不僅在分散式公寓，集中式公寓也在談降租，租金下行是不爭的事實。”近日，在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上，樂乎公寓CEO羅意指出了目前行業面臨的一大普遍現象。

“一些企業是通過跟業主交流，通過擺事實、講道理、講成本、看財報等方式來降租。甚至2019年，有的企業專門還成立了談降租團隊。”羅意如此表示。

那麼，目前是否普遍存在降租現象？長租公寓空置率情況如何？經過2019年後，長租公寓行業的經營邏輯是否發生了變化？

多家租賃機構與房東協商調價去“虛火

“目前根據會員單位反映，受租賃客戶減少、租賃住房增加、傳統租賃淡季等因素影響，租金確實在下降。”在接受新京報記者採訪時，北京房地産仲介協會秘書長趙慶祥表示。

地新引力租賃研究組相關負責人也表示，目前市場的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭奪規模，在早期抬高了收房價格，以至於高位拿房。目前市場熱度下降，為保障正常運營與收益，不少機構會選擇與業主重新溝通，再次商定租金價格。”

記者多方了解到，一些長租公寓機構、租賃平臺確實出現因調整優化個別房源合同，而與業主溝通協商的情況。原因之一在於，之前收房時的評估價較高，現在系統根據當前市場情況綜合評估做出調整。

實際上，近幾個月，不少城市的住房租賃市場一直延續降溫趨勢，成交量價持續下探。貝殼研究院的數據顯示，2019年全年範圍看，全國重點18城全年平均租金水準有所下跌，同比下降13.21%。重點18城中，成交房源漲價的套數佔總套數的比例為6.09%，同比下降5%；降價的套數佔總套數的比例為24.15%，同比增長18.3%。

之所以會出現降房租的現象，在貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉看來，是此前一些長租公寓企業“高收低出”的模式導致。

實際上，此前部分企業為快速規模擴張，爭搶優質房源而不計成本，導致拿房成本高企。不過，在租金價格穩中有降的市場行情下，企業盈利空間受到擠壓，為維持企業運營，企業不得不降低房東租金成本。

租金水準主要由供求關係決定，升、降是正常市場現象。基於此，在趙慶祥看來，“如果説前幾年住房租賃行業存在‘虛火’，那近期租金下調、企業整合是去‘虛火’，有利於住房租賃市場長期、健康、穩定發展。”

業內稱分散公寓空置率應控制在10%以下

值得注意的是，在目前市場環境下，雖然一些長租公寓選擇與房東協商調價，但仍面臨不少空置現象。

羅意指出了目前行業存在的一大現狀：在杭州、深圳等城市，一些長租公寓企業存在較嚴重的空置現象，從而導致一些長租公寓從業者的離場。趙慶祥認同這一説法，他明確表示，“存在企業空置率較高的現象。”

實際上，空置率是租賃企業運營的一大關鍵指標。據趙慶祥介紹，通常而言，集中式公寓的空置率應儘量在5%以下，分散式公寓應儘量控制在10%以下。如果高於這一標準，租賃企業盈利壓力就會加大。

空置率近期有所提高，在地新引力租賃研究組相關人士看來，原因有兩方面，一方面在於，每年11月至次年1月為租房淡季，“返鄉潮”導致不少租客退租，這屬行業正常現象。除此之外，一些長租公寓從業者，因自身運營不善及行業信心不足，導致空置率上升，進而退出長租公寓行業。

事實上，縱觀2019年，在經歷了非理性的繁榮階段之後，市場對前期盲目追求擴張速度和規模，導致物業資源利用低效、産品良莠不齊以及資産估值泡沫化的現象給予了糾偏。與此同時，2019年，針對完善長租公寓市場監管的政策亦不斷出臺，對公寓物業的合法性、合規性都提出了更高的要求，行業正向著更理性的方向縱深發展。

供需關係轉變 精細化差異化運營成為趨勢

還有一個值得關注的問題在於，相比前兩年，目前長租行業的供需關係是否發生了變化？ 對此，趙慶祥表示，隨著住房存量的不斷增加，長期來看，租賃住房的供應量一定會持續增加。而反觀人口數量，除了少數人口凈流入城市之外，多數地方的人口都在減少。因此，從總量上來説，住房一定會供過於求。

而對於北京市住房租賃市場而言，趙慶祥指出，隨著集體土地上租賃住房形成供給，以及機構化程度的提高，租賃住房供應量也在不斷增加。而需求方面，隨著“疏解整治促提升”工作的深入，客觀上住房租賃需求會減少。不過，供需緊張關係緩解後，租賃住房整體品質會得以提升。

在賦能資本創始人胡振寅看來，供應方面確實在增加，“從2017年以來，行業內企業大多加速擴張，行業外很多個人和機構亦加入這一行業，其中不乏盲目跟風者，從而導致2017至2018年期間供應量的集中增加”。與此同時，需求端方面，則面臨了收縮和分流。胡振寅指出，行業內目前重點面向的是白領人群，不過，在二線城市搶人大戰背景下，白領人群出現一定的分流。而且隨著部分白領收入的下降，導致他們為降低房租支出，而選擇低一檔次的住房或偏遠住房。

“一增一降之間，當前時點下，在青年白領長租公寓業態中，過去幾年供不應求的狀態確實發生了改變。”胡振寅表示。

不過，胡振寅同時指出，住房租賃從來不是總量供不應求，而是供求錯配，包括區域和産品形態的錯配。具體而言，青年白領公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應求，個性化又有性價比的白領公寓，也依然沒有被很好地滿足；同時，品質藍領公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯配。

基於此，胡振寅指出，嚴重供不應求、普通白領公寓開業就能賺錢的時代已過去了，但市場中仍然有很多租房需求尚待滿足。

隨著供需關係發生變化，在羅意看來，長租公寓企業要做差異化産品，提高自己的運營、獲客能力。與此同時，經歷了2019年後，從業者也要更為理性，“要認識到，長租公寓並非只漲不跌的行業。”