１月１９日，新華視點采編室與浙江《青年時報》在杭州聯合主辦了“樓市健康發展論壇”，由采寫報道的記者與政府主管部門領導、房地産商、專家學者近百人展開了面對面的對話。這裡將有代表性的觀點和建議集納如下：

    “三外”的過度進入絕不是正常現象

    記者：房地産業去年以來出現的“三外”現象，是我們調查後發現的一個重要動向。外行、外地人、外來資金大搞房地産，眾多業務與房地産業毫不相干的上市公司也加入到這股潮流中。這裡需要特別提醒的是謹防投資變投機。

    廣廈控股董事局主席樓忠福：全民搞房地産，確實有點過了，媒體吹“冷風”有好處。“三外”的過度進入，把地價炒上去了，絕不是正常現象。房地産業是專業性很強的産業，投入大，週期長，政策性強，對於技術、經驗、管理、資金都有很高的要求，“三外”的大量涌入隱藏巨大風險：一是市場風險，在房地産業日趨規範後，市場必然會優勝劣汰，大批有失專業水準的開發商面臨淘汰出局；二是社會風險，低水準的開發不僅不能為城市和人民提供高品位的樓房，大量的投入還會成為垃圾，幾年以後報應就會出現。

    房産開發商的社會責任如何體現

    記者：人們對於房地産商的不規範行為頗有微詞，關於樓市虛假資訊多、物業管理糾紛不斷、開發商承諾不兌現的事件屢見報端。看來，開發商需要更好的“定位”。一個健康的樓市對誰有利，這是大家需要深入思索的問題。

    浙江綠城集團董事長宋衛平：為什麼有的房地産廣告天花亂墜，蓋好房子後卻一塌糊塗？為什麼幾年前才蓋好的樓房，沒用幾年就得拆除？這應該引起我們深思。房地産業界存在著不少沒有專業水準的公司，樓盤的設計、建設和配套都缺乏建設經典産品的氣度和水準，所以産品會出現粗製濫造或千人一面，甚或與城市物態不符而不得不拆除，這是巨大的浪費。作為房産開發企業，不管用什麼手段必須確保城市的品質，盡最大努力把城市建設作為一種文明藝術的積累。另外，你必須確保城市的大多數人住得起房子，兩者是相輔相成的。

    天都實業有限公司董事長鄭可集：企業要追逐利潤，但追逐利潤不要忘記自己的社會責任。我們最擔心的就是因為急功近利，粗製濫造，給這個城市、給歷史留下傷疤。對於房産企業來説，只有經得起歷史檢驗的作品，企業的品牌知名度才能不斷延伸，才能成為“百年老店”。有些企業只想著賺錢，製造了一堆廣告的泡沫，曇花一現。這邊樓盤問題重重，那邊又另辟“戰場”，沒有一點責任感。多年後，人家指著你的作品大罵那是什麼感受。

    房産開發商的社會責任如何體現？一是我們的作品要講求品質，為推進社會化、城市化進程的發展添上重要一翼；二是在價格上要讓大多數普通老百姓買得起房；三是開發商承諾的一定要兌現。

    房價高問題出在土地上

    記者：當前，圈地潮成為房地業的突出問題，佔地從幾千畝到上萬畝，投資動輒幾億甚至數十億元，這其中的暗箱操作，更隱含著太多的權力資本變現。過度圈地的危害已十分明顯，開發商盲目投資，超能力圈地，超容量建房，將使開發經營受到影響；大量佔用資金，會使開發企業和貸款銀行背負的風險增大；地方政府片面追求“以地生財”和開發商對土地的過分投機，使得不少城市出現了“天價地”，原來每畝四五萬元的土地已攀升到上百萬元，擾亂了整個房地産市場。

    浙江康恒房産副總經理金偉成：幾年前有一家房地産商拿到了一塊地，樓面地價是每平方米１５００元，照正常開發，商品住宅每平方米售價４５００元即能有較高的利潤。這家房産商圈地後沒有開發，而是等到周邊的土地漲為每平方米２５００元才開發。這樣，雖然與周邊的樓盤同樣每平方米售價５５００元，但利潤已大大超過先前。舉這個例子，是想説明土地的一級市場管理不嚴，我們感到關於土地拿到手兩年後不開工要收回的政策沒有哪個城市真正實行。

    天都實業有限公司董事長鄭可集：現在都説房價高，其實問題主要出在土地上。供應方式實行掛牌出讓，通過公開渠道推向市場是好的，但有的仍在搞變相掛牌或協議出讓，缺少公開、公平競爭的“遊戲規則”。像杭州環城西路一塊地，我們當時投了２億多元，但最後被北京一家企業５億多元拍下來。這種背離市場行情的價格，我們這些有實力的企業都不敢做。

    浙江工業大學經貿學院副院長虞曉芬：解鈴還需繫鈴人。政府除合理配置土地投放結構外，應當改革現行土地招投標制，改“價高者得”為綜合評分法。這樣有兩個好處：一是保證有開發經驗和規模的公司進入市場，提高準入門檻，維護城市建設品質。二是防止開發商非理性圈地。非理性的地價一方面會帶動房地産市場價格上揚，也增加了市場開發難度。

