房市泡沫説不符合實際

    所謂泡沫經濟，就是沒有最終消費者，投資者只是追求過程，某種商品在經歷一個連續的漲價過程後，其市場價格遠遠高於實際價值的經濟現象。“泡沫”是價格惡性上漲，“過熱”是投資和開發量過度擴張。

    我們不妨來考察在國內房地産價格漲幅最大的上海房市。目前上海房地産市場供需比例基本保持在一比一，供應量尚未出現過剩現象，作為供應量是否出現過剩的“風向標”——空置商品房數量，其總量也呈逐年下降趨勢，整個上海房地産市場正處於較繁榮階段。在談到上海房地産市場能保持穩定增長的原因時，上海市政府發展研究中心的一位專家指出，上海連續數年GDP增長超過10％，宏觀經濟的利好是支撐消費者信心和購買力的主要因素；從房地産需求看，上海人口基數大，而居民居住狀況一直不理想，該市居民改善居住環境的需求較其他城市更為強烈；這幾年港澳臺地區人士及江浙等地的省外人士，紛紛來滬投資置業。再從市場成熟來看，目前上海的房地産投資開發更趨於理性化，房地産項目的定位更趨多元化。再來看海外十分關注的廣州的房市。從2002年的10個月的數字來看，市場增長幅度仍處於正常範圍，廣州住宅産業在國民經濟中佔GDP比重處於很正常的數據範圍。值得注意的是，同泡沫説恰恰相反的是，近年來廣州房地産地價出現下降趨勢，廣州的空置房目前屬於開發環節中正常的存量現象，目前沒有造成大片區域性空置，且正在對空置房逐步消化。業內專家普遍認為，在評估我國房地産走勢的國內三大城市北京、上海、廣州中，北京和廣州2002年樓價已呈下降趨勢，上海房地産雖有小的波動，但仍屬合理範圍之內，不會對長期良好健康的發展造成不良影響。

    國內樓市不會輕易崩盤

    2002年我國房地産業中引起海內外強烈關注的是有些地方房價的持續上漲，業內專家們在分析這一現象時都一致認為，導致房價上漲的主要原因是地價的不斷攀升。針對這一問題，各級政府部門在2002年中都紛紛出臺了一系列有關政府規範土地交易的若干政策和措施，在土地市場上合理流動中，廣泛推行在發達國家行之有效的“陽光政策”——政府壟斷、公開拍賣、公平交易。同時政府由於掌控了土地流向，也極其有效地控制了開發商投資房地産業的資金合理流向，進而帶動了整個房地産市場平均價格的理性回歸。北京市在2002年中首次公開了土地的陽光交易政策，這使國內外的房地産開發商公平地參與了北京的房地産開發，使一貫瘋漲的地價得到了一定的控制，同時由於市政府的用地合理導向政策，加快了北京經濟適用房的開發建設，在下半年全市房價得到了很好的回落。上海市組建了一個壟斷用地的政府性機構，違法用地的開發商只能望地興嘆，政府從制度上規範了土地市場。廣州市由於迅速地處理了一批違規操作的房地産開發商，迅速凈化了土地市場，很好地控制了房地産投資一度出現的過熱症，房價也有了穩定走勢。在開發資金的調控方面，銀行起到了決定性的作用。房地産是對資金要求比較高的行業，所以銀行的表態十分重要。專家認為，一旦銀行真的嚴控房貸（開發貸款和個人貸款），有些實力不夠雄厚、資金流不好的房地産企業會難以為繼。這不但不會對全行業形成毀滅性打擊，而只會使這個行業更為健康發展。最新統計數據表明，我國當前房地産開發資金來源中，國內貸款比重在下降，包括業主定金和預收款及房地産開發單位自籌資金在內的民間資本比重在不斷上升，目前已經達到七成比例。我國2002年的房地産業不再是無本之末，10多年的積累已經打下了較為牢靠的基礎。

    房地産業剛起步

    建設部提供的有關資料表明，1993年時，國內個人購房的比例不到50％。到了2001年，國內市場上商品房的比例已經達到67％，個人購房的比例已經達到了92％，市場消費的主體主要是以個人的居住為主。另外從需求情況看，1996年的商務用房包括寫字樓、商廈一直處於低谷，但2001年的銷售率達到了75％，住宅銷售率更高，2000年就超過了88％。從這個角度看，這個市場的需求狀況是十分良好的。另外一個決定性的因素是商業貸款的支援，1993年是沒有按揭貸款的，到了2001年，按揭貸款同1997年相比，增長了26倍。而到目前為止，個人按揭貸款仍然是銀行最好的資産，是當前各大銀行爭奪的一塊“肥肉”，可以預計銀行對於個人貸款的支援將會繼續下去。同時，包括土地、金融、市場等各個環節的法律和市場環境在不斷改善。因此，目前的我國房地産市場依然處於一個良性的迴圈狀態之中。專家們認為，對於今年我國要開始進入一個有關房地産業的中期調整期，並不能説明我國房地産産業發展會大大減緩，而只能表明我國的房地産業正走向一個成熟的理性發展階段。如果只講狹義的賣樓買樓的房地産，目前這一市場局部地方有些過熱，有些不合理的結構需要調整。但從廣義來講，中國的房地産産業才剛剛起步。根據發達國家的歷史，當一個國家的每人平均GDP在600美元開始時，房地産會進入高速發展期，一直到每人平均7000美元才會打住，這表明我們剛剛起步。中共召開的十六大首次提出到2020年我國要全面建設小康社會，20年之內將會有50％的人口進入城市。（陸培法）

    《人民日報海外版》 2003年1月6日