拐點出現上海樓市

一次性付款開發商就打折賣房，新開樓盤成交速度明顯下降，高檔房價的最大跌幅已超過１０００元，數月前還生意火爆的房産仲介紛紛關門，土地市場上甚至已出現開發商之間的新一輪轉讓，整個房市供略大於求的局面不可逆轉地到來了。種種跡象表明，上海樓市出現“拐點”。

記者的一位朋友説，數天前，他從香梅花園購買了一套房子，他只是嘗試著問問一次性付款能否打折？結果開發商給了他１個百分點的折扣。銷售中的普陀區臨蘇州河一樓盤的售樓小姐説，對一次性付清房款的客戶可以打９９折。浦東、閔行區的一些曾經炙手可熱的樓盤，甚至主動提出，只要不需貸款，就可享受折扣。年初，能托內部關係免去一兩天排隊之苦，內訂上一套房子，已是非常有面子的幸運事，至於打折簡直是天方夜譚。而眼下，上海的打折樓盤已不是一家兩家，而是成片，並且在市場的傳導下，打折面越來越蔓延開來。

一位不願透露姓名的開發商説：“這充分暴露了房産商對市場前景已由亢奮轉向憂慮的心態。”在金融政策調整風聲日緊，各種利空消息四處流傳之時，開發商大多希望儘快回籠資金，規避風險。

專業房地産諮詢機構美的行（上海）近日完成的一份報告稱：據對新盤案場分析和觀察，2004年５月１日以後，新盤成交下降，現場來人、來電明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單現象較多。高價盤開始回落，浦東一樓盤單價跌幅超過１０００元。

在二手房市場，無論是成交價格、速度與數量也都在明顯下降。市場上一個最直觀的反映是房産仲介紛紛關門。在靜安區余姚路上，３家比肩而立的房産仲介一家已貼出“店面轉讓”的告示，一家已關門打烊，只剩一家在勉強支撐。

土地是房産的源頭，也曾是開發商獲取暴利的源泉。眼下，在上海市場上，這一源頭似乎正在變成雞肋。“沒有土地想土地，拿到土地做不起，誰想接盤謝謝伊（上海話：他）”這一上海開發商圈內流行的順口溜反映了一個令人難以置信的事實：上海市場上已出現新一輪土地轉讓，有開發商已跑到香港尋求土地接盤者。業內人士分析，由於開發商自有資金比例提高、央行房貸新政推行，以及市場觀望的氣氛日益濃烈，資金鏈吃緊、手裏缺錢的開發商生存壓力大增，不得不轉讓土地；而有錢的開發商因為８０００元以上的高價盤行情看跌也不敢造。這位人士分析説，“房價與信心都已被嚴重透支，有的地方透支至少在５年以上。”所以，如今開發商拿土地如同濕手抓麵粉——捏不得，拋不掉。“這是自１９９９年樓市復蘇以來，上海土地市場首度遭遇霜寒。”

而土地市場制約著房産市場的冷暖。目前開發商對房價的測算表現出從來沒有過的謹慎，生怕價高了賣不動的現象，其實已顯露了市場異動。

上海望源房地産開發有限公司董事長季寶紅分析説，最終決定房市冷熱、房價高低的是真實的供求關係。目前，上海房市從供不應求在向供大於求逆轉。一方面，供給在擴大。今年新上市房屋會達到１０００萬平方米；由於預售標準的降低，上市房屋因此增加５００萬平方米。另一方面，城區動拆遷減少，中低收入人群因為動遷被迫提前釋放的購房需求減少。據悉，今年城區動遷將嚴控在８萬戶內。同時，虛假需求受到擠壓。期房限轉、網上合同備案等措施對炒房的抑制效應也開始顯現。上海市房屋土地資源管理局的資料顯示，到７月份，上海房市會出現供略大於求。（新華網 記者徐壽松）

仲介預警：上海樓市另一個拐點信號

一邊是依然高企的房價，一邊是門可羅雀的悽清，自2004年第二季度以來，上海部分房産仲介首次創下一個月裏的“零銷售”紀錄。“春江水暖鴨先知”，上海房地産仲介市場也發出了不同以往的拐點信號。

在上海，活躍的二手房交易市場一方面令房産仲介的市場地位日益“顯赫”，另一方面，也使房産仲介市場的供求關係與房地産業的關聯度更高。最近，上海房地産市場供求關係扭轉的信號，首先在仲介市場顯示出來。

