房地産業利潤率過高

    但是，在1月消費者物價轉為上升之前，正像連續10個月呈下降局面那樣，內需一直呈低迷狀態。而在這種情況下，房地産領域卻呈現出旺盛局面。過去3年，房地産開發投資保持了年25%的增長，是經濟增長的3倍多。房地産需求依然很旺盛，這雖然是個事實，但在各地已經出現了泡沫現象。

    中國國家統計局的調查結果顯示，在被稱為“商品房”的銷售中，空房率在過去3年平均增長了15%左右。截至去年底，未售出的商品房面積累計約達到1.3億平方米。相當於去年商品房銷售面積（2.78億平方米）一半的面積沒能銷售出去。

    據日本房地産行業的人士説，在日本，公寓房銷售的空房率在8%是盈虧的臨界線。在中國，儘管商品房銷售中的空房率是其兩倍，但商品房建設的勢頭並沒有停止。這是為什麼呢？一些房地産開發商道出現緣由，這就是“因為能賺錢”。

    例如，如果是中檔商品房，平均利潤率至少在30%，通常為40%。如果開發的商品房所處位置優越，那麼利潤率也可能達到50%。因此，即使20%銷售不出去也沒關係。

    按開發商的説法，在大城市，由於住宅建設的主力正逐漸向每平方米在7000元人民幣以上的商品房方面轉移，這是導致商品房空房率增加的原因。

    泡沫現象嚴重

    在北京只要能建（商品房）就能賣的時代即將結束，政府已經著手針對泡沫現象制定對策。但在一些地方，泡沫現象仍很嚴重。

    過去4年來，杭州市的房地産價格急劇上升，去年上升了12%強。商品房平均價格超過了上海，達到5100元人民幣。據説在今年1月初舉行的房地産交易會上，50家公司在4天內就成交了600套。

    在寧波市，1月初售出的商品房中，其售價仍在每平米4000元人民幣。在台州市，據説3年前平均每平米為1500元人民幣，而如今升至每平米3000元人民幣。

    浙江省是一個私營企業很發達、經濟增長顯著的地區。在這裡出現的現象無非是指望房地産升值的投機。據説，杭州市70%的商品房沒有住人。上述這種投機導致地價暴漲。

    地價暴漲的原因

    在中國，由於土地是國家所有，所謂地價確切地説就是使用權。而使用權已經成了交易對象。

    數年前，杭州市郊外的土地每畝為5萬元人民幣，而如今已經升至300萬元人民幣。在北京、上海、南京和南昌等各地同樣可以看到這種現象。對於開發商而言，確保土地是第一位的，通過競標會把價格抬上去。為了獲得土地常常使用行賄等被禁止的手段。在鉅額貪污中，很多涉及土地問題。

    現在的問題是開發商囤積土地。儘管在土地使用方面有一些規定，如對開工前的期限有所限制，但還是存在著無視這些規定而保留土地，等待土地升值後轉賣給其他開發商，或是把本公司的土地高價出售的情況。這些是地價暴漲的一個因素。

    民間智囊團的人士指出，去年在中央財政赤字達到3000多億元人民幣的情況下，作為解決財政問題的手段，地方政府把土地作為收入源，土地貨幣化成為地價高漲的原因。

    警惕重蹈日本覆轍

    如果此次泡沫現象進一步發展，將對經濟和社會産生巨大影響。

    原本掀起房地産熱潮的是政府，而且銀行還在住宅貸款方面提供優惠。但是，泡沫現象崩潰的原因，恐怕可以説在於對開發商的融資存在著不良債權化的危險。

    在中國，似乎沒有比房地産更加有魅力的買賣了。據説，其他行業參與房地的數量激增，僅上市企業就有300家。

    據説，在整個中國僅開發商就有3萬家。

    去年底，中國人民銀行公佈了西南地區商業銀行的監查結果。結果顯示，存在一些非法融資。

    據公佈的數據，中國的銀行，不良債權比率約佔25%，如果房地産泡沫崩潰，加上對個人貸款在內，不良債權恐怕會進一步增加。中國似乎正在步日本的後塵。

    （日本《文世春秋》月刊文章）

    ——參考消息