來源：保利投顧研究院

10月初，青客遞交美股IPO申請，擬募資1億美元，11月初成功上市，實際募資規模4590萬美元，打響了分散式公寓企業赴美上市第一槍，隨後規模更大的蛋殼也緊跟步伐提交IPO申請，另外，行業領頭羊自如也有意明年赴美IPO。

目前，行業整體處於虧損狀態，蛋殼半年虧損超過16億，青客年度虧損近5億。但是，這些企業卻能得到資本的認可，獲得戰略投資者多輪融資，甚至能在海外上市，其中原因是什麼呢？小研今天帶大家一探究竟。

一、 分散式公寓主要靠賺取租金差

1、運營模式有分散式和集中式兩種

當前長租公寓市場主要有兩種運營模式，以世聯紅璞、萬科泊寓等為代表的集中式公寓，和以自如、蛋殼等為代表的分散式公寓。

集中式公寓的租賃平臺以線下業務為主，通過收購或租賃的模式取得整個項目的管理權（通常為整棟，或其中的幾層），統一進行改造後出租。

而分散式公寓平臺則從多個房東手中收房，裝修改造成多個單間後，再出租給房客。房源分散情況下運營管理比集中式難度更大、成本更高，通常需要網際網路平臺做管理加持，因此蛋殼、青客的創始每人平均有網際網路基因。

2、分散式公寓收入來源以租金差為主

長租公寓企業最主要收入來自收取房客與支付給房東的租金差額，從自如、蛋殼、青客等企業在同一小區的類似房源可以看出，基本上所有房間都通過改造多增加了一個套間，從而增加收益。

租客每月除了支付房租外，還要額外支付服務費、維修費等增值服務費用，這也是公寓運營商的另一大收入來源。

二、密集上市融資主要是缺錢

1、企業拿房成本高企，裝修成本回收週期長

從蛋殼和青客已披露的數據看，分散式公寓的收房成本佔營業收入的80-90%，隨著市場競爭越發激烈，收新房源的成本正逐年提高，運營商的資金缺口和壓力也越來越大。

另外，企業會對大部分房源進行重新設計和裝修，初期投入成本大，裝修成本可達1-1.5萬/單間，回收週期多在2年以上，企業需大量資金進行週轉。

2、市場競爭激烈，租金差額持續收窄

為了提高對顧客的吸引力，部分運營商通過降低租金攬客，房租之間的差額持續縮窄，青客的平均租金差已從2017年的440元/間下降到今年6月的288元/間，降幅高達35%，蛋殼降幅亦超15%，盈利空間明顯受影響。

3、現金流入不敷出，且續租期即將到來

分散式公寓企業前期通過“燒錢”來支撐企業的正常經營和擴張，目前大多是長期“入不敷出”的狀態。

青客2018年在不斷融資的情況下，籌集的資金依舊無法覆蓋投資擴張的缺口，其現金流缺口高達2.5億，如果沒有外界資金持續導入，幾乎無法滿足未來一年正常運營的資金需求。

另一方面，企業早期收房成本較低，未來續租成本預期將大幅提升。成立於2013年的青客，在未來3-4年即將有近半低價租約到期，需要以更高的租金續租或重新佈局，所以其對資金的需求急迫性也明顯提高。

三、 行業持續虧損，為何仍能受海內外資本青睞？

目前，分散式公寓行業仍處於瘋狂燒錢階段，每年數以億計的持續虧損並未影響資本對此類企業的青睞，不乏國內外大型資本為其進行多輪融資，蛋殼經歷7輪融資後擬奔赴美國上市，青客更是已經在納斯達克成功上市。資本看中的是什麼呢？

1、頭部效應

國內分散式公寓TOP3的頭部企業管理房間數量佔整個市場規模超過80%，以排名在第三的蛋殼和第四的青客為例，前者的管理規模是後者的5倍。

在小型企業不斷暴雷，市場集中度不斷提高的趨勢下，未來企業之間的整合將持續，資金更傾向於成長空間更大的頭部優質企業。

2、增值服務為未來發展提供增長空間

現階段，增值服務僅佔的營收一小部分，但其利潤率比較高，如青客的網費收入利潤率最高達200%。隨著後續租客數量增加，增值服務將會有較大的增長空間，是企業扭虧為盈的重要業務突破口。

3、行業成熟後穩定的現金流

由於租金收入相對穩定，當未來擴展速度趨緩，規模相對穩定後，企業現金流將趨於穩定，成為投資者更為青睞的穩健現金牛。

小結

青客已成功在美股掛牌上市，緊隨其後提交IPO申請的蛋殼，躍躍欲試的自如均對海外上市表現出濃厚的興趣，這背後是整個分散式公寓行業對資金的渴求。而頭部效應、增值服務的高利潤、未來穩定的現金流是這些企業能得到資本垂青的重要因素。

但目前行業整體盈利能力仍然較弱，青客上市實際募資規模腰斬，反映出市場對分散式公寓模式的擔憂，後續能否扭虧為盈、持續發展仍存在較大的不確定性。