目前，在上海的二手房市場，無論是成交價格、速度與數量也都在明顯下降。市場上一個最直觀的反映是房産仲介紛紛關門。在靜安區余姚路上，３家比肩而立的房産仲介一家已貼出“店面轉讓”的告示，一家已關門打烊，只剩一家在勉強支撐。“半個月只做了３筆業務，”這家店的老闆説：“買的賣的都少了。投資的少了，觀望的多了，自住的更謹慎，今非昔比！”閘北、長寧、浦東等區的房地産仲介同樣生意清淡，日子難捱。而此前，因為中心城區的二手房交易異常活躍，房地産仲介日均誕生８家。

萬舉房産的資深經紀人蔣慧賢告訴記者，５月份以來，萬舉在“上海春城”的門店一單購房交易也沒有做成，不僅如此，位於“上海春城”整條商業街上的近２０家房産仲介機構幾乎都是“顆粒無收”。

“這在以前是從來沒有出現過的”，一位從事仲介行業多年的經理説，“去年１０月到１１月份，我們公司每月仍然能夠幫助委託人售出將近１０套左右房産，今年4至5月，已經連續兩個月沒有任何成交記錄了。”

萬屹房産的仲介員盛愛君則表示，去年最為繁忙的時候，往往是帶領一個客戶看完房回到公司之後，已經有好幾個客戶在等候了，與此同時，房源也相對緊張，很多已售房屋的資訊甚至來不及更新。而現在，一個下午都等不到一個買家進來諮詢。

“實際上‘期房限轉’政策並未對仲介公司産生那麼大的影響。”蔣慧賢説。由於不少仲介公司的交易中，期房所佔的比例為數不少，分析人士普遍認為期房限轉之後將使仲介公司少掉很大一部分房源。“現在的情況是，房源過剩，難見買家，附近每家仲介手上都有二三十套房子，卻門可羅雀。”

蔣慧賢分析説，造成房産仲介面臨目前局面主要有兩方面原因：一是上海房價確實太高；二是市民對上海樓市普遍抱有觀望態度。

據統計，今年一季度，上海房價同比增長２８.３％，而全國大城市的平均增長水準不到８％。之後，“期房限轉”、信貸收縮、開發商自投比例提高等一系列政策陸續出爐。儘管政府採取有關措施的目的是為把上海房價上升的速度控制在合理水準上，或者使其與國內生産總值的增長率持平。但由於在政府希望的增速與房地産市場運作的實際之間産生了一條近２０％的“鴻溝”，導致市場持幣觀望氛圍日益濃郁。蔣慧賢説：“想要購房的老百姓現在普遍看跌房地産市場，所以以前還有很多買家詢價不買，現在乾脆連問價的人都沒有了。”

一位房産經紀人對記者坦言，目前房産仲介機構正面臨著前所未有的考驗。她指著自家公司門店旁邊的幾家商鋪告訴記者，這兩個月已經有好幾家仲介關門歇業。“現在就看誰能夠堅持住，撐到最後。”（新華網 黃庭鈞、華淩磊）

政策緊縮引發地産恐慌 “崩盤”跡象襲全國樓市

“賣樓就像賣菜一樣”！這話在廣州、杭州以及天津等城市的媒體上都曾出現過。倘若這還不足以説明目前國內房地産市場的狂熱，請再關注如下數字：2002年，天津市售價在每平方米2001元至4000元的商品房，佔市場總數的70%以上，2003年上半年，天津公佈的商品房平均價格為2800元左右。而到了2003年年底，天津市3000元以下的房子已經基本沒有！2003 年，中國消費了全世界30%的煤炭，全世界的水泥産量15億噸，中國去年消費了8.2億噸，相當於全世界55%的水泥都倒在中國的土地上。另據國土資源部統計數字證示，近7年來全國耕地減少1億畝，其中600多個縣、市的每人平均耕地面積低於0.8畝的國際警戒線。即使在國家實行最嚴格耕地保護政策的2003年，全年凈減少耕地也達253.7萬公頃……僅從這些方面來看，中央政府擔心房地産“過熱”並非沒有道理。

事實上，目前國內不少城市房地産開發存在著極為嚴重的“泡沫”， 在不少城市上空的空氣中似乎已散發著1993年房地産釜底抽薪的殘酷味道，中國房地産市場10年前的那一場“地産災難”會否重演？

金融土地政策“釜底抽薪”

