在嚴格防控疫情之下，長租公寓由於兼具民房租賃的長期性與酒店居住的密集性，管理難度不斷加大。隨著春節假期的結束，租客的返城高峰對於長租公寓企業的管理運營帶來不小的挑戰。 

面對疫情襲來，長租公寓運營企業面臨哪些困境？有哪些自救措施？未來長租公寓行業將如何發展？

經歷洗牌，又遇“寒冬”

“2020年挑戰太多，加上疫情的出現，長租公寓行業短期受到了影響，中長期還是看好的。但從業企業和整個行業，都需要在這個比較難的時期裏，跨過去，並昇華。”賦能資本創始人胡振寅分析稱。

巴樂兔研究院院長高萌指出，長租公寓目前面臨的困境在於：由於疫情管控，復工推遲，短期內一二線城市流動人口驟減，租房需求降低，空置率增加，違約率也增加。另外，長租的主要形態是合租，這對疫情管理提出更高的要求，客觀上也增加了長租公寓的運營成本。

實際上，在2019年剛剛經歷了洗牌期的長租公寓，在資金運營雙重考驗之下，部分中小企業已在競爭中被淘汰出局，整體行業估值都出現了大滑坡。當疫情襲來，長租公寓遭遇“寒冬”。

按往常租賃市場交易慣例，每年春節後是租賃旺季，返城的人和外出實習的學生群體開始租房，各個企業也都等待年後市場回暖。“迎來旺季卻無法出租，租金收不到，成本在增加，現金流成為巨大的掣肘。”房東東創始人全靂稱。

基於目前的狀況，樂乎公寓CEO羅意表示：“去年年底淡季時，大家所期待的今年春節過後的‘小陽春’，會因疫情而延遲。”

長租公寓倒閉將創新高？

繼樂伽公寓在2019年7月停擺之後，全國範圍內出現一批爆倉公寓，如鼎家、國暢、喔客等，而且呈現加速態勢。據貝殼研究院不完全統計，2019年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的公寓數量達52家，其中，資金鏈斷裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式擴張導致的。 

問題在於，一旦疫情持續，長租公寓將面臨什麼局面？是否會加速長租公寓運營企業的資金鏈斷裂？

高萌指出，如果疫情持續，會使長租行業的發展産生階段性停滯，企業會收縮規模，行業整體規模也會保持一個平臺期。有資金或經營良性的企業還能保持正常運營，熬過這一艱難時期。不過，一部分目前就經營不善、虧損嚴重、依靠輸血的企業將加速退出市場。

“大品牌公寓目前應無大礙，能扛過去。最擔心的是中小公寓，大部分此類企業的現金流維持不會超過3個月。今年倒閉的長租公寓還會創新高。”全靂稱。

貝殼研究院租賃分析師黃卉也認為，在疫情影響下，部分中小企業將面臨生存危機。若疫情持續到5月，不排除有新的長租公寓企業“爆倉”。

自救、政府支援並舉，等待租賃市場復蘇

在疫情之下，長租公寓運營企業紛紛行動起來，加強防控、展開自救。在高萌看來，目前，長租公寓運營企業要充分服從政府安排和政策要求，服從全民戰“疫”的安排，才能使市場儘早步入正軌。此外，應充分在運營細節上考慮疫情防控的需要，利用自身服務保障社區防控效果及租客健康。

“從短期來看，疫情使租客減少，企業應重視現有生意，提升租客體驗，通過各項措施盡可能留住老租客，擴大租期，並通過老租客介紹新租客，從而增加生意。同時，應儘量節省不必要的開支，暫時中止拿房擴張，降低消耗。”高萌稱，從長期來看，長租公寓運營企業更要認識到行業已過了粗放發展的階段，需進行精細化運營，追求現金流健康，儘快實現盈利。

