深圳普宅與非普宅標準迎來重大變化，“雙11”這一天，深圳住建部門和稅務局相關工作人員均確認，容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

過去五年，深圳的普宅與非普宅標準以總價、容積率和面積為判斷標準，隨著房價的大漲，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅標準不再考量總價，意味著將有部分房源從非普宅劃入到普宅範圍。眾所週知，深圳對於非普宅將另外徵收差額增值稅，這被稱之為“豪宅稅”，隨著新的普宅標準執行，將有一部分房源免征增值稅。在分析人士看來，或將有30%的市場交易免征增值稅，而每套房源免征的稅費或將高達幾十萬元。

不再以總價計算非普宅標準

對於普宅和非普宅認定標準調整，深圳市住房和建設局于11月11日公開回應稱，日前，深圳市將普通商品住房標準調整為：宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下。這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。

深圳市住房和建設局還表示，本市目前適用的普通商品住房標準于2015年9月公佈實施。隨著房地産市場形勢的變化，該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。

2015年9月，深圳發佈《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》。根據《通告》，將按十個區來劃分：羅湖區每套總價390萬元及以下；福田區每套總價470萬元及以下；南山區每套總價490萬元及以下；鹽田區每套總價330萬元及以下；寶安區每套總價360萬元及以下；龍華新區每套總價320萬元及以下；龍崗區每套總價280萬元及以下；光明新區每套總價250萬元及以下；坪山新區每套總價200萬元及以下；大鵬新區每套總價230萬元及以下。

2015年9月，深圳發佈《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，規定了普宅標準。圖片來源 政府文件截圖

按照上述標準，滿足總價、面積、容積率，均可視為普通住房，在二手房交易中可享受增值稅減免等優惠政策。如今新的調整，最大的變化是將總價標準去掉。

眾所週知，2015年、2016年，深圳房價飆漲，“普通住宅豪宅化”日趨明顯。根據深圳中原研究中心數據統計，2015年10月，深圳市的新房和二手房價格分別為33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均價到了54120元/平方米，二手房均價達到了59956元/平方米，比2015年10月大漲了61%和36%。過去兩年，深圳房地産行業有不少聲音指出，深圳需要上調豪宅稅的標準。

深圳市住房和建設局也表示，目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。對普通商品住房標準進行調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

單套房源稅費將少交20萬左右

普宅標準調整，最大的影響是二手房稅費。目前，深圳二手房交易增值稅稅收政策是：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

11月11日，對於普宅標準調整，深圳稅務局官方微網志回應稱，買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。圖片來源 深圳稅務局微網志截圖

深圳市稅務局官方微網志11月11日對於普宅標準調整也回應稱，該普通住房認定標準等政策，由市住建部門制定；買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。

按照新的標準，將有一部分房源從非普宅劃入普宅，這部分房源如若購買2年以上（含2年）對外銷售，將免征增值稅。

將多大程度影響購房者的稅費呢？中原地産以南山一套網簽700萬元、原登記價350萬元的房源做對比，在調整前，該套房源被列為非普通住宅，如果滿兩年出售，在標準調整前，總稅費為34.75萬元，調整後的稅費為13.66萬元，稅費減少近21萬元。

中原地産首席分析師張大偉表示，深圳戶型普遍比較小，在二手房市場流通房源中，面積超過144平方米的只有15%，也就是説，新標准將影響大約市場30%的交易，這部分房源稅費將大大減少。

諸葛找房數據研究中心國仕英認為，新的執行標準受益最大的是購房者，將直接減少購房成本，成本基本上節約20萬左右。與此同時，稅費減少在一定程度上會增加深圳購房需求增加，帶動二手房成交量的走高。

“該政策雖然可能帶來市場的短期波動，但整體來看，屬於市場化的政策調整。”張大偉如是説。

業內：北京也到了普宅標準調整的時候了

與深圳相似的是，北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標準調整，在業內人士看來，北京也到了普宅標準必須改的時候了。

眾所週知，北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價標準是：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格範圍內，則被劃為普宅。

按此現行標準，新京報記者曾梳理過北京有成交記錄的45個限房價項目，統計結果發現：45個限房價項目中，67%的項目全部房源為非普宅，符合普宅標準的僅有2個，另有14個項目包含有部分或少量普宅，為其中一些小戶型房源。

張大偉表示，北京86%的新建住宅被認定為豪宅，六環內普通住宅僅有5%。

眾所週知，北京的普宅和非普宅在首付上差異很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。這對於二手房的購房者以及有換房需求的人來説，影響較大。

合碩機構首席分析師郭毅表示，目前，五環外的很多限房價項目都超出了普宅標準，而真正會住到這些房子裏的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來説並未達到很高水準，這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”