事實上，中央政府早已從各地狂熱的房地産貨幣信貸增長中“嗅”出了房地産催生的“泡沫”與其隱含的金融風險。央行貨幣政策司司長易綱曾表示，央行早已注意到貸貨信貸增長過快帶來的一些潛在問題，並自1998年始相繼發佈了6個關於房地産信貸的文件，涉及個人住房抵押貸款、開發商貸款與建築企業流動資金貸款等。

然而市場似乎並沒有理會央行的擔心。有關數據顯示，近年來中國房地産信貸業務一直呈現出極速發展態勢，房地産貸款餘額從1998年末的3106億元急速放大至2003年9月末的21327億元！房貸業務的“瘋狂”增長可以説已到了央行所無法忍受的地步，今年來，在不到半年時間內，央行及各大商業銀行對房貸幾度收口，使房地産市場波瀾大興，爭辯如潮。

從2001年7月的《關於規範房地産信貸業務的通知》，到2003年6月13日的121號文，再到央行8月23日的“5號令”——即調整存款準備金率由原6%調高至7%。政府信貸收緊的政策走勢不僅一脈相承而且越趨嚴厲。去年9月15日，監管部門開始對國有商業銀行貸款情況展開檢查，銀監會也就商業銀行對集團客戶多頭授信、過度授信與不適當分配授信額度等現象頒發了《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》。今年4月底，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌，均與房地産有關：房地産開發項目資本金提高至35%及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資産投資項目。

幾乎同時，中國銀監會兵發五路，清查包括房地産信貸在內的信貸等。某銀行人士更聲稱接到上級口頭通知，自4月27日起，全國商業銀行暫停發放包括房地産開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款！目前個貸雖已基本恢復，但開發貸款仍被嚴控。

而除了嚴控金融信貸外，中央政府還加強了對房地産開發土地的“監控”。日前，國家建設部副部長仇保興透露，我國將通過出臺土地規劃許可證有效期等方式打擊開發商囤積土地，緩解土地供應緊張的矛盾。仇保興強調，如果房地産開發商只囤積土地不搞任何建設，超過兩年土地就要給予沒收！

“管緊土地，看好信貸”，中央政府同時啟動土地和信貸這兩個重要“杠桿”， 無疑是給正處於熱潮中的房地産開發潑了一盤冷水。控制土地和信貸，即等於扼緊了房地産業的咽喉。正如歷次宏觀調控多以房地産首當其衝一樣，這次中央政府也是如此施加宏觀調控于房地産業。

而更為嚴重的是，中央政府“嚴控”信貸之政策似乎並沒有“松手”之意，中國人民銀行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇2004年年會上再次表達了政府嚴控貸款的決心，對於近8個月內3次緊縮信貸的情況，吳曉靈特別提到，如果這些政策都不奏效，央行下一步則將採取更加激烈的措施。

金融信貸“釜底抽薪”，中國房地産可以説是“在劫難逃”。

炒樓“崩盤”恐慌已顯端倪

政府“調控”房地産開發之政策開始顯現成效。炒樓崩盤恐慌首先在近年房地産市場最瘋狂的杭州爆發。據報道稱，今年5月15日十一屆杭州房交會開幕，10萬套二手房拋出，但是接盤寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，據悉，這是杭州市歷次房交會最冷清的一次。這僅僅是冰山一角。種種跡象顯示，由於京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤的恐慌已然出現。

據悉，從4月底到目前，杭州幾家大中型仲介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%，個別甚至達到50%！另據悉，在房交會期間，有一家杭州的商業銀行已經停止對1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬房價以下的房子的貸款。而此前，杭州市政府已經對二手房交易徵收20%個人所得稅，並且杭州各銀行普遍將住房貸款首付比例從二成提高到三成。而在5月9日，溫州市工行也推出新規：第3套房貸款利率上浮20%～70%，而超過3套則不辦理房貸。

“杭州二手房的大拋售已經開始！”杭州某房産仲介人士的這番話，預示著炒樓崩盤恐慌已顯端倪上海的情況同樣不容樂觀。雖然上海的房價到現在還在漲。但是，這種樂觀的背後是不容樂觀的現實。“上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會破裂。”華師大歐亞研究中心研究員，上海第一財經的獨立評論員余南平如是表示。

事實上，上海樓市的調整早在3月房展會上就初露端倪，當時，觀眾人數銳減，據統計，成交量不到去年的三分之一。而有上海記者在近期採訪中接觸到的所有開發商都證實，銷售速度今年明顯下降。多年來，令上海房地産商最感自豪的一句話是“我的樓價不打折”！然而，“打折”這一上海樓市久違的詞彙又開始重新流傳。

