2020年8月20日，貝殼找房發佈《2020新一線城市居住報告》（以下簡稱“報告”）。報告中貝殼研究院對包括15個新一線城市進行研究，從購房成本、購房者畫像、樓盤特徵、社區品質等多個維度進行對比，為新一線城市居住基本情況及突出差異進行了分析。

此次選取的15個新一線城市是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、瀋陽、青島、合肥、佛山。為了更鮮明的對比分析，報告還選取了北上廣深四個一線城市和典型的二線城市共38城，對居住核心指標進行指數化分析研究。

報告發現，新一線城市長沙無論租房還是購房的居住選擇自由度都最大；城市居住畫像上，在30歲-35歲成為主流購房人群，合租群體的租住面積集中在15-20平米。在新一線城市中，物業費廣東、成渝領跑全國；天津樓盤房齡最老、重慶30層以上樓盤最多，而武漢“地鐵房”覆蓋率15城最高。

新一線城市居住自由PK，這個城市脫穎而出

綜合了城市房價與房租水準、城市收入水準，報告將研究重點聚焦在“居住自由”上。

貝殼研究院對38個主要城市居住自由度量化分析，發現新一線城市的居住成本相對於城市收入水準要比一線城市低很多，居住自由度更大，這讓不少想儘早安家的“漂一族”青年有了出口。

38個城市中，長沙雖然區位優勢沒有沿海城市強，但無論是租房還是買房，相對於城市每人平均收入而言，負擔和全國其他城市相比都較低，在15個新一城城市中脫穎而出。而新一線城市杭州、南京，雖然每人平均收入相對可觀，但房價、房租也相對高企，居住自由相對受限。

購房、租房交易活躍程度，集中反映居住流動性指數上。新一線城市中，成都樓市交易活躍度以80分的成績領跑，西安與南京以60份的水準緊隨其後，活躍度最低佛山、瀋陽、長沙，交易活躍度僅有成都的三分之一。

值得一提的是，流動性指標上，38城中除了滿分的深圳，位居第二的成都在遠超越北京、上海，成為交易活躍的重要城市。

而樓市交易中，有很大一部分是改善性換房需求。“換房前要攢夠40萬”。此次報告顯示，杭州、南京、西安等新一線換房成本均維持在40萬左右，相對京滬動輒超過100萬開銷而言，大多數新一線城市維持在20萬—40萬元水準。

同樣，在物業服務水準對比上，從城市來看，東莞、佛山、重慶、成都等物業費平均水準排名靠前，TOP10排名中新一線佔了6個。其中，深圳以2.8元/平米/月排在38城首位，這相當於100平米的房子一年要3360元。19個一線、新一線城市，品質物業(物業費超過2元/月/平米)管理小區平均佔比34.47%，高端物業(物業費超過4元/月/平米)平均佔比6.12%。

買房租房，你在哪個階段？

第一次買房你多少歲？面對這個問題，城市人群購房年齡是個重要參照指標。此次報告發現，無論是一線、新一線還是二線，主流購房人群平均年齡集中在30歲-35歲之間。

三十而立，購房置業。新一線15城中，合肥30歲平均年齡最年輕，這一水準在38個主要城市也是最低的；而天津以平均35歲的購房年齡在15城排行第一。值得關注的是，廈門與哈爾濱兩個城市平均購房年齡也達到35歲，超過京滬34歲、深圳33歲平均水準。

另外，租房拖不拖後腿，用“租住面積”衡量最合適。此次在租房者居住描述上，報告重點分析了“合租面積”。在9個新一線城市中，武漢合租面積與北京水準相當，平均以14.7平米在新一線城市中最小；而“多出一張床”的西安以21平米排名新一線第一。

值得一提的是，貝殼研究院對比38城數據發現，深圳合租面積比北京還要小2平米，以12平米平均居住空間“住得最擠”；同樣，在合租房中“超小房間”統計上，深圳以6平米合租面積在14城中排名靠後。

如果在一線和新一線生活的你，在30歲左右能買套房，或是租個15-20平米房子，在居住上，便已經領先很多人了。

給新一線樓盤畫個像

除了從購買力及用戶畫像上描述，為了科學客觀描述樓城市盤狀況，報告還從樓齡，高層、地鐵房覆蓋等宏觀角度描述樓盤及社區狀態。

存量房時代，房齡對價格影響越發顯著。分城市看，2020年上半年成交小區中，天津高樓齡小區佔比搖搖領先，所有售出的房子中，20年以上的房子銷售佔比將近六成。相比房齡“最年輕”東莞，20年以上的房子銷售佔比不足2.5%。

在地鐵房的覆蓋上，武漢、重慶、成都領跑新一線。在武漢10套房子中有4套是交通便利的“地鐵房”，地鐵房社區覆蓋度上，武漢甚至超過了地鐵網路北京。相對來説，廣東的佛山與東莞地鐵房覆蓋在新一線最低，僅有一成左右居民社區能享受到地鐵的便利。

從層高大於30層樓棟來看，重慶高樓層小區數量佔比位列新一線TOP1。“立體的山城”3700多個社區中有1600個社區是30層以上，重慶以42%高層建築佔比位居所有城市首位。而38個城市中北京住得“最矮”，5300個小區中只有154個超過了30層。

同樣，樓盤名字不僅是個地理標識，蘊藏著居住生活無盡想像。在社區名稱上，“XX花園”成為新一線城市樓盤命名的高頻熱詞，15個城市中有12個是“花園”排在第一位。而家園、國際、新村、廣場也被廣泛使用。   

結語

新一線城市榜單每年都有新變化，而人們居住生活也正隨著城市經濟、人口遷徙而律動起伏。在新一線居住這一城市維度上，貝殼採集的大數據恰逢其時。多維度的描述，可以幫人們看清城市居住的新變化與新趨勢。

在不遠的將來，我們相信將有更多關於房、人、客的精準畫像分析，將有更多由數據驅動的服務落地生根。用大數據解讀新居住，洞見城市新生活。一切，才剛剛開始。