值得一提的是，政策層面對中小企業的支援也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺支援性措施，各地政策均提出減租減稅、延緩社保繳費等措施。以北京為例，在已出臺“19條”措施基礎上，2月6日，北京再推“16條”措施，包括減費降租、加大金融支援等，幫助中小企業渡過難關。

除此之外，新京報記者注意到，疫情當前，租金減免從商業地産向住宅租賃領域擴展。據黃卉統計，截至目前，重慶、合肥、無錫等幾個城市的房地産租賃行業協會相繼發起倡議，號召房東減免租金，對租賃企業及租客做好排查及支援工作。包括弧召減免2月份租金，依據疫情的發展及影響情況，對3-4月租金實施減半，以減輕租賃企業及租客的資金壓力。

不過，在全靂看來，目前各地政府出臺的疫情扶持政策針對的是國有經營用房，個人房東和民營物業暫無法享受，而絕大部分長租公寓運營企業還需要通過後者實現經營，因此，長租公寓運營企業目前能享受到的實際優惠有限。

“疫情穩定後，租賃市場恢復仍需一段時間，預計6月後長租公寓才能進入穩定運營。”基於此，全靂指出，企業還需要以自救為主，第一任務是防疫，保證安全；第二是穩定租客，留住租客；第三才是和房東協商租金。

 損失暫難預估，與房東謹慎談降租

談及疫情對企業影響程度，優客逸家CEO劉翔在接受新京報記者採訪時表示，每個企業規模不同，企業每月損失多少，實際沒太大參考意義，更有參考價值的指標在於同期比例，“比如，新簽租房量方面，除武漢外，各企業其他城市新簽租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”

“每天都在持續下降，因為每天新簽出租量減少，新增退租量又在增加，導致出租率動態往下降。”劉翔預計，2月份整體出租率下降10個點左右。

據悉，新簽租房下降，空置率上升，對公寓帶來的損失，可分為盈虧損失和現金流損失，但從企業生存角度分析，最大的影響在於現金流的損失。

因此，疫情對各家企業的影響並不相同。其中，依賴長週期預收比例較高的企業受影響更大。其背後的原因在於，“已在租的房源，企業已把未來12個月或24個月的租金收回消耗了。而在目前這一時間點上，企業必須靠新出租房源再預收來獲取現金流。”劉翔稱。

在此邏輯下，一些杠桿較高，較多依賴一年、兩年期預收的企業，在目前情況下，不得不採取裁員、強制要求房東免除租金的極端方式來展開自救。

對此，高萌認為，目前一些租客希望減免租金，租賃機構反過來要求房東也減免租金。不過，“無論從法律層面，還是道德層面，離開闔同向出租方施加壓力，要求減免租金的做法都是不妥的。”

基於此，高萌呼籲，租賃機構應從自身經營能力出發，在確保防控疫情和保證租客健康的前提下量力而行，給出對租客的關懷政策，同時，也能以同樣的精神尊重業主的利益，謹慎談降租。 

對於與房東談降租的情況，羅意亦傾向於慢慢來，“由於疫情還尚未達到足夠長的週期，像樂乎這樣的運營商和租客都不知道最終損失會多大，現在跟房東談降租還不是時候，資訊不對稱，都是複合博弈，因此，不急於此時。”

市場將逐漸修復，行業精細化運營提速

“從短期來看，今年上半年，尤其是1-3月份，市場將繼續低溫運作，租賃需求被抑制，租賃市場成交量同比降低，新增房客量減少。”黃卉指出，隨著後續疫情的發展及控制，租賃需求會逐漸恢復，包括節後換租的需求、畢業季租賃需求等釋放，市場將逐漸修復。

“住房租賃行業長期向好發展的趨勢不會變。”黃卉強調，“租購並舉”是房地産行業的長效機制，品質居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結果，市場需求才是長租公寓發展的根本動力，這種動力自始至終從未改變。

對於長租公寓未來發展而言，“疫情加速終結了粗放經營和擴張模式，也加速了精細化運營時代的到來。”高萌稱。