香港地産巨頭已開始撤離上海……飽受房産泡沫破裂和負資産之苦的香港地産公司成為率先撤出上海地産的一撥。5月16日，曾打造了浦西第一高樓恒隆廣場和港匯廣場的恒隆地産相關負責人表示，暫時不會再在上海有新項目投資……

著名經濟學學者、中國社科院金融研究所研究員易憲容博士表示，國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。關於目前的熱點城市的房價，易憲容稱："這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂。“在接受有關記者專訪時易憲容更是語出驚人：”今明兩年中國必將出現大量負資産家庭！“

5月23日，國內房地産巨頭北京華遠總經理任志強在杭州發表講話，聲稱中國各大城市的房價幾乎都脫離了民眾的購買力，住宅價格幾乎已經到頭了，在未來兩三年內房價上升將非常有限。“"投資純住宅時代已經結束了”。

上海樓市供不應求的局面已經結束，賣方市場開始逐漸解體。住商不動産上海總部林倩副總經理表示，他們正在加強對買方客戶的服務力度，準備迎接買方市場的時代來臨。

防範“災難”擺上臺前

10年前，中國房地産市場也是在行情極其火爆、炒樓現象大量出現之時，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地産市場陷入了“萬劫不復之境地”。10年前那場的“地産災難”，拋開當時的重災地海口、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過100宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閒置地塊，時過10載，當年災難留下的這些歷史“記證物”如今還時時刻刻牽扯著廣州人記憶的神經。

歷史是何等驚人的相似！今天，中國房地産市場再次遭遇10年前的困境。十年輪迴，1993年房地産泡沫破裂情景會否在2004年重演？中國房地産市場能否防範10年“地産災難”的重演？

“這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂！”雖然有不少業界權威一再做出這樣的表示，但我們也應當看到，歷史不會簡單重演。

任志強説得好，“1992-1993年的經濟高速增長是在其他行業的投資幾乎無增長的條件下，以房地産業投資為主要拉動的單一高速增長。而2003—2004年的固定資産投資增長中則是以其他多行業的高速增長所拉動，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運輸、電訊、非房地産的城市基礎設施的年投資增長有30%～600%之多，房地産的全國平均年增長只有20%，相比之下，還算比較低的了。”

更重要的是，1992—1993年的房地産增長是在一個房地産投資與消費的低潮期起步的，過高的投資沒有消費市場的支撐。而現有的房地産投資增長是在連續多年平均20%的增長基礎上較平衡的發展增長，連續多年消費增速都大於投資增速，也説明瞭這一輪投資增長具有其合理性和需要，不會因此而産生過度的危險……

事實上，雖然目前中國房地産市場確實面臨著與10年前驚人相似的一幕，但整個消費市場與經濟環境都有著巨大的差別，從這點來説，歷史不會簡單重演，中國房地産市場不會再度上演新一輪的“地産災難”。

誠然，誰也不能否認目前國內房地産市場確實面臨著巨大的風險，正因此，任志強呼籲，調控不應“一刀切”，政府要慎用調控手段，希望這次不要仍然由房地産業承擔改革和宏觀調控的成本。

尤其是在對待個人房貸問題上，政府更應審慎行事。事實上，銀行按揭購房業務的走俏，其市場經濟意義極為重大。首先，通過銀行按揭能迅速培養一大批懂得遵守商業信用的消費者，眾多按揭購房者在今後數十年間都會嚴格遵從商業規則，規矩理財理性還貸；其次，銀行按揭也能造就大批富有社會責任與穩健發展積極上進的房地産商，因為眾多與銀行簽署“回購擔保”合同的發展商，在今後幾十年內都會時刻牢記自己所承擔的那份社會責任感；此外，銀行按揭的風行，是國內房地産市場成熟的象徵。因為市場經濟社會本來就是一個擁有完善的信用體系與成熟的商業遊戲規則，以及一大批穩健發展積極上進並富有極強的社會責任感的企業家的社會。只有從這一高度，我們才能真正理喻銀行按揭房貸業務走俏引發的積極的社會意義。也正因此，政府在任何時候都不應限制與控制對個人消費的住房信貸。

中國房地産業經過10多年的高速發展現已日漸成熟，但仍經不起諸多折騰，中國房地産市場還需要多一些呵護與關愛。中國房地産市場能否防範10年“地産災難”的重演，説到底，還在於政府“有形之手”的扶撐。（《南方日報》）

中國網 綜合消息  2004年06月23日