市物業管理面積平均每年增長30%。儘管如此,許多物業管理企業卻越來越不堪重負,物業管理行業的全面虧損成了一個不容回避的現實。
一個中等規模物業管理公司的總經理告訴記者,他們管理著約30多萬平方米的居民小區,2000年公司總體虧損40多萬元。這位經理説,即使這樣,他們的經營狀況比起其他公司來還算是好的。
天津市房地産管理局物業管理處的高國權處長認為,造成物業管理行業虧損的原因有三,一是物業管理收費標準低;二是物業管理公司普遍不成規模,未建立現代企業制度,經營成本偏高;三是物業公司的收費率低。
據了解,天津市物業管理收費至今沒有統一標準,實行的是一個項目報批一次的制度。除一些商務大廈、經營性樓宇、高檔別墅等項目採用指導性價格,一般的居民物業小區物業收費都是採用參照指令性價格。政府考慮到居民的承受能力,定價大約每平方米0.35元至0.5元。但是據有關部門測算,目前天津市居民小區的平均物業管理成本在0.6元以上。
天津市物業管理辦公室的一位負責人認為,雖然在定價問題上,政府干預過多是事實,而物業管理行業惡性壓價,也是行業虧損的一個因素。現在許多物業公司是房産開發商的子公司,開發商建好房子後,為了提高售房率,往往把優惠物業管理費用作為一個誘人的招牌,打出各種物業收費優惠條件,比如免一年物業費、附送各種服務項目等。
對於物業管理公司不成規模,經營成本偏高,造成的虧損,高國權處長介紹:截止到2000年底,天津市物業管理面積達4058萬平方米,而物業管理公司就有900多個,平均每個公司管理面積只有8.7萬平方米。採用項目管理的物業公司只佔20%,其餘多數企業基本都處於管理勞務一體化。由於規模小,專業化程度低,成本高,效益差,公司發展後勁不足,必然影響服務品質。
收費低廉在先,物業公司則會通過降低管理水準、減少管理項目來降低成本、尋找收支平衡。一些企業設立名目亂收費等侵害群眾利益的現象時有發生,個別公司甚至被業主稱為“物爺”,這就會造成業主與物業管理公司的矛盾。另外,由於物業公司歸屬的不合理,業主往往把房屋出現的問題歸咎於物業公司,於是用不交物業費的方式來發泄自己的不滿。據統計,在天津市去年400多件物業管理投訴中,60%以上是投訴工程品質、配套問題,而這些問題是不應由物業公司來承擔的。業主與物業公司出現的糾紛,直接導致了公司管理和收費上的困難。據了解,天津市物業公司的收費率平均只有70%。
對於物業管理行業存在的問題,天津市物業管理部門在日前召開的物業管理工作會議上明確指出,天津將改革現行的具有濃厚計劃經濟色彩的物業管理收費辦法,建立協商機制,逐步擴大議價範圍,放開物業管理收費價格。改革後的新辦法將按物業小區的硬體條件和服務內容、數量、品質確定收費等級標準,並定期考核,使群眾得到質價相符的服務。天津的居民小區首次委託物業管理合同期限不能超過3年,3年期滿後,將由業主重新認定、選聘物業管理企業,更換物業管理企業將以公開招標的方式選聘。
另外,天津還將積極推進物業管理企業改組改制,按照建立現代企業制度的要求,推進物業管理企業與開發商脫鉤,明晰産權關係。並通過兼併、收購、聯合等方式,使物業公司形成規模經營,走集約化經營發展的道路。爭取建立維修、清潔、綠化、保安、家政等專業化物業管理公司。
中國青年報 2001年04月10日