    讓大多數人買得起房是關鍵

    記者：各地房地産市場普遍出現了開發商熱衷高檔樓房的現象，市場上高價位房子多、低價位房子少，很多低收入階層無房可買，無房可選。這是與市場需求相背的。

    浙江大學環藝係陳健博士：當前房産品結構出了問題，其一是高端産品過多，給人的感覺是，像一個家長把家裏的好東西拿給外地客人吃，而家裏的孩子則經常上不了桌，這樣孩子們肯定會有意見。其二是“特殊需求”産品太少。主要體現在産品單一，結果出現了老年夫妻買單身公寓等錯位現象。

    錢江房産總經理沈建聲：解決結構問題讓低收入者有房，除了建設經濟適用房外，一個有效手段就是啟動和完善二級市場，要讓無房者能方便地以低價格從二級市場中取得住房，有房者能便利地賣出現有房産，從而實現改善住宅品質的目標，形成市場上低級到高級産品梯次開發的良好格局。

    浙江工業大學經貿學院副院長虞曉芬：杭州房價經過連續四年約１８％至２０％的年增長率後，已帶來一些負面影響：抑制了房地産開發企業技術創新的積極性，放鬆了對房産品品質的追求；擴大了房價收入比，加劇了改善中低收入家庭住房問題的難度；增大了外來工作成本，降低城市競爭力；房價問題已日益成為影響社會穩定的重要因素之一。

    金都房産總經理吳忠泉：消費結構應該是一個階梯型的，隨著一個人的發展，從剛開始參加工作→結婚→３５歲左右有了一定的積蓄→５０多歲以後，住房形式也應由廉租房或買二手房→經濟適用房→市中心的房子→郊區房子而變化。剛開始工作的年輕人提前消費是正常的，但過度透支就不可取了。

    記者：看來，樓市的健康與否，關係到我國經濟的未來發展和老百姓的切身利益，這不僅是個經濟問題，更是一個社會問題，需要謹慎、理性的判斷。不管怎樣，解決大多數城市居民住房問題，房價必須跟收入相匹配。

    述評：規範樓市確有必要

    杭州一家媒體今年初採用了新華社“新華視點”關於房地産市場新問題的系列報道，以及國家有關部門整頓房地産市場的消息後，在當地引起業界一場不大不小的風波，一些房地産商對報道頗有微詞。

    記者進一步了解後得知，這些房産商的想法是：房地産市場這麼“紅火”，國家為何要進行規範整頓？媒體的“冷風”會打壓當前繁榮的房地産市場，影響人們的購房熱情。他們頗有情緒地説：“房地産的泡沫在哪兒呢？有泡沫我為什麼還要上新項目、開新樓盤，我吃飽了撐的？”

    伴隨著房地産業的紅火發展，部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，出現了不同程度的“過熱”“虛熱”和結構性問題，出現了房地産商或從圈地中掘金、或從剋扣品質中增利的不良苗頭。媒體及時指出這些存在的問題能説是“冷風”嗎？如果這也叫“冷風”的話，難道這種“冷風”不值得吹一吹嗎？！

    從天花亂墜的樓盤廣告到房産商的辯白，背後實際上是開發商對既得利益格局受到衝擊的懼怕。難怪不少開發商直言：“政府的整頓會讓‘不該死的也死掉的’”。其實説穿了，一些房産商真正擔憂的是市場規範後，房地産商的“暴利”不再。在他們看來，房地産業現在就是“微利行業”。可事實上近一兩年，在其他行業投資不理想的情況下，房地産業仍保持了相對較高的利潤。去年３００多家上市公司涉足房地産，福布斯排行榜大部分富豪也是房地産老闆可謂明證。一位地産“大鱷”直言：在行業內，想規範運作根本就不可能“盈利”。這倒是一句實話，一些房地産商正是想利用虛熱的市場和不規範的運作，在前景廣闊的房地産業中獲取超額利潤。

    國家拉動內需政策出臺後，群眾對經濟發展的信心不斷增強，導致房地産市場不斷升溫。這種需求是正常的，是我們企盼的，而且還將不斷發展下去。在市場需求升溫中最企盼市場規範的就是消費者，因為，“三外”的過度涌入，炒樓一族的出現，之中滋生出的投機行為，最終損害的都將是消費者的利益。

    誰都無法忘記東南亞金融危機、海南房地産泡沫帶來的教訓，在國家法制尚不完備，市場經濟尚處在發展的初期，房地産市場出現了一些預警信號，確實值得業界人士反思。

    房地産業是個非常特殊的行業，在一定時期內，房地産業的拉動作用是會非常明顯的，但資金、土地過量的投入，其不良影響不能低估。現在開發商動輒成千上萬畝土地的連片開發，以億計算的投資，這種規模單靠投資商自有資金，是無論如何也完不成的。投資越大，它對銀行的資金依賴就越大，無疑加大了銀行風險。

    如何才能使房地産保持一個持續健康的增長？關鍵就是理性。冷靜看待房地産業中的異常現象，政府要理性地調控，企業要理性地投資和發展，社會輿論也要理性地對待房地産業，只有這樣房地産業才能保持平穩、健康、快速的發展。我們衷心希望房地産商擔負起應有的社會責任，提高房屋品質，做好品牌，配合各級政府共同打造一個健康的樓市。（陳芳 沈虹冰 李自良 方益波）

    新華社 2003